人不可能都像蝸牛那樣有一個與生俱來的“房子”,但人成為住房“業主”的慾望卻從來都異常強烈。過去由於長期實行住房分配製度,私人不擁有住房所有權,國人成為住房所有者的需求一直被壓抑着。正所謂“蓄之愈久,發之愈猛”,一旦有了適宜的外部環境,尋常百姓“擁有”住房的慾望便迅速轉化為有效需求,以至近年來這些有效需求幾成“井噴”之勢。但與此同時,房價也一路走高。儘管近期國家實施了一系列“房地產新政”,部分城市的房價有所下降,但就整體而言,絕大部分城市的房價對於城市低收入者而言仍是難以企及的“天價”,且不可能在短時間內得到扭轉。在此背景下,我們顯然有必要對這一現實作一客觀冷靜的分析,而不是解決不了實際問題的空泛議論。

　　“居者有其屋”不等於“居者有新屋”

　　在中國,低收入者一般只能先有居所,後有新房;先解決居住的問題,然後才能享受居住的快樂。事實上,房子的居住者不一定就是房子的所有者。如果房屋租賃市場發達、規範,低收入者不一定要擁有自己的住房。這方面,國人的觀念需要改進。尤其是低收入家庭,不應受制於住房“所有權情結”,而應將有限的資金用於消費性購房。

　　上萬元一平方米的房價與尋常百姓無緣,但不等於說,當前中國的住房市場就是富人的市場。那些購買高價房的富人或者負債之人,在購買高價房的同時,其原有住房也需要找到新的居住者,不管這個居住者是新的業主,還是承租人。中高端住宅有效供給越大,購買中高端住宅的人越多,市場上可供選擇的次新房、舊房就越多。隨着這類住宅的市場供給量增加,在市場平均水平不變的條件下,房價和租金將有所下降。那麼,包括低收入者在內的購買者或承租人將從中受益。

　　基於先安居後享受的順序,低收入階層首要的是滿足其基本生活的居所,擁有大量的公共綠地的低容積率、低密度住宅是他們小康之後的居住目標。建築常識告訴我們,同樣面積的土地,建築面積越大,容積率越高。同等條件下,人們更喜歡低容積率的住宅。但由於規劃呆板,導致一些普通住宅的容積率過低,浪費土地資源的同時,低檔房有了中檔價格。一個低容積率的普通安居小區,有點像50平方米的房子拿出30平方米作客廳一樣,不經濟,不實用。

　　也許有人不解,難道低收入者就該住品質差的房子富人窗前鳥語花香,低收入者天天面對鋼筋混凝土其實不然。首先,商品房面前人人平等,不存在購買者歧視問題。其次,從均好性角度看,品質中下的樓盤,沒有必要規劃較低的容積率。地段不佳、品質不高的樓盤,規劃低容積率好比“西裝草履”。

　　與低收入者合作進行老宅改造,不失為提升低收入者居住質量的有效辦法。低收入者居住的老宅有的價值不菲,但居住的舒適性不高。拆掉,不利於保留城市風貌;維持原樣,有悖於小康目標。政府出臺政策,鼓勵開發商與老宅居住者合作改造老宅不失為一種可行的辦法。開發商與居住者一對一簽約,改造項目的委託人是居住者,而非開發商,開發商只是作為受託人參與老宅改造,並收取改造費用。這不同於拆遷。拆遷的主體是開發商,他們通過帶有強制性的談判,排除了居民對房屋的所有權。即使回遷,也只相當於授予原有居民的優先購買權。

　　努力保護市區低收入者的生存空間

　　新一輪房地產熱暫不忙將其定義為泡沫是在人們還不清楚中國房地產市場週期是怎麼回事時,市區內優質宜居的土地漲價帶動了整個市場價格的上漲。那麼,城市市區內低收入者的出路在那裏目前的事實是,城區的舊房被拆遷了,低收入者多是拿着拆遷費或自籌資金到城市邊緣地區購買低價的經濟適用房。

　　在住宅選擇上,雖然低收入者的機會成本的絕對值可能遠小於富人,但與其可支配收入相比,可謂不能承受之重。富人考慮的是房子租金高低或者增值多少等問題;低收入者琢磨的則是居住交通購物等生活便利問題。很顯然,低收入者更需要城市環境,遠離城市中心並不見得節省生活費用。尤其是在城市中心謀生的低收入者,居住在交通不便的市郊,由於沒有汽車代步,付出的代價更為高昂。

　　居住在級差地租較低地段的低收入者處於更不利的位置。遠離市區的中低檔樓盤,儘管價格低,但升值潛力並不大。城市中心地域的稀缺程度遠遠大於城市邊緣地區,城市這張“餅”攤得越大,這種趨勢越明顯。在整個城市不動產升值過程中,居住邊緣化了的低收入者獲益卻是很少的。

　　保留低收入者的生存空間,首要的是保護已經居住在市區的低收入者生存空間。尤其是不能以改造危房的名義剝奪低收入者的城市生存空間,剝奪他們事實上的住房所有權與其說保留他們的生存空間,不如說是在保留城市文化和歷史風貌。要看到,沒有“市井小民”當然他們並不都是低收入者,就沒有北京的四合院和上海的石庫門建築文化。一個鋼筋混凝土、玻璃幕堆砌的城市,一個千樓一面的城市,何言有魅力？

　　應以寬容的態度看待富人的“豪宅”

　　“豪宅”基本上是一個社會規定性概念。相對於眾多的普通住房,豪宅是稀缺品,也是時代的產物。昔日的帝王行宮,恐怕不一定比今天的普通公寓舒適,但當時絕對堪稱豪宅。既然城市裏多數的住宅還是被多數人使用,豪宅只是少數人佔有的奢侈品,我們就應該報以寬容的態度。

　　低收入者不必仇視富人的豪宅。假如把自己劃入低收入者行列的你,恰好與富人為鄰,你完全不必憤憤不平。優質房地產具有明顯的正的外部性。牆裏開花牆外香,一個生態環境與樓宇品質俱佳的高端住宅小區,應該是一道風景。小區內的大面積綠地,在提高本小區品質的同時,也有利於改善周邊地帶的環境,讓鄰里賞心悅目。好房子與差房子之間沒有一道不可逾越的鴻溝。上海市區那些歷史名人住過的小樓,如今大多已經作為文物保護起來。這些當年的豪宅如今不正為這座城市增添魅力嗎還有,小區業主在享有配套設施益處的同時,也增進了他人的福利。為小區配套的學校、幼兒園已經成為服務於社會的公共品。

　　幫助低收入者最好的辦法是貨幣化補貼

　　低收入者需要政府的幫助,但市場經濟條件下他們需要的不是計劃經濟時期的幫助方式。行政干預、大包大攬,往往都是費力不討好的。幫助低收入者最好的辦法就是貨幣化補貼,錢直接打入個人賬戶。如今房價飛漲,稅收、土地出讓金等因此增加不少,為什麼不能拿出來資助一下低收入者呢給錢要好於給政策。低收入者從政府領取的補貼不僅足值,而且收到假鈔的可能性幾乎沒有。但一搞經濟適用房之類的所謂優惠政策,張冠李戴的現象就在所難免。

　　令人高興的是,現在政府已不再大包大攬了。在廉租房問題上,實施補貼為主,實物配租為輔的辦法。當然,有關部門還需嚴格控制廉租房的地段、建築標準,即確保廉租房與普通住宅屬於兩種層次的產品,使之既滿足基本生活要求,又不至於接近普通商品房標準。前者“價格”不至於影響後者,後者也不至於誘發投機者炒做前者。有報道稱,某城市廉租項目獲得人居獎。能夠拿人居獎的項目,誰敢說它不會成為投機者的目標這種做法貌似幫助低收入者,實則容易拒低收入者於千里之外。一些地方的經濟適用房做法也與之如出一轍。特別是在城市高品質地段建造所謂“經濟適用房”,即使管理部門限制開盤價格,代表購買權利的“房號”也照樣會抬高實際購買價格,本該低收入者享有的補貼往往被錯誤地投向富人,多是中等以上收入者購買,而不是真正的低收入者在購買“經濟適用房”。