近來針對房地產的若干政策引發了房地產市場的大討論，討論的焦點集中於房地產市場是否存在泡沫。筆者認為，不管我國房地產當前是否過熱，從世界各國房地產發展的軌跡來看，房地產泡沫在歷次的經濟危機和金融危機中都扮演了一個特殊的角色，化解房地產風險成為宏觀經濟領域中的一個重要任務。

　　   據IMF對過去30-40年中21個工業化國家的住房市場及股市的熱潮和衰落情況的研究，住房市場價格泡沫破滅造成的損害比股市泡沫要大出一倍，因為房地產行業對銀行資金有着嚴重的依賴性，房地產業泡沫的破滅既會對消費造成巨大的打擊，更容易導致銀行系統資金鍊崩潰，引發嚴重的金融危機。仔細分析泰國、印尼、馬來西亞等東南亞國家金融危機爆發的機理，會發現這些國家金融泡沫和房地產泡沫表現出相似的路徑，金融危機爆發之前都伴有房地產業的急速膨脹，然後隨着房地產泡沫的破滅，金融危機的各種症狀一一暴露出來，其中最主要的就是銀行出現大量的呆壞賬，銀行系統運轉失靈，銀行破產和倒閉。

　　   從歷史的角度來看，銀行“一貸獨大”的房地產金融格局是我國金融制度的原因造成的，但至少從目前的情況來看，銀行似乎並不願意打破這種制度。當房地產市場繼續膨脹時，在銀行的眼中，不管是房地產企業貸款還是個人住房按揭貸款，都是銀行最優良和利潤最高的資產，銀行自然捨不得放棄。

　　   但是，銀行發放的個人住房貸款越多，市場對房地產的需求就越強，也就進一步提高了房價，這一方面提高了貸款抵押物的價值，改善了借款人的資產負債狀況，因而可以進一步從銀行獲得更多的貸款；另一方面，房價的上升不僅會提高銀行自有房產的價值，也會提升銀行貸款的質量，促使銀行減少撥備的提取，從而銀行具有進一步增加貸款的資產基礎。以上兩方面的交互作用必然會導致“銀行貸款增加———房地產價格上升”的螺旋效果。當信貸資金推動房地產達到一定程度，投機資金就會進入市場，房地產泡沫必然產生，這時遭受損失的不僅是房地產投資者，銀行也是最大的受損者。銀行在房地產泡沫形成當中表現出來的這種特徵在學界稱作“危機短視症”，即銀行被房地產市場的短期繁榮所迷惑而沒有看到房地產信貸後面所隱藏的巨大風險。

　　   操作上的危機短視是由信息不對稱引起的，即銀行在實際的信貸管理中無法區分哪些是合格的借款人，哪些是不合格的借款人。但這也不完全因為銀行信貸管理不力，很多情況下銀行也是出於“有意的忽略”，目的是為了規避法律和政策對房地產貸款的擴張。在許多國家，包括一些發達市場經濟國家的銀行也存在短期心態。

　　   可見，制度的缺陷和銀行本身的問題使得銀行在房地產泡沫的形成和擴張過程中扮演了推動危機的負面角色，這和銀行資金推動股市泡沫的道理是一樣的。在一個存在“非理性繁榮”和“暴利”的市場中，總少不了銀行資金的參與，這在我國90年代房地產泡沫和股市投機中體現的非常深刻。因此，房地產業的健康發展，銀行的穩健經營，都迫切要求房地產金融中商業銀行角色的轉變。

　　   從內因看，缺乏風險約束、責任約束、有效監督和經濟上的激勵使得商業銀行風險意識淡薄，偏好於短期利潤，從而將資金集中投向利潤豐厚的房地產。改變銀行這種角色的根本途徑在於完善銀行治理結構和治理機制。一直以來，我國國有商業銀行都是政府準行政機關，銀行管理人員的“官本位”情結嚴重，追求行政級別是絕大多數銀行負責人的職業目標。其次，從總行到儲蓄點的五級委託代理鏈過長，加上各級地方政府對分支機構的干預，使得信貸總量和信貸風險從下而上積累起來。必須儘快完成銀行的組織結構和人事體制向企業化轉變，否則難以建立有效的約束和激勵機制。另外，銀行產權多元化，加強銀行信息披露和提高透明度，這都是銀行治理結構中需要解決的重要問題，這些問題得不到解決，缺乏市場對銀行的制約和監督，政府對銀行的隱形擔保不解除，銀行可能仍然難有實質性的角色轉變。

　　   從外因看，政府對商業銀行“大而不倒”的隱形承諾，對商業銀行資本金一而再再而三的彌補，中央銀行在宏觀調控中多方面顧忌商業銀行的利益，都弱化了商業銀行的自我責任意識。其次，社會資金過度集中於銀行，金融制度的缺陷把商業銀行推向了房地產信貸風險的焦點之上，使商業銀行在房地產市場形成了一種被動的“壟斷”局面，需要多元化的金融模式來解決房地產信貸中銀行“一貸獨大”的問題。

　　   作為國民經濟“火車頭”的房地產不可能停下來，銀行退出房地產金融中“一力獨當”的角色，如果沒有新的資金進入的話，房地產即便沒有泡沫也會砰然倒下，房地產的衰退必然會擴大銀行的不良資產。因此，一方面，從化解銀行當前集聚的的信貸風險來看，商業銀行必須徹底放棄“肥水不流外人田”的思想，積極推進房地產貸款的證券化；另一方面，要儘快改變不合時宜的制度和遊戲規則，允許信託、基金、擔保、證券、保險等一攬子的金融機構進入房地產金融市場，形成風險分散承擔和利潤平均化的競爭性融資環境。

　　   (作者：中央財經大學金融學院)