自2003年12月到2005年，可以說是中國房地產行業最為“驚心動魄”的時間，從“71號令”到“121文件”，從“國八條”到“七部委意見”，宏觀調控政策步步緊逼，因此有人說：中國房地產是到了該降溫的時間了，過熱久了，它就膨脹了，越熱越膨脹，那樣的後果將象氣球一樣，等到了不能承受的負重，將面臨的是災難性的後果，受害的不僅僅是企業、消費者，更為嚴重的是影響了國民經濟的穩定發展，這種後果是人人都不願意看到的。
今年銀行貸款基本上被停止了，銀行貸款門檻提高，但是基金門檻降低了，這個時候很多房地產基金可能會找到它存在的空間。因此，它只能使一些規模小的企業面臨更加嚴峻的考驗，甚至有淘汰的可能。但是，對大企業來講，它是一種新的發展機遇，即使是在非常不好的市場環境下，同樣會成就一批企業家，因為那樣會面臨更多的挑戰和困難，很多人都退卻了，機會反而更多。在土地政策和銀行緊縮的背景下，除了規範市場秩序的政策以及土地政策等進一步細化外，不會再有針對房地產行業進一步降溫的政策出臺。面對複雜的市場狀況，有準備的企業會快速成長起來，相反則會面臨被市場淘汰的結果。
購買能力並不是僅指城市固有居民的購買能力，而是指所有想在這個城市購買房子的人的購買能力，由於人口的流動性，需求本身和需求總量其實是在不斷變化的，城市的經濟在不斷地發展，發展越快的地區，人就會聚集的越多，需求會越來越旺。新的居住需求肯定要刺激當地的房地產市場。和沿海地區相比，內地與沿海發達城市還有一定差距，主要表現為：沿海地區有較好的地域發展優勢，再加上人口居住相對密集，其經濟的發展速度是內地城市所不能比的。在政策方面，當地政府部門出臺了一系列有利於房產業發展的政策條文，為沿海房地產業的高速發展提供了有利的發展平臺。但不能否認內地地產進步神速，現在在一些地方已經超過沿海地區開發的樓盤以及基礎設施建設，在觀念和產品上已經達到沿海地區的水平，差距主要體現在細節服務和市場環境上。內地房地產開發商正在不惜餘力地以顧客為導向，把握細節服務，改善自身的市場環境。
住宅節能問題雖然是老話題，但是所有房地產商必須考慮的問題，尤其是對購房者而言，對住宅的節能要求更為迫切。住宅節能效率的提高不但將改善居住舒適性，同時也可以大幅度降低因建築系統造成能源浪費，相應節約了電、煤、氣、暖氣等生能活源成本。住宅建築節能是房地產行業產品的核心技術之一，也是目前國內各地住宅市場都在着力發展的內容。有關資料顯示，目前我國每年建成房屋建築面積比所有發達國家一年建成房屋建築面積總和還要多，但其中的高能耗建築在既有城鄉建築中佔99%，在新建成房屋中也佔到了95%以上。夏季空調用電高峯，冬季供暖高峯等問題使能源告急提上日程，也使得建築節能的重要性愈發凸顯，內地城市不象北方那樣，夏天可以在減少或者縮小空調用電高峯，象南方那樣，冬天省去供暖設施，由於內地城市正處於南北之間，可想而知，處理好住宅節能、環保問題，猶為重要。環保、節能是一個大課題，也是今後住宅產業發展的大趨勢。但是，由於節能建築與普通建築相比，多層建築造價要高出約10%，高層則要高出12%左右，由此帶來房屋銷售價格也將相應提高。所以，增加了居住建築造價應由開發商和購房戶共同承擔。一方面，開發商加強管理，增大投入，壓縮利潤，確保購房戶買得起房；另一方面，購房戶也要理解開發商增加節能投資的困難，自願地承擔“另一部分”，對於購房者而言，只要七年就可以收回投資成本。環保、節能不能只是口號，而是要有行動。現在大家都在提環保節能住宅，真正在實施過程中還存在諸多問題。無論是內地或是北京、沿海地區，如果做好這件事情，那麼你所開發的樓盤肯定受歡迎，真正是為社會、為客戶做的一件好事情。
如今，人們對樓盤的一些概念性提法已經不再感興趣了，而是轉而對住宅的技術含量的關注，科技住宅已成為開發樓盤的一個新的熱點。科技住宅其實就是環保與生態住宅的升級產品，它涵蓋了新材料與新技術的運用，相對來說技術的含量會更高些。它帶給人們高舒適的節能住宅，創造了健康的生存環境。在國內城市當中，北京、上海的住宅中科技成分運用得較好，走在全國的前列。新科技能夠在住宅建設中得到迅速、廣泛的應用，有兩大原因，一是市場，二是國家政策的引導。由於市場競爭激烈，一些開發商為了尋找新的賣點，越來越關注新科技的應用。可以說科技進步刺激了住宅市場的發展，刺激了住宅的發展，而新的市場需求反過來促進科技進步。但科技住宅的開發必將受到成本與經濟發展兩方面的制約。當一個開發商對科技住宅前期投入太高，卻沒有達到一定的價位以及消費量時，必然會不敢輕易嘗試，許多企業是看好了再做，要穩步前進，例如對開發樓盤的整體精裝修等問題，更需要謹慎對待。
在價格方面，近幾年沿海地區和北京等地房產價格一路攀升，上海房價更是走在全國房價的最高端，從而導致了全國房價的不穩定因素的提高，而這個時候，內地大、中型城市的房價顯得不是那樣盲目跟風。隨着這些城市存在有一定的區域經濟環境成份，但總的來說，內地這些大、中型城市還是在穩步中發展的，有的甚至房產的發展與當地的經濟增長同步進行，並沒有過高或者過熱，從這一點上至少證明中國房地產業的發展還不算太糟。例如：今年鄭州市的房價在每平方米2500元――3500元，武漢的房價也與鄭州相差無幾，在看重慶、昆明、成都、西安、太原等省級城市，其房價的增長也只是在20%到30%之間，這和北京、上海等沿海城市相比它只是維持在發展的水平。因此，對於房地產發展來說無論是“泡沫”也好，還是發展“過剩”，降溫總是個好事情，至少對於購房者而言才是真正的“實惠”。
隨着國家經濟穩健快速發展，社會總體消費的可支付能力會進一步增強，市場環境更加走向規範化，宏觀市場應該不難把握，關鍵在於企業怎樣認識微觀市場。現在很多公司都開始考慮集團發展戰略，以前是一個項目一個項目做，現在是一批一批項目的做，企業的風險意識加強了，不會把所有的資金投入到一個項目中去。以前，往往項目成公司就成，項目敗公司就敗，而現在是多層次、多產品的投資。因此，專業房地產企業的安全係數提高了，要求每一個項目都在自己的控制範圍之內，企業現在期望的不是一步登天，而是按照自己期望的速度安全發展，尋求穩健的進步。這些現象主要表現在北京、上海及沿海一些大的房地產開發企業。對於內地來說，大的房地產開發商反映沒有那樣快捷，而是左顧右盼，發展緩慢，從而影響了內地房產開發商發展的步伐。但是，他們的顧慮是有道理的，也是可以理解的，因為在本地時間久了就被當地的區域經濟或者市場模式所約束，或者他們根本就沒有走出去的打算，或者他們還沒有看好市場，或者他們的資金還不夠多。而北京、上海及沿海其他地區的房產商們可沒有那麼“悠閒”，他們四處奔波，尋找商機。他們在壯大企業、開發樓盤、提高房價的同時，國家政策對他們的影響也十分重要，他們對每次的政策降溫都有不同的心理“體會”。這種“體會”是在“降溫”時並沒有對市場的把握做太多的“準備”。假如“準備足了”，房價也就不會出現現在這種局面了，國家也就不會對房地產市場發出一道又一道的“指令”，雖然這些“指令”不是針對他們，但對他們的影響遠遠超過內地的這些企業。
究竟是誰提高了房價？這些事情已經不在重要，因為，“婆媳”之間的理論誰也說不清，但有一點是明確的，那就是房價確實高了。於是，內地房地產企業也在“蠢蠢欲動”，而且他們在北京、上海及沿海房產市場的帶動下，也確實“小有提高”。現在面對政策的調控，有的人“喜出望外”，有的人“怨聲載道”。所有這些已經不是現在要討論的，房產開發企業的老總們應該把精力放在今後的發展中，多替老百姓想一想，為購房者想一想，今後的房地產市場會是什麼樣子？它的路應該怎樣去走？誰也說不清。(作者簡介：劉建偉筆名大河，男，1975年出生。作家、畫家，資深記者。現供職於建設部《中國住宅設施》雜誌社。)