此地難買彼地難賣
從2000年以來，經濟適用房投資比重一再呈現減少趨勢，近5年間減少了6個百分點，2004年我國商品住宅的投資結構中，經濟適用房投資比重從2003年的6.13%下降至4.61%，為1998以來最低。雖然政府在對房地產進行宏觀調控後一再加大供應量，但經濟適用住房在北京等許多城市仍供不應求。與此同時，在成都等部分城市又出現了經濟適用房賣不動的現象。
如果只是一個供量的問題，經濟適用房恐怕不會引得舉國上下關注。應該說長期以來，經濟適用房應該建多少、建在什麼位置比較合適、價格應該定多高、其中低收入羣如何界定、怎樣出售才體現公道等許多問題並沒有被搞得十分清晰，由此，經濟適用房市場出現種種怪現象：一方面，工薪階層點燈熬油排隊買不上，另一方面，大量經濟適用房在出租，經濟適用住房社區裏不乏180平方米以上的複式大戶。雖然有家庭年收入6萬元以上不能購買經濟適用住房的規定，但誰都明白，所謂的資格審定形同虛設，經濟適用房小區裏隨處可見開着高級轎車的“中低收入”者。此外，某些經濟適用房的開發商一方面通過讓房子突破規劃“長個”、突破商品房開發比例獲取利潤，另一方面，在瘋狂地用放號權“尋租”，從買房人身上撈上一把。
配套不全怨聲四起
推出經濟適用住房之初，政府曾提出“人人擁有住房”的宏大目標，但如今很多工薪家庭買不上經濟適用房，或是由於政府拆遷，購買了政府指定的經濟適用房項目，但由於交通、子女入學、老人就醫等問題無法前往居住，抱怨的聲音漸漸多起來。與此同時，一些在此前通過鑽政策空子，將政府給予的政策優惠轉化為高額利潤的開發商，在整個市場環境逐漸收緊的情況下，也因尋租空間的被壓縮開始撤退。儘管政府的初衷良好，但由於政策本身的缺陷和政策落實的不到位，經濟適用住房再度成為眾矢之的，處於尷尬的境地。
目前廣州市對經濟適用房採取了變“補磚頭”(政府給予開發商價格優惠的土地，開發商將含有優惠的住房再銷售給特定人羣)為“補人頭”(由政府核實統計，給低收入者發放住房補貼)，曾經熱議過的“補磚頭還是補人頭”之爭又一次被提上桌面。
改換機制遲早要走
經濟適用房的方向沒有錯，業內對此分歧不大，但經濟適用住房的問題需要有根本的解決方法。從“補磚頭”改為“補人頭”可以使現在的很多矛盾得以解決。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生很早以前就主張將經濟適用房從“補磚頭”改為“補人頭”。聶認為，採用這種方式，政府只需對發放對象界定明確，便可執行。可享有經濟適用住房補貼的應該是中等收入者的底層人羣，即中等收入者的下1／3部分。這部分人在住房需求者中處於“夾芯層”。其下的低收入者可以住政府的廉租屋，其上的中上收入者可以有能力進入商品房市場。
對房地產市場有較長研究的北京師範大學管理學院董藩教授則提出，對住宅產品應有一個重新認識。我國的住房不是純正的商品，它反映着一定的公共產品屬性，尤其像經濟適用住房公共產品的色彩更濃些，必然要求政府在一定程度上參與其供給活動。
董藩認為，經濟適用住房政策必須要改變。政府應該幫助工薪層解決住房問題，但要採取市場化機制。在解決中低收入者住房問題時，並不是讓其有房住就可以了，還要尊重其人權，給予人們選擇的權利。如改“補磚頭”為“補人頭”既可使這些問題有效地得到解決，同時由於政府將優惠政策直接給予了低收入購房者，也阻斷了開發商向政府官員及後期銷售環節中“尋租”的機會。
作為具體政策的執行者，北京市建委的一位官員對改“補磚頭”為“補人頭”的做法表示會有操作上的困難。首先，核定補貼對象收入的工作比較難，另外，“補磚頭”政府不用拿錢出來，但“補人頭”政府將面臨資金來源的大問題。經濟適用房的問題其實在幾年前就已經突出地表現出來了，建設部此前曾經以江蘇南通為試點，打算推行改“補磚頭”為“補人頭”，但最終沒有做成。
北京市建委有關人士表示，北京目前準備出臺《北京市經濟適用住房管理辦法》，將採取一些具體措施，對違規購買和租售經濟適用房的人，要勒令補足地價款、徵收個人所得稅，對不符合購買標準的人買了房子，要讓其補足地價款；對出租謀利的，要相應地徵收個人所得稅。此外，還將增加“定向銷售”比例。暫時不會採用“補人頭”的政策。
一些房地產專業人士認為，從“補磚頭”到“補人頭”是機制上的改變，經濟適用房遲早要走這條路，與其晚走，不如早走。董藩認為，經濟適用房的補貼可以來自於土地拍賣款，資金上應該不會有問題。關鍵是，地方政府應該改變管事越多越好的做法，從直接參與經濟適用住房的批建轉向真正用市場手段來管理。