近年來，國內主要大中城市房價一直居高不下，“居者有其屋”的願望變成了很多人可望而不可及的夢想，而已購房的人也背上了沉重的經濟負擔。在部分城市房價一路非理性飆升的同時，廣州的房價卻連續9年在整體下降1000元的情況下保持了穩定。《經濟日報》昨日發表了長篇通訊探討廣州房價穩定的原因，本報今日特予以轉載。
廣州房價為何9年保持穩定
今年我國商品房平均價格同比增長14.4%，首次超過居民收入增長。雖然有關部門一再控制，但第一季度漲幅仍然高達12.5%。有鑑於此，5月9日，國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》。
國務院為降房價三令五申，全國各地紛紛採取硬招平抑房價。而房地產市場最為活躍的廣州，此時此刻卻顯得波瀾不驚。與1997年相比，9年間廣州每平方米商品房價格從6616元的高位下降了1000元左右，呈現出穩中趨降、先降後穩、動態平衡的態勢。而與此同時，全市房地產開發和投資規模卻日趨紅火。因而今年廣州沒有“急剎車”，也不必要“急剎車”。
廣州房價為何能夠連續9年在整體下降1000元的情況下保持穩定，廣州房地產市場為何現在如此平靜？為探索此中奧祕，記者採訪了廣東省委常委、廣州市委書記林樹森。林樹森介紹說，經過多年的政府調控和市場經濟洗禮，廣州目前的房地產市場已經走上了一條穩健發展的軌道。廣州目前正在做的，是借國務院這次“通知”的“東風”，從根本上實現以科學發展觀統領房地產業發展的既定目標。廣州要從構建社會主義和諧社會、執政為民的高度出發，更加自覺地運用好行政的、法律的、市場的手段，通過進一步強化和完善對房地產市場的調控、引導和監管，使其更加有序、健康、可持續發展。要進一步保持房價持續穩定的良好勢頭，讓市民從中得到更大的實惠，從而努力在全社會範圍內更大程度上實現由“居者有其屋”向“居者優其屋”的質的提升。
林樹森的自信有一組硬梆梆的數據支撐：1996年廣州商品房平均價格為6616元/平方米。之後連續3年“緊急調控”，到1999年回落至5601元/平方米的水平，之後波動幅度就一直控制在1%~4%的範圍內；二手房從1997年的5408元/平方米，回落到2003年的3173元/平方米。總體房價在全國35個大中城市中最為平穩。與此同時，2004年廣州家庭人均年收入為16884元，位居全國前列。雖然商品房價連續9年在總體下降1000多元之後保持穩定，但是房地產開發和投資規模卻翻了一番多。
1995年，廣州市房地產開發投資規模為209.11億元，到2004年已達到440.81億元。在上百萬市民住進質價相當住房的同時，作為廣州六大支柱產業之一的房地產業日益根深柱壯，因而被很多媒體稱為“樓市常青樹”。
讓我們一起走進廣州房地產業連續9年穩健發展、商品房價持續保持穩定的歷史軌跡，走進廣州市從過去自發到現在自覺地以人為本、以科學發展觀統領房地產業發展的第10個年頭。
清理閒置土地，以“一個龍頭出水”的供地方式保證對土地一級市場的調控
房地產開發，“地”是根本。
政府調控房地產市場，管住“供地方式”是關鍵。1996年底，時任市長的林樹森就提出：“在我的任上，不再通過行政審批方式批一塊經營性房地產用地。”不僅如此，廣州市還從源頭上規範對房地產市場的監管，禁止通過行政“用地加名”、“用地改名”等方式炒賣經營性房地產用地，引導開發商依法通過公開市場交易方式取得開發用地。
針對上世紀90年代初期，由於全國範圍內“經濟發展、房地產先行”而批出過量土地的歷史狀況，1997年起廣州市政府成立收地領導小組，組織規劃、國土等相關職能部門逐一梳理和清查，並在全國率先制定出臺了《廣州市閒置土地處理辦法》，隨即又展開按此《辦法》規定的程序，對包括有前期投入和無前期投入的過期用地進行全面清理的進程。至今已分19批次，無償收回經營性房地產閒置土地(或註銷過期用地批文)753宗，面積達1375公頃。
為了達到節約土地資源、盤活存量用地、保護被拆遷人和被徵地農民合法權益的三重目的，廣州對閒置土地分別採取六種處理辦法：仍具備耕作條件的，交由農民集體經濟組織或農民耕種；能恢復原狀或回遷安置的，要求用地單位修復房屋，安排被拆遷人回遷；新上馬的建設項目，在符合規劃的前提下，優先安排使用閒置土地，充分盤活存量用地資源；能通過市場消化的，以公開方式重新出讓；收取土地閒置費，促使開發企業加快開發；對於非政府原因造成閒置的土地，如果涉及債權債務關係的，市政府引導百姓通過法律途徑解決問題。對上世紀90年代初、中期“房地產熱”期間遺留下來的125塊爛尾地，目前已有56塊妥善解決拆遷補償安置或已轉入正常開發，並按時支付臨遷費；有13塊用地單位正在通過盤活地塊來解決拆遷補償問題；其餘56塊確定了引導被拆遷人提起訴訟，通過法院拍賣地塊的法律途徑來解決拆遷補償安置問題。
據介紹，按照上述辦法，自1997年以來，廣州連續9年對房地產用地進行清理，摸清了過去行政審批用地總量和每年實際消化使用土地的關係，為政府宏觀調控房地產市場提供了決策參考。推行收回閒置土地以及逐步建立和完善土地招拍掛制度產生的效果，給房地產企業一個明確的政策調控信號，就是過去通過行政審批“低門檻”取得的土地，已經沒有“炒作”的空間了。政府通過上述方式整頓土地市場後，廣州市現已實現“一個龍頭出水”的供地方式，有效遏制土地的轉手和炒作，政府在土地一級市場的調控和引導能力顯著增強。
舊城改造不讓房地產商參與，以地方政府主導舊城改造的辦法控制由於大拆大建造成的被動性需求
採訪中有一件事使記者感觸很深：越秀區應元大廈的售價1996年是每平方米12000元，而現在每平方米降到6000元。房價為什麼下降一半？林樹森說：“這正說明我們的戰略意圖實現了，如果房價太高了，舊城改造的成本也就會增加。房價下降一半就等於我們舊城改造的成本下降一半，最終受益的是市政建設和城市居民。”據記者瞭解，全國其他地方還沒有一個城市的老城區的房價會在10年內下降這麼多，而廣州做到了。
廣州做到這一點何其艱難。作為一個具有2200多年的歷史文化名城，舊城改造是城市現代化建設進程中首先遇到的問題。解決這個問題本來就是一大難題，而要清理上世紀90年代以來改造過程中大量歷史遺留問題，就更是難上加難。
上世紀90年代，正是全國範圍內開發商圈地的“狂熱時代”。很多地方將舊城改造一股腦交給開發商，以為這樣就可以加快城市改造，廣州也不例外。於是開發商根據自身利潤最大化的追求，在市區大量徵地圈地，結果形成了廣州市區高樓大廈緊鄰破舊民房的凌亂局面。此外，有的地產商還乘機大量囤積土地用於“炒地皮”。如此大拆大建、過度拆遷和強制拆遷造成的社會矛盾，廣州至今還要花費很大的精力來化解。
為從根本上解決問題，1999年廣州市政府決定：“廣州舊城改造不再讓開發商參與。”至此，廣州市政府承擔起舊城改造的重任，並開始瞭解決歷史遺留問題和創新發展模式的艱辛探索。
早在2000年，廣州就把“適宜創業發展和適宜生活居住”的城市定位寫進《政府工作報告》。為營造“兩個適宜”的城市，他們堅持以人為本，按照“一戶一策”，抽疏人口，“拆危建綠”的思路，通過局部修整、拆除重建、整治排水設施、疏通消防通道、調整格局，在尊重原有街區歷史風貌，不增加建築密度的前提下，讓舊城再現嶺南風貌。廣州對舊城採取了集中改造與零散改造相結合的辦法，先安置好危房住戶，再按規劃進行改造。在危房集中、居住人口密集區，採取成片改造、“拆危建綠”；對於具有保護價值的西關大屋、西洋小樓等建築，採取“修舊如舊”，保留其歷史文化風格；對業主願意出資改造危房的，由國土房管部門幫助業主按規劃報批重建；對業主沒有經濟能力或找不到業主的危房，實行房管部門搶修代管；對業主自己不修又不同意代管的，採取房管部門墊支修房；對開發商徵用地塊的危房，督促開發商負責修理；對拒絕修繕危房的業主，由房管和街道登門做工作直到同意；對業主同意修房但需要長期解決租住房的，由房管部門幫助解決。
以越秀區解放中路項目為例，他們採取的辦法是先根據該地段做出規劃，接着採取發通告、開業主座談會、派發問卷、家訪等形式，瞭解業主對復建房和社區建設的需要，再經過專家和有關部門的論證形成建設方案。最後，在這塊9813平方米的用地中，規劃復建住宅建築面積1.6萬平方米，公建配套面積0.21萬平方米，保留特色建築面積0.67萬平方米，容積率為2.15,復建房為6層獨立套間小樓房。
目前，廣州已完成改造危房任務24萬平方米，4066戶、12521位危房居民居住條件明顯改善。建設了21個綠化廣場、體育場所等公共休閒區。記者在廣州市國土房管局瞭解到，今年廣州已啓動2004年底全部在冊的91.1萬平方米的危破房改造工作，計劃到2010年前徹底完成全市危破房改造。
由地方政府主導舊城改造，鉅額資金從哪裏來？政府能負擔得起嗎？老百姓得到多大實惠呢？越秀區國土房管局局長黃有華算了一筆賬：按其他地方和廣州市以前的辦法，如果由開發商介入舊城改造，政府就要在稅收等費用方面給予減免。就開發成本而言，被拆遷戶的安置費、建設成本等加起來，總成本每平方米超過5000元。但如果發展商資金不到位，被拆遷戶的安置費用難以兌現，最終仍要由政府為發展商“買單”。而新的模式即改造費用由市財政、區財政和私房業主共同承擔，由於按規劃重建成本通常在每平方米2000元左右，公房住戶由政府統一安排永遷安置，區域內的私房業主，只需繳納每平方米500元以下的舊房換新房的差價，剩下的成本由市區財政按照一方50%的比例承擔，上述解放中路的改造項目，越秀區的前期投入只有4500萬元，整個改造成本明顯降低。
除了節約成本外，市政府還加大公共綠地、停車場以及公共配套設施建設，不但改善了舊城居住環境，防止城市功能老化，抽疏人口密度，保持風貌，疏導交通，而且提升了周邊的物業價值，使整個區域的居住環境、商業環境和投資環境大大改善。人們稱廣州舊城改造模式是：“百姓得實惠，城韻更悠長。”
制定長遠城市規劃，通過拉開城市佈局增加住房供給量，同時營造透明的市場環境，抑制炒房
根據經濟學原理，某種商品價格上漲是因為供給下降、需求上升，而價格的穩定來自供給量和需求量的大致平衡。多年來，廣州的房地產市場供應充足是房價穩定的重要前提，但是全國很多城市的住房供給量可以更充足，為什麼會導致價格瘋漲呢？儘管炒房團和國外熱錢的“光顧”是一些地區的房地產市場價格上漲的因素，但是同樣打過廣州主意的“熱錢”和“炒房團”，為什麼在廣州卻一籌莫展無功而返呢？
以城市規劃引導和規範房地產業發展，是廣州市政府“管住”商品房價的又一關鍵。廣州社會科學院經濟研究所所長祝憲民認為，廣州這些年通過城市發展規劃和基礎設施建設將居住區佈局拉開，住房供應結構的改變使居民居住不再在老城區打轉轉，而是在環境優越的新區找出路。他說：“炒樓需要有中心，所謂有中心才能炒。廣州的發展戰略是多中心，每一個區域都有中心，都有產業佈局和配套設施，房屋供應量充足，檔次齊全，也就沒有了炒作的題材。”
祝憲民所說的多中心，指的是廣州通過實施“南拓、北優、東進、西聯”的城市總體戰略後形成大都市框架。據介紹，過去的廣州沿着珠江水道，呈“L”形佈局，被稱為“雲山珠水”(白雲山和珠江)，在佈局上拉不開。2000年6月花都和番禺撤市設區後，廣州呈現出“山、城、田、海”的城市局面，今年5月行政區劃的進一步調整，使得廣州城市空間更為廣闊。為了更好地選擇實現社會、經濟、環境協調發展的空間形態模式，廣州先後邀請清華大學、中國城市規劃設計研究院、同濟大學、中山大學和廣州市城市規劃勘探設計研究院等五家規劃設計單位，以及包括吳良鏞院士和周幹峙院士在內的13位全國規劃、建築、交通、生態方面的著名專家，經過充分研究、探討和反覆修改，最終形成了《廣州市總體發展戰略規劃》。規劃對廣州空間佈局、交通系統和生態環境三個方面做了詳細描繪。
市委書記林樹森說：“城市總體發展戰略規劃首要解決的是用地問題，房子建成什麼樣是下一步的事，但房子建在哪兒要先規劃好。其次是交通的可達性，廣義上講還包括很多管線，如電力、氣、水、通信等，都要跟着城市道路交通系統進行佈局。再次是生態問題，一個地方空間能承載多少人、需要多少綠地都是一定的，所以一定要確定量化的指標體系。”
4年來，廣州按照規劃確定的城市空間發展佈局構想，拉開城市建設，開闢新城區，主要體現為“東進”、“南拓”兩軸和西部、北部兩個轉移帶。向東，以原來的蘿崗鎮和廣州經濟技術開發區為基礎新設立的蘿崗區面積超過200平方公里；向南，大學城、廣州新城、南沙經濟技術開發區、南沙港區連成一片，總計269平方公里，廣州多中心組團式網絡型城市空間構架基本形成。除了兩軸以外，還有兩個轉移帶，一個是白雲山西側的北部轉移帶，另一個是海珠區到市橋的南部轉移帶，主要是用來疏散老城區人口。現在的廣州，建成區已達到640平方公里。
行政區劃的調整引起廣州城市功能結構和土地資源配置方式的變化，使建設走出了在市中心打轉轉的局面，增加了土地的有效供給。據統計，在第四次人口普查和第五次人口普查的10年間，廣州越秀、荔灣、東山等3個老城區人口減少了10萬。
為什麼會有這麼多市民願意遷出去住？廣州的出租車司機告訴記者，因為新城區房價便宜、環境好、交通方便。按照規劃，廣州市核心區的高快速路網將形成4個環、8條聯絡線和15條放射線的環路加放射線的空間形態，路網結構由11條高速公路、17條快速路及18個對外出口共同組成高快速路系統。軌道交通方面，已建成“十”字形交叉的地鐵一號線、二號線，再加上全長36公里的地鐵三號線、11公里的地鐵四號線和地鐵五號線以及珠三角城際軌道，到2010年，廣州將建成全長200多公里的7條地鐵線，遠期規劃建設城市軌道線14條，城際軌道線3條和1條市郊列車線，總里程將達到717公里，軌道交通日客運量達900萬人次。
交通的便利為市民走出老城區提供了保證。宏宇企業集團是廣州一家大房地產開發企業，董事長黃文仔告訴記者：“我們集團60%的項目集中在離老城區較遠的番禺，而選擇番禺樓盤的業主又有60%是從市內遷出來的，他們看中的是這裏的環境好，設施齊全，交通又很方便，當然價格也比市中心便宜。”
除了供給充足外，讓“炒房團”無所作為的另外一個重要辦法是加大信息公開力度，營造公開、透明的市場環境，這對“熱錢”和“炒房團”的投機性需求也起到了極大的抑制作用。早在1997年，廣州就成立了市國有土地使用權招標拍賣領導小組，將徵地開發與土地交易、土地交易與用地審批、用地審批與收益嚴格分開，使經營性土地使用權真正進入到有形土地市場中運作。同時，及時公開城市規劃信息，讓市民瞭解城市發展的真實情況，防止開發商炒作。市國土資源和房屋管理局副局長謝曉丹說：“炒房團”不是沒來過廣州，但是他們在廣州卻炒不起來。因為我們每年都要通過公共網站發佈土地出讓年度計劃，及時更新土地市場交易情況。定期召開新聞通報會、向市民發佈住房價格的真實變化情況，以引導消費者的心理預期和理性決策。除此之外，國土房管局與金融部門密切合作，於1998年就建立起預售款監控機制，2001年以來，不斷強化房地產市場過程管理，立足於切實保護小業主合法權益，同時提供商品房合同登記的網上查詢業務，解決消費者和開發商、中介商信息不對稱的狀況，大大減少了重複銷售、重複抵押現象，限制了開發商、中介商和人為哄抬房價的行為。房地產中介管理所對在媒體刊登的廣告都要進行定期檢查和不定期抽查，防止欺騙現象的發生。如此這般，徹底消除了“炒房”賴以生存的土壤。
普通商品房、二手房、廉租房、給雙特困戶直接補貼租金，“四駕馬車”並駕齊驅，保證在廣州人人都能找到合適的住房
記者在廣州調查房地產市場時，發現他們很少提到“經濟適用房”這個概念。廣州市認為，由政府出面進行經濟適用房建設雖然有利於解決城市中低收入者的住房問題，但也有操作上的不可控性。廣州探索的是通過市場手段引導開發商開發中低價位的普通商品房，完善二手房市場和租賃市場的交易和管理，解決雙特困戶住房問題的根本辦法是由政府提供廉租房和直接補貼租金的辦法，來達到“居者‘適’其屋”的目標。
恒大集團是廣州較大的普通商品房開發企業，總裁羅國慶告訴記者：“由於土地一級市場的供應不是開發商能左右的，政府又限制在城中心搞開發，所以恒大最初通過招拍掛拿到的土地大多在周邊地區，我們的切入點是不發達地區的閒置項目和爛尾項目。通過市場調查，我們發現，中低價商品房70%左右都要做按揭，由於地價低的成本優勢，我們在首付等方面再做一些適當優惠，房子賣得非常好。”羅國慶用“各有各的精彩”來解釋他們的發展思路，他說做生意的人，既有追求超額利潤的渴望，也有對企業平穩健康發展的追求。廣州市在沒給開發商額外“一點好處”的前提下，通過市場引導和配套措施，使開發商願意開發中低價、小戶型商品房，既滿足了老百姓的需求，又避免了扯皮、腐敗現象的發生。
2004年，在國家宏觀調控的作用下，廣州房屋一級市場成交量小幅增長7.2%，而二級市場成交量卻大幅增長43%。據統計，2004年廣州二手房交易面積為378.04萬平方米，占房屋交易總量的四成多，成交金額229.55億元，佔總交易額的三成。從廣州市房地產交易中心和清華大學房地產研究所完成的一項題為《廣州市房屋二級市場及政府信息公開化研究項目報告》中記者瞭解到，二手房屋成交量所佔比重大小是房地產市場是否成熟的重要標誌。由於二手房具有價格便宜、產權清晰等特點，其大量上市對滿足中低收入者置業需求、優化資源配置、穩定房價具有重要意義。
這一變化其實也是政府部門引導的結果。1998年以來，廣州相繼出臺了多項促進二手房交易的政策。例如，不斷放寬直至徹底消除房改房上市的政策障礙，出售房改房不用再經原產權單位同意，也為大量房改房上市打開了方便之門；加快促進二手房地產交易和權屬登記的事權下放工作，最大限度地方便羣眾，進一步活躍了距市中心較遠區域的二級市場。從2000年至2004年，政府部門陸續簡化辦事流程，推進一系列便民政策和措施，如“二手房交易發證在10個工作日內完成”、“採用房地產評估估價模塊”、“個人公積金的貸款額度最多可達25萬元”、“交易所、登記所合署辦公”，以及二手房樓宇按揭、拍賣按揭、公積金貸款等。財稅部門也將個人住房買賣契稅從6%(1993年)減至3%(1997年)，再減至1.5%(1999年)。據測算，到2006年，廣州二手房交易的平均價格將在每平方米3800元左右，交易量將突破1000萬平方米。它與房屋的一級市場存在顯著的互動關係，成為一級市場變化的緩衝劑，並有效解決普通收入者對住房的需求。
在解決雙特困戶的住房問題時，廣州的做法一是由政府提供廉租房，二是將“補磚頭”改為“補人頭”，也就是按人頭給補貼，讓市民直接得實惠。他們一方面加強對房屋租賃市場的管理，出臺了《廣州市房屋租賃管理規定》，由國土房管、公安、工商、稅務、規劃、計劃生育和城市管理綜合執法部門聯合管理；另一方面對雙特困戶採取直接補貼租金的辦法，幫助他們在租賃市場尋找合適的住房。隨着對閒置土地的清理和土地出讓金制度的健全，政府在這一塊掌握的財力不斷增加，廣州的雙特困補貼標準也由人均不足2平方米上升為7平方米，補貼額為每人每月230元。據記者調查，目前廣州的一套兩居室月租金在500~800元左右，政府的補貼基本可以支付租房的需要。
在廣州採訪，記者時時處處感受到，中央出臺的穩定住房價格的措施和手段，總能在廣州找到對應的做法或答案。這說明在發展房地產業方面，廣州市同樣較好地承擔起了改革開放前沿陣地的探索使命。
市國土資源和房屋管理局簡文豪局長告訴記者：“廣州的房地產市場之所以能實現在整體下降1000元的基礎上保持穩定，是因為市委、市政府從1996年下半年起採取了一系列行之有效的辦法。切實保護耕地、完善城市規劃、加強交通路網和重大基礎設施建設、調整城市佈局、拓展城市發展空間、加大環境保護力度等一套‘組合拳’，一拳一拳地打出去，再加上規範房地產市場的運作的硬招數一招一招地使出來，廣州逐步找到了政府、住房者和建房者三方良性互動、互為促進的共同着力點。一方面，政府履行了讓市民享有合適住房的天職，並保證了土地出讓金的不流失；另一方面，老百姓可以根據自身的實力和條件選擇到合適的住房；第三，開發商在擁有合理回報率的前提下降低了投資和經營風險。”
看來政府、房地產商與市民三方良性互動、相得益彰，是廣州房價連續9年保持穩定的根本原因。
經過多年的政府調控和市場經濟洗禮，廣州房地產市場已走上穩健發展軌道，房價呈現動態平衡態勢。