日前，香港證監會發布了經修訂的《房地產投資信託基金守則》及3月份徵詢市場意見後的相關總結。總結涉及諸多重要內容，其中包括證監會將放寬香港房地產信託投資基金(REITs)投資海外物業的限制。
這是條不起眼的小消息，對內地房地產界來說，卻是石破天驚。換一個角度，香港證監會這一舉措，實際上相當於允許內地或者海外的發展商將其在內地的商業地產項目以REITs形式在香港上市。為此，記者昨日採訪了資深香港投資銀行家，他們表示瞭如上看法，並認為這將有助於使國內房地產項目運行更平穩。
香港放寬投資海外房地產限制REITs實際上是一種典型的資產證券化投資工具，即原物業發展商將其旗下部分或全部物業資產打包，成立專業的基金公司，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利。這樣，發展商可以套現發展下一個項目，而資金有限的投資者也可以獲得投資房地產業的機會，獲得租金和增值收益。
今年3月，香港證監會就允許證監會認可的房地產基金投資於海外物業這一建議向市場發出諮詢函，並收到19份意見書。這些意見書都一致支持放寬投資地域限制，以及根據《房地產投資信託基金守則》規管所有證監會認可的房地產基金的建議。針對證監會提出的其它建議，包括提高槓杆比率及考慮若干不常見的產品特點的措施，如以房地產基金單位來支付管理費等，響應者同時普遍表示歡迎。
6月16日，香港證監會正式發佈了相關總結，撤銷了香港房地產信託投資基金投資海外房地產的限制，讓房地產基金可以投資於全球各地的房地產。
國內商業地產可以赴港上市香港房地產信託投資基金可以投資海外房地產項目，反過來看，這句話實際上相當於允許國內發展商按照《香港房地產信託投資基金守則》成立房地產信託投資基金，然後注入其在內地的商業地產項目，繼而在港上市。
就這一看法，記者昨日聯繫了香港投資銀行界著名的“雙子星”，麥格里證券董事總經理兼投行負責人溫天絡和軟庫金匯執行董事兼投行負責人溫天納，他們驗證了記者的猜測。溫天絡表示，“這是對的。我去年剛替在新加坡上市的A-REIT進行了3億美元的增發。按照香港市場上REITs的運作方式和有關監管，這次的政策放寬的確允許中國內地的房地產以REITs方式在港上市。”
同時驗證記者猜測的還有另一條消息。記者6月21日獲悉，國內已有發展商聞風而動。廣州市的主要地產商越秀投資(資訊行情論壇)(0123.H K )已經打算通過REITs方式，分拆旗下60萬方米商業地產組合中的一部分赴港上市，集資約20億港元。據悉，這些地產組合在2004年底給越秀投資帶來了大約3.67億元的租金收入。由於去年領匯基金上市最後因司法訴訟而流產，因此若赴港上市動作快，越秀可望成為香港首隻上市的REITs。
有助國內房地產項目的穩定運行放寬投資地域限制對香港的房地產信託投資基金顯然是好事，但對國內的房地產業又會帶來什麼影響？溫氏孿生兄弟表示，國內的房地產項目運行將更加穩定，但對一次性買斷的住宅市場直接影響有限。
溫天納表示，香港投資人將有更多的選擇，一些現在沒有投資國內房地產項目的投資人將有更多投資國內優質項目的機會；由於投資人基礎擴大及質素提升，國內的房地產項目有機會趨向更加穩定。
溫天絡則指出，“這對內地一些高素質的已經擁有大量建成商業性房地產項目——如商業大樓、商場、公寓、甚至貨倉等的發展商來說是一個好消息，他們可能需要進行某程度上的套現，再去發展新的項目。現在他們可以選擇合資成立房地產投資信託基金管理公司，這對國內專業房地產專業管理人的發展可以算是一個里程碑。不過，REITs是一種以租金收益證券化為標地的融資工具，它對一次性賣斷的住宅市場的影響很有限，甚至沒有影響。”
溫氏兄弟同時指出，以REITs方式在港上市，投資人對投資項目及其收益率要求非常高。溫天絡預期，香港市場對投資國內物業的RE鄄ITs的收益率要求可能高達10%。