現如今，樓市揪住了不少人的心，打開報紙的房產版，點開房產網頁，最常見到的是樓市裏的各種數字。比方說上海樓市價格的高低數字，泡沫的多少，這些數字中，專家之說不無道理，開發商的話不可不聽，研究機構的分析也很有立場……，可是，一場房地產數字遊戲的爭論到底是為何而爭，各類數據離老百姓的生活真相更近還是更遠，我們的記者從5月下旬開始在上海進行了調查。

　　在上海，有很多關於房地產的報紙雜誌，翻開裏面的介紹，你能看到在上海靠近中心的區域各個樓盤的價格幾乎都在每平方米兩三萬元左右，那麼，在這個城市裏，大批普通居民的購房承受力是多少呢？上海有430萬個家庭，70%以上的家庭目前擁有住房，但是相當一部分居住在面積小，不成套的房子裏。他們在近年來，上海樓價的上漲中，處於什麼境地，上海的房價有沒有超出普通百姓的承受力呢？

　　記者關田：在上海隨處可見的高樓大廈中間，更容易看到的其實是像我身邊這樣一片一片的老居民區，一條一條的老弄堂，在這裏生活的居民更多，這裏的歷史更加悠久，可是在上海一輪一輪的房價只見上漲不見下跌的過程當中，這裏的居民生活狀況得到改變了嗎，他們的生活狀態又是怎麼樣的？

　　記者注意到這些老巷子裏的房子，大多有50年以上的房齡，沒有廚房，也沒有衛生間。

　　居民：客人來了就在這裏坐一坐。

　　記者：整個就這麼大面積。

　　居民：哎，就這麼大面積，要住六口人，就這麼大，所謂樓上就是上面的這個小閣樓。

　　十幾平方米就是一個家庭，幾乎家家都在房間裏又搭了閣樓。很難想像，這裏離上海最繁華的外灘還不到200米。記者在黃浦區巡道街敲開了一扇石窟門。從外表的樣子看，這家應該是幾條小巷裏較好的住房條件了。

　　居民：九戶人家在這一個院子裏住，下面四戶人家，下面那個做飯的，燒飯在那兒一戶兩戶三戶四戶，就是四戶人家，再加上樓上四戶人家。

　　記者：誰家的房子最大。

　　居民：就數我們這家房子大一點。

　　記者：你們家房子最大了。

　　居民：27個平方。

　　記者：住幾口人。

　　居民：住幾口人，住四口人，三代，這邊住一個人，這邊住我的婆婆，咱們這個地方就算廳了。

　　記者：這就算廳了。

　　居民：又算廳又算房間，都算，這邊住一個大人，我兒子住在上面，地方小，兒子媳婦住上面。

　　記者：你們應該算這個院子裏邊條件最好的。

　　居民：這屬於大的，我們27個平方算大的，他們上面還有六個平方，七個平方。

　　記者：可是在外面看起來，你們這戶人家好像是住的條件很好的。

　　居民：哎，繡花枕頭一包草嘛。

　　記者去的這戶人家一共有四口人，一對夫妻，一個老人，一個上大學的孩子，在這裏已經住了40多年。

　　居民：這就是房本上面有面積的，就這一塊麪積算很大的，7.8平米，上面還是一間房，哎，閣樓。

　　記者：是自己搭起來的吧？

　　居民：對。

　　記者：咱們這個樓上是一二三四五家，一共是五家，一共住了能有多少人？

　　居民：16戶，16個人，16個人住在這一層。

　　據這裏的居民介紹，過去附近的老居民都盼拆遷，因為可以通過拆遷交點兒補償款，就近分到比原來面積大一點兒的成套公房。而現在附近的新房子都已經漲到了兩萬多元一平米，差距太大了。

　　邵師傅：這個就是荒唐，我認為這個價格現在高的有點荒唐，就拿我們附近，等一下你們出去，最舊的那個公房，這個公房就跟我們這個年齡差不多，高層，它也算是高層的，前兩年它登出廣告，比如說兩室戶，他賣20萬，最近它登出來92萬來，相差三年這個翻了三倍不只。

　　邵師傅告訴記者，上海的房價飛漲，對於他們來說並沒有水漲船高。

　　邵師傅：任何意義都沒有。

　　記者：為什麼？

　　邵師傅：為什麼呢，因為你撈不到好處，你不可能換新房了，炒房的人都得到好處了，三年五年裏邊你沒有希望再換新房了。

　　記者：是不是咱們普通老百姓不希望房價漲得太厲害。

　　邵師傅：當然，絕對不希望漲得這麼厲害。

　　記者：為什麼？

　　邵師傅：為什麼，因為跟自己的利益有關係，我也不炒房，我也不把這個房子買進賣出的，房價平穩了我還有個奔頭，房價平穩了以後，我可以藉助一些儲蓄也好，買國債也好，就可以買一個房子了。

　　上海人均收入2004年達到了16683元，但是以此計算，上海一家三口兩個人有收入的普通居民家庭要在市中心購買一套建築面積在100平方米左右的住房也要50年左右。如果去掉日常花銷，還要再加上若干年，記者很難想像這些弄堂裏的普通居民能夠承受上萬元的房價。

　　記者關田：站在上海的小弄堂裏，原本很多清晰的數據，會變得有些模糊起來，按照上海市過去公佈的數據，上海的人均擁有住房建築平方米是29.35，就是說一個有三口人的上海家庭，平均擁有一套89平方米的住房，這在全國的比例當中應該是人均佔有住房面積最高的，可是在小巷裏走來走去以後，你不由得對這種數字產生懷疑，這種數字是怎麼來的，它的真實性到底有多少呢？

　　中國房地產協會祕書長顧雲昌：平均數字往往掩蓋了許多問題，應該在統計上除了人平均以外，還應該特別顯示說最低收入家庭他們的住房狀況，無房戶，我們過去叫無房戶，缺房戶的數量，這個作為政府來說特別應該關注這一塊。

　　顧祕書長告訴記者，上海的人均建築面積確實達到了29.35平方米，但是部分中外高收入者在上海居有大面積住房，甚至是一些炒樓者的空置房都是平均數上升的指標。這也就是為什麼在許多居民住房明顯緊張的同時，上海卻在近年全國居民住房統計中名列前茅的原因。而這種數字很難反映上海普通居民的居住狀況。

　　中國房地產協會祕書長顧雲昌：它的漲幅已經是超過了，連續數年超過了人均可支配收入的增長速度，房價和收入之間的比例是越拉越大。

　　記者：數字到底能有多少？

　　中國房地產協會祕書長顧雲昌：你比如說10%幾，一年漲10%幾，一年漲20%幾，也許兩三年以內房價翻了一番，或者是三四年房價翻了一番，這樣的速度的確是太快了，超過了人均可支配收入的增長速度，每年7%，8%，最多10%的人均可支配增長速度，但是房價的漲幅超過我的收入增長速度，那就是說這是一個標誌，說明我的房價漲幅是太快了，那麼對應的就產生一個問題，老百姓購買房子的能力越來越弱了。

　　沒有準確的數據，使得政府與公眾難以做出正確的決策，政府是要在市場調整中充分考慮到老百姓的利益的，不管上海樓市的統計數字怎麼樣，我們記者在上海調查時覺得，上海樓市在經歷了近期國家房產一系列政策後，倒是真正在發生着明顯的變化。

　　施宏睿是上海漢宇地產中介連鎖店的老闆。六一前後這些天，他明顯地感覺到了房產中介行業在上海經營的艱難。

　　施宏睿(上海漢宇物業代理有限公司總經理)：拋的比較多，買的現在基本沒有。

　　記者：今天拋盤增加多少？

　　施宏睿：今天已經拋出了12套。

　　記者：價錢都在多少？

　　施宏睿：一萬二。

　　記者：上個星期多少？

　　施宏睿：上個星期是一萬三。

　　從今年五月中旬開始，施宏睿的50家房產中介店成交量急劇下滑。許多店鋪一天下來竟然是零成交。業務員大多完不成任務，這和他以前的生意簡直大相逕庭。

　　施宏睿(上海漢宇物業代理有限公司總經理)：我們來的時候是很熱的，熱了怎麼樣呢，誰賣掉房子就虧錢了，就等於賣便宜了，我今天哪怕一萬賣，明天就變成海鮮價，一萬一，再過兩個月就一萬三，再過兩個月一萬五。

　　施宏睿來自香港，2003年底到了上海，幾年來陸陸續續開了50家房產中介，經歷了上海地產最熱的階段，說起那段時間，施宏睿告訴記者，那是一段賺錢賺得心都發慌的日子，多高價格的房子在中介都能賣出去。

　　施宏睿(上海漢宇物業代理有限公司總經理)：當時我看不到盡頭說什麼時候才停下來，一直做，沒有這種煩惱，你也覺得很奇怪嗎，在香港我渡過這種時間，我從最高處看到香港是1996年，1997年也渡過了一年半這種瘋狂的，我們稱之為瘋狂的房價，最終到1997年確實房價下調，下調65%，一萬塊的房子，剩下三千五。

　　一直到今年5月份之前，房產中介在上海都是一件賺快錢的生意。一名普通的業務員不用出門拉生意，就能每個月拿到七八千元。因為新店不斷開張，有些老業務員就有機會做到店長，每月收入達到一萬五左右。店裏生意也好做，炒房者在一手市場排隊拿到房子，馬上就回到中介公司掛牌漲價賣出。而買家往往就會等在這裏，所以中介公司天天開張，高峯時，上海有16000多家中介公司。

　　施宏睿：整個一條街上，最多的時候有25家到30家中介公司。

　　記者：你指這個範圍能有多大？

　　施宏睿：就這一條路，前後300米。

　　記者：300米，25家？

　　施宏睿：對。

　　記者：都有生意做嗎？

　　施宏睿：對，最好的時候全都有生意做。

　　記者：看到這種頻繁的不加選擇的成交，這個時候你心裏是一種什麼狀況？

　　施宏睿：跟您說句良心話，說句實在話，怎麼講，遇到這種情況，就會感覺這個市場有點不可思議，有點不太現實的感覺，因為房價漲得實在是過快了。

　　房價漲得多快呢？據官方統計，從2001年開始，上海房價開始上揚，2002年每平方米均價為4010元，2003年又上漲了21%，達到了5118元，2004年再漲19.8%，達到6385元的均價。在上海市中心區，均價達到一到兩萬元，個別區位較好的樓盤價格達到了三到四萬元。普通市民在中心區選房只能是望房興嘆。

　　記者關田：老上海人過去常說，寧要浦西一張牀，不要浦東一間房，可是隨着上海房價的一漲再漲，這時許多上海需要房子的人，突然發現浦東的房價也是他們無法承受的，這時更多的人把目光投向了更加遠的地方，比如說上海辛莊。

　　上海辛莊是上海地鐵一號線離市區最遠的一站，儘管這裏已經到了上海的外環線位置，但是新樓盤叫價也達到了上萬元。在2001年的時候，這裏的樓盤開價只有三千多元。

　　劉揚(協和集團上海住宅銷售處總經理)：當時也就是3000塊錢左右，第一批，3000塊左右毛坯房。

　　劉揚負責的樓盤——上海康城在辛莊十分具有代表性。這個樓盤共分三期，已經連續兩年成為上海樓盤的銷售量冠軍，價格也是一漲再漲。

　　劉揚(協和集團上海住宅銷售處總經理)：在2002年底，2003年春天的時候，我們弄了以後，我們就把它做到就是才5000塊左右。

　　記者：你們已經認為很高了。

　　劉揚：對，我們認為是高得不得了了，但是沒想到，一下子來了把我們蒙了，你曉得吧，所以這批買房人到現在是最大的盈利，他們每套房盈利20萬到30萬，到40萬，50萬都有。

　　從2001年3000多元一米的一期，到2003年5000多元一米的二期，時隔兩年，價格上漲近一倍，而別人還能從中牟利。這多少令劉揚和他公司的投資股東方們有些擔心，這正常嗎？

　　劉揚(協和集團上海住宅銷售處總經理)：我們必須要有一個合理的東西向海外的股東，大股東們交代，我盈利了，我為什麼盈利和怎麼樣盈利，和將來怎麼樣盈利，如果我以暴利的形式出現的話，他們會害怕的。

　　劉揚告訴記者，相比較而言，當時市中心樓市所表現的高樓價更讓他擔心。

　　劉揚(協和集團上海住宅銷售處總經理)：就一鬨而上的那種，大家都是在這裏撿錢，你知道吧。

　　記者：你撐得起一萬五，兩萬的價來嗎？

　　劉揚：撐不起。

　　記者：你作為開發商，你也覺得不值？

　　劉揚：不值得，怎麼值那個錢，垃圾盤，裏面什麼你也看不見，就是一個水泥，然後要賣一萬多，兩萬，你看吧，以後爛尾樓就要從那兒起來。

　　讓劉揚更吃驚的是，在他眼裏並不優秀的許多樓盤，在炒樓者手裏成了搶手貨，經過炒樓者，中介公司，一輪一輪的交易，價格開始翻倍的上漲。而許多炒樓者真的把真金白銀賺到了手。

　　記者關田：在上海樓市過去幾年當中，一漲再漲的過程當中，炒樓者的利潤到底能有多少，在一般人看來，一套100萬的房子，200萬賣出以後，利潤恰好是100萬元，也就是說賺了一倍，但是經濟學家卻並不這麼算，在他們推算下來看，一套一百萬的房子，如果幾次經過拆借以後，其中的利潤往往能夠達到三倍，甚至四倍，而這其中的關鍵就是銀行的放貸。

　　一位上海金融界的專家告訴記者，在2004年以前，上海的銀行都可以為用戶提供八成的住房優惠貸款，限制並不多，如果一個炒樓者要購買當時售價100萬元的樓房時，只需要首付20%，就是20萬元，剩下的80萬元由銀行按揭貸款。當樓價上漲一倍時，炒樓者賣得200萬元，把貸款的80萬元還清，實際獲得120萬元，也就是投入資金的六倍。於是，炒房成為一種暴利的投機，並直接帶動房價輪番上漲。房子成了投資工具，過高的房價離普通百姓的生活越來越遠了。

　　針對以上海為代表的房價上漲過快問題，國務院辦公廳和相關部門連續發出穩定房價的措施。

　　幾個月間，上海樓市虛火開始消退，部分炒樓者開始意識到自己接手的樓盤可能是輪番上漲的樓價的最後一棒。

　　施宏睿(上海漢宇物業代理有限公司總經理)：有兩個溫州客，一次拋盤拋了15套房子。

　　記者：兩個人？

　　施宏睿(上海漢宇物業代理有限公司總經理)：對，而且價格都在一萬二，他們買進的時候都是一萬一左右，就是沒怎麼賺錢，因為現在跌了，拋掉，用這個價格拋掉。

　　記者：他拋掉的這個盤最高的時候漲到什麼程度。

　　施宏睿(上海漢宇物業代理有限公司總經理)：最高的時候漲到一萬五。

　　六一前後，上海樓市角力進入了一個冷戰階段，許多炒樓者紛紛拋出房源，而買房者卻又希望過高的房價能夠降下來，成交量大幅減少。許多高價樓盤由過去的搶手貨成為了燙手山芋。

　　記者關田：過去的幾年中，上海的樓盤價格可謂是漲聲一片，內環線，尤其是像靠近外灘的價格，動不動就達到了兩萬五到三萬元，像我身後這個金外灘樓盤，開盤時的價格就達到了兩萬五千元，而且當時有數千人在這裏日夜排隊，希望購得一套住房，而時隔的時間並不長，這裏突然變成了一個門可羅雀的售樓處，記者很輕易的就可以拿到一份售樓書，也就是說這裏依然有樓可售，在過去幾年中，往往所謂的高檔樓盤起到了帶漲的作用，但是今天這些樓盤，突然成了帶跌的樓盤。

　　施宏睿(上海漢宇物業代理有限公司總經理)：因為城中心一直處於高增長，高回報，甚至於它的投機泡沫是最熱的，先擠出來，到時候首先城中心的拋盤量增加25%到30%，從3月份開始，它的成交價到七部委出政策之前，已經下調了10%到15個點。

　　到5月11號，七部委文件出臺後，上海樓市的一手和二手樓盤成交量都開始全面萎縮，整體成交量不到去年同期的一成。6月份，劉揚所在的上海康城，儘管遠離市區，處於外環以外，但是依然遭到了退房，劉揚認為自己很無辜，儘管他也曾經是上海樓市大漲中的受益者。

　　劉揚(協和集團上海住宅銷售處總經理)：最後的這種火燒到最後，傷害的是這個行業，物極必反，所有人都知道，全世界當然都看到現成的例子，你把一個東西無理性的推到極端的時候，它跌下來的時候是很慘的，殃及池魚，所有人跟着一起受累。

　　無論是作為開發商的劉揚，還是作為中介商的施宏睿，這幾年都經歷了上海樓市的起起落落。而上海四平路邊開着小店，過着生活的馮師傅感受也未必比他們少。馮師傅算是小人物，在樓市大漲，房產中介到處攻城略地的過程中挺了過來，笑到了最後。這段時間，上海房產中介生意清淡，每天有30家關門大吉。馮師傅不用擔心自己租了多年的門面了。

　　馮師傅：如果長期下去，那個房東還漲房費啊，還漲房費我哪吃得消啊，我原來是一千五百塊，現在是三千八百塊，他們出六千塊，他們有鈔票，我還算不錯，有老客戶，在這兒還能維持得住，其他都跑掉了。

　　記者：他們現在生意怎麼樣？

　　馮師傅：現在不靈了，他們現在生意稍微次一點了，我篤定了，房價不能再漲了。

　　記者：現在生意怎麼樣？

　　馮師傅：現在生意不是很好，確實不好。

　　記者：你們現在生意少了，就是靠原來一些收入補貼嗎？

　　馮師傅：主要靠租賃的吧，賃現在是不是反而好一點兒了。

　　記者：怎麼說呢？

　　馮師傅：以前我們的重點都沒放在租賃上面，現在我們把重點轉在租賃上面了，小生意也做了，以前像這種小生意我們都不做的。

　　根據上海房產管理部門剛剛公佈的數據，經過一個多月的縮量交易後，上海房價漲勢已明顯減緩。5月份房價環比增長0.6%，是近一年來漲幅最小的月度，同時一些地區房價出現了微跌。