6月中旬的一個晚上，兩名溫州來的投資客約請吳昊吃飯，想與這位溫州購房團最初的發起人聊聊在滬買房的事兒。此時正值外界傳言的上海樓市蕭條期：成交量下降、房價下跌、持幣待購氣氛濃重。吳昊問及此時入市的原因，對方說：現在正是買入的時機。

　　開始逆市買入

　　“現在真正找回做上帝的感覺。”其中一名溫州購房客說。“兩個月前，在上海得排隊買房，現在各個售樓處巴不得有人去看房。而且，我們到哪兒都能討價還價。”用術語說，現在上海的樓市已由賣方市場轉向買方市場。

　　吳昊，現在的身份是中國超然不動產營銷機構董事長，當初他曾是“溫州炒樓第一人”。憑藉公司在各地的營銷網絡，吳昊與投資房地產市場的各路資金接觸緊密。他告訴記者，目前逆市而入的購房行為不在少數，“多數人都認為，宏觀調控對上海樓市的打擊性影響是暫時的”。

　　據瞭解，購房團的數個區域版本中，在全國範圍內真正形成團體購買力的資本只集中來自於浙江和上海。根據吳昊的超然不動產的客戶跟蹤結果顯示，此前媒體熱炒的“山西購房團”，只是一批數量不多的投資散客，按照媒體報道提供的全部成交量不超過5億元，而溫州購房團一次的購買就是幾億元。

　　目前這些購房團出現投資熱情有所下降、持幣觀望等現狀，但都只是暫時的。“6月底7月初，上海樓市的交易量會開始上升，隨之而來的是房價回暖。”吳昊說。

　　並非打壓房價 政府回應政策“誤讀”

　　6月上旬，建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾對外表示，目前房價大跌的條件並不存在。她指出，“政府不希望房價出現大起大落的情況，房價的大落對老百姓沒有好處”，“現在大部分家庭都擁有自己的房產，房價大落，許多家庭就會出現負資產，對社會穩定沒有好處，特別對金融安全會帶來威脅”。同時她還解讀了國辦轉發的七部委通知精神是三個“基本”：供求基本平衡；結構基本合理；價格基本穩定。

　　針對國家七部委意見下發不久，上海房價每平方米狂跌3000元、樓市拐點驚現、中介公司門可羅雀等報道，上海市房屋土地資源管理局副局長龐元公開闢謠，房價沒有大跌而是“微漲”。在被問到上海房地產市場尤其是房價的未來走勢時，龐元表示，上海的房地產市場“肯定不會大起大落”，政府會很好地把握調控力度。

　　上週五的北京，一次有京城主要開發商、建設部官員、北京市房協等多方參與的座談會以非公開的形式進行，與會官員表示，宏觀調控是為了抑制房價的增速過快，比如行使的汽車由60邁降到20邁，但絕不是“開倒車”。

　　年均20%-25%回報　資本堅定投向樓市

　　香港中原地產董事長施永青曾這樣分析北京的投資市場：“資金找不到新的投資途徑，加上房地產現在是高利潤行業，所以都堵在了房地產業。”施永青認為，要想減輕房地產投資過熱，首先要解決投資渠道問題。目前購房團可能的投資方向包括房地產、藝術品收藏和股市等。

　　日益升溫的藝術品拍賣市場被外界視為購房團分散投資的主要途徑。但據記者瞭解，因為專業門檻高，購房團進入藝術品投資領域更多是小範圍的，而非成氣候的。天問國際拍賣公司總經理季濤表示，鑑別藝術品真偽是最主要的進入障礙。

　　此外，與股市一直所處的“跌無止境”的狀態相比，接連利好消息的出臺正在托市上揚。即便如此，有業內人士分析，股市一定不會成為溫州人關注的新投資焦點。據瞭解，截至2004年，溫州共有超過750多萬人口，進入股市的才4000多人。“不熟不幹”，是包括溫州購房團在內的房地產投資者的共同特徵。“更何況他們已經在房地產領域嚐到了甜頭。”吳昊說。據介紹，目前投資房地產的年平均利潤率在20%-25%，這樣的速度在股市幾乎是不可能的。而且，股市一旦縮水，投資人將一無所有；投資房地產項目，最多還能保有房產。

　　堅守一線城市　二三線城市市場欠發達

　　“贏家匯中國置業俱樂部”，一個500人組成的“上海投資軍團”，正悄然轉向處於“樓市青年期”的西部城市。據該俱樂部總經理，被重慶、成都媒體譽為“上海投資軍團領軍人物”的王朝日透露，這500投資者的實力雄厚，人均可投資金超過100萬元人民幣，整個投資軍團的投資資金超過5億元。對於進軍外地，該俱樂部負責人表示，在2005年以前，投資者把資金放進上海樓市並獲得了相當的回報，但是從2005年4月開始形勢發生了驟變，投資者感覺到上海樓市投資門檻提高而且回報空間變小。

　　但這並非始於宏觀調控。據瞭解，早在2003年，溫州投資客就開始把目光從上海轉移到深圳、成都、重慶等地。但是到目前為止，在二三線城市進行房地產投資，鮮見有成功案例。“最主要的原因是，這些地方都沒有向上海一樣發達的二手房市場，包括北京。”吳昊說。據瞭解，去年全年北京新盤的成交面積約為1500萬平方米，二手房則不足600萬平方米；上海則是二手房成交面積近2700萬平方米，新盤為2300萬平方米。

　　王朝日也強調，二三線城市的房地產投資具有一定風險，除非是長線投資。

　　由上海而北京 局部轉移，非整體偏移

　　兩三個月前，潘石屹在接受媒體採訪時說，滬上的投資客有向北京轉移的動向，還以自己的項目“SOHO尚都”為例。而且表態：只要“溫州炒房團‘不違法’‘不偷漏稅’，我們就不應該指責”。到5月上旬，項目推廣從不輕易走出北京的潘石屹竟動身南下，借答謝客戶為名，帶着他上馬的新盤到溫州聯繫和接洽業務。據統計，在他新近開發的兩個項目的銷售中，北京之外的省市，除山西客戶，浙江排第二位，尤以溫州居多。

　　“原在上海樓市的資本可能有部分轉移到北京，但是不可能出現整個投資重心向北京傾斜的狀況。”北京中原地產總經理李文傑認為。一方面可以肯定的是，今年作為投資市場北京與上海已近同等重要，“目前北京的房價還比較理性，消費以自住為主，投資資金比較少，這對投資者來說恰恰是機會”。同時，李文傑強調，上海作為一個“現成的”投資市場，是不會輕易被投資者放棄的