“上海家圓”項目昨正式啓動，不少人仍擔心募集資金監管

　　在上海最早提出“集資建房”概念，並因此引起眾多爭議的“上海家圓”項目，昨天首次舉行合作定製建房的公眾說明會，這表明“上海家圓”正式啓動。項目發起人透露，專為“上海家圓”而成立的上海圓家投資諮詢公司4月27日已註冊成功，經樂觀分析，今年下半年，“上海家圓”就有望在土地環節上獲得機會。

　　作為“上海家圓”概念的倡導人，朱劍、郭宇新現在的身份已經是上海圓家投資諮詢公司的董事長和總經理。“我們兩個現在是全職為項目工作，沒有任何收入，說實話壓力很大”，朱劍表示，經過半年多的理念修正和磨合，他們已經很有把握在合法守序的前提下，把“上海家圓”項目實踐下去。郭宇新甚至預測：“就算我們現在不成功，合作定製建房的這種商業模式，將來在別人手上也一定會成功。”

　　說明會上，“上海家圓”第一次詳細闡述了通過引入信託公司，來確保項目資金安全運轉的具體流程。按照某信託公司李愛民律師的說法：所有加入“上海家圓”項目的參與者，都將在簽約後把自己的建房款委託給信託公司保管，在項目的整個過程中，信託公司就像是委託人的兒子，只按委託人的約定意願來使用這筆資金。引入信託方，是確保“上海家圓”項目避免陷入“非法集資”的政策禁區，而又能確保所有出資人資金安全的關鍵。

　　當有聽眾對“上海家圓”項目的具體操作進展發問時，郭宇新坦陳，目前實質性的工作僅僅是在“徵集真實需求”的第一個環節。但他也透露，幾個月前，他和朱劍等人就曾嘗試和土地、房產領域進行接觸。可那時上海房價正在浪尖，政府組織的“招掛拍”動輒就有四五十家開發商爭搶一塊地，“上海家圓”根本無望從中獲得土地。但最近，中央的房地產新政給市場帶來了變化，特別是“20%土地閒置費”(對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，徵收出讓合同總額20%以下的土地閒置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權)的實施，定會迫使那些囤地炒地的開發商儘快消化手中的土地。郭宇新估計，到今年下半年，就會有相當一部分囤地商為了套利而放出手中的土地，屆時“上海家圓”將有很多機會，通過資本運作間接獲取土地。

　　伴隨着對“上海家圓”的憧憬，聽眾們的擔心仍然很多。項子清先生是到會220名聽眾中的一員，會後他向記者表示，作為一種從未有過的購房模式，“上海家圓”肯定要面臨很多的風險。比如：在房價可能下降的趨勢中，定製建房的價格或許會比從市場上購房還要高，這類市場風險是大家可以接受的，但還有一些風險，特別是初期募集資金的監管風險，普通市民仍然難以承受。(新聞晨報首席記者羅劍華)

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　　房地產新政之消費篇我們需要多大面積的住房?

　　“為什麼140平方米是普通住房，而141平方米就不是呢？”北京市落實七部委新政的細則出臺之後，許多業主心中不禁會有這樣的疑問。其實，與其在普通住房標準上糾纏不清，倒不如回過頭來反思一下：在人多地少的中國，在住宅的套型、面積愈來愈大型化的今天，普通居民到底需要多大面積的住房？

　　“現在許多家庭在購房過程中，普遍都有‘貪大’的心理，力求一步到位，在面積上不厭其大。”一位專家指出，追求居住舒適性無可置疑，但如果不考慮自身的真實需求，一味追求較大的住房面積，就會出現許多問題。

　　最新的一項調查顯示，在回答“一套建築面積140平方米的住房能否滿足你的居住要求”的時候，77%的被調查者認為完全可以或基本可以滿足需求，僅有不足1/4的人認為不能滿足居住要求。但在回答“新政策對你購房產生什麼樣的影響”的時候，卻只有40%的被調查者打算購房普通住房，這充分說明了現在許多擬購房者的實際需求與消費心態之間的矛盾。

　　此前的一項調查顯示，在普通居民所購住房中，購買面積在100平方米以上的佔60%，購房面積在120平方米以上的佔47.72%。面積大了，裝修費用、購置家電傢俱費用和物業管理費用自然攀升，家庭的經濟壓力顯著增加；何況全民住大房與我國十分珍惜、嚴格保護土地資源的基本國策相牴觸，不利於城市的可持續發展。

　　舉個簡單的例子，日本的人均年收入水平很高，可是日本的人均住房面積水平卻比較低，原因在於日本的人均耕地佔有量很低。儘管住房需求始終是日本人生活中追求的重點內容，而且日本人的收入水平居世界前列，不可謂沒有支付能力，但因土地資源有限，其住房面積水平不可能很高。

　　“以往和日本地產界人士交流過程中，他們對我國一些城市居民的居住水平感到吃驚，參加工作沒幾年就買一百多平方米的房子，收入水平高一些就想就住Townhouse，這在日本是無法想像的。”上述專家表示，日本城市中許多中高收入家庭的住房面積都不大，僅有八、九十平方米而已，這固然與其土地資源稀缺、房價較高有關，但不可否認的是，他們的居住理念更成熟、更理性。

　　這位專家指出，住房消費本質是一種空間消費，而空間或土地資源的有限性決定了住房不可能無限供給。因此住房不同於一般商品，對於消費者而言，不是隻要有錢就能無限制地得到住房。住房面積的增長除了受到經濟水平的制約外，更關鍵的是要受到土地資源條件的嚴格約束，而且這種約束具有極大的剛性。

　　從1998年國務院頒佈23號文件推進住房制度改革以來，國內城市居民從過去由國家包下來的住房體制中走出來，實行市場化之後有許多問題並沒有處理得很好，特別是中國人口和土地資源的矛盾和房地產發展很不協調。因此就出現只要花錢就能買到房子，加上引導上的一些失誤，中國各個大中城市開發的商品房面積與中國的國情並不相符。

　　專家認為，大面積住宅、豪華住宅偏多，許多地區的房地產發展趨勢已經超過東亞經濟發達的日本和香港的水平。國內一些特大城市、東部沿海地區土地資源與人口之間的矛盾十分突出，因此調控居民住房的面積是一個不能迴避的問題。

　　基於土地資源對住房面積水平的剛性約束，專家指出，未來我國城鎮居民的住房面積水平應當向土地資源同樣緊缺的日本和英國看齊，絕不應該與土地資源豐裕的美國等國家盲目攀比。

　　“一套55平方米—80平方米的住宅和120平方米以上的住宅相比，如果容積率相等，就可以節約每戶用地50%以上。”一位建築師指出。可見，如果每年建設的住宅有上億平方米是中小戶型，節約的土地將是一個巨大的數字。因此，推行這一舉措，對於節約用地和建設節能省地型住宅，將會產生重要的作用。(