4問
小康住宅“行路難”？
國家建設部前任部長侯捷曾說過一句話：“小康不小康，關鍵看住房。”這說明在小康社會中人們的居住狀況應是十分重要的，特別是住房面積是小康社會的一項十分重要的指標。小康居住人均20-35平方米，是我們理想中關於小康模式的一個量化指標。
從新政的“非普通住宅”三大指標性數據來看，以後144平方米將是一個門坎。新政出臺後，許多大學畢業兩三年的人改變了置業觀念，據說以前是想着先買個兩房過渡，以後再換房，而由於現在換房成本太大，不少人都想着買個“小三房”一步到位。
從目前市場上的產品來看，有80-90平方米做成小三房，也有做成大二房的套型單位，那麼買家認為100-120平方米的三房單位基本能夠滿足居住需求。按照上文黃先生的情況來看，五口之家的小康住房，起碼要達到175平方米。而這個標準是遠在“非普通住宅”之上，意味着黃先生要支付更多的房價與契稅等費用。以一般家庭的收入計算，均價5500元／平方米，這套房子接近100萬元，應該是剛畢業的黃先生負擔不起的。如果按照“城鎮最低收入家庭人均住房面積大於20平方米”這一條計算的話，住房面積要達到100平方米。即黃先生這樣的收入水平及家庭結構起碼要住上100平方米的單元。也就意味着，現在購買的住房標準是若干年後我們小康生活的最低收入人羣的居住標準。
在珠江新城有多項土地儲備用地的開發商告訴記者，現在上市包括下半年推出市場的產品就無法更改了，但就集團目前達成的初步意見來看，明年年中推出市場的項目還需要進行規劃、報建等工作，在戶型面積方面有了明顯的分水嶺，尤其是非常關注“144平方米”以下的設計，多數套型面積設計為90-100的三房單位。如果是大面積單位的話，則遠離“144平方米”這條“豪宅”線，這樣一來，買家不會認為“冤”。
當前市場供應的產品多數以大面積戶型為主，開發商在規劃設計之前已進行了嚴謹的市場調查，認為大面積需求量大。但新稅政會否持續遏制這種需求還需時間檢驗。
5問
“豪宅”劃分如何走出荒謬泥潭？
像許多“一刀切”標準一樣，僅以面積劃分“普宅”與“非普宅”，已有許多令人疑惑的地方：比如在花都、番禺的一些郊區地段，樓價只有2000多元／平方米，只因買了套超過144平方米的房子，就被劃入了“豪宅”之列按3%多交一半交易契稅，這合理嗎？又如，廣州的小康居住標準，人均30平方米才算小康，而如果上有老下有小一家五口一起居住，150平方米的房子僅是小康居住標準而已，不問同住人口多少而僅按單套房子面積劃線，似乎也不盡合理……
“價格標準”沒有用足政策
不過，無論如何，廣州有關政府部門在面積劃線方面已無可非議，因這已用盡了國家政策，把面積上浮足了20%；從影響面來看，去年成交的住宅之中，超過140平方米的房子套數僅佔12.6%，算來只有一成多一點的購房者受影響，面也不算寬；更何況，相比於上海、北京的140平方米劃線標準，還多了4平方米呢？
然而，在同時公佈的實施細則中，還有兩條“必須同時滿足”的條件開始時未被太多注意：即第二條“容積率必須1.0以上”和第三條“交易價格低於比同一地段平均交易價格的1.2倍”。在廣州，除了為數不多的純別墅盤或同時有別墅和洋房的樓盤外，基本上容積率都超過了1.0，因此，可說以容積率來劃線影響也極小。
然而細究起“第三條”按樓價“1.2倍”劃線，卻波及面極大。雖然目前廣州對用以判斷樓價是否超過同地段1.2倍的“基準房價”尚未確定，但已基本上可以預見，該標準大量必將會劃出大批“非普通住宅”。
無論是按廣州市平均樓價定出一個“基準房價”，或者以類似土地拍賣定價一樣定出8級“基準房價”，再或者以其它方式劃出N個地段N種“基準房價”，但在平均線(基準房價)之上，總有約30%左右房子屬於基準房價1.2倍以上的，如此統計，廣州每年極有可能30%新上市單位、約四五萬套房子會因此列入“非普通住宅”，而其中有不少面積小於144平方米的單位。
住豪宅易，找“普宅”
如果將144平方米麪積劃線標準和“1.2倍”樓價標準綜合起來，廣州在售住宅將有30%至40%劃入“非普通住宅”。而這些“非普通住宅”，有30、40平米單身公寓(因單價超過同地段1.2倍)的，有3000來元單價的“豪宅”(如其面積超過144平方米或其單價已比同地段高出1.2倍)，還有許多在同一樓盤甚至同一棟樓中，只因價格相關了20%而有的是“豪宅”，有的卻非“豪宅”……
於是有市民感慨：今後將是“住豪宅易，找普宅難”。而在一個居住小康尚未實現的城市，有四成的人一不小心就住進了“豪宅”，豈不荒謬？
房地產業界人士乃至政府相關主管部門的官員，都曾在不同場合表示，這次中央的房地產新政，主要針對的是上海、杭州、北京等樓市過熱的城市，作為房地產市場發育最早、已經歷過上世紀90年代樓市泡沫洗禮、市場化程度最高的廣州，其實是“上海感冒，廣州跟着吃藥”。
應該說，政府相關部門也絕不希望本來就比較健康的廣州樓市大起大落。那麼，既然是跟着“吃藥”或者跟着“打預防針”，廣州有充足理由去充分用足中央政策，但令人們有點遺憾的是，廣州沒有把“第三條”“1.2倍”價差標準上浮20%，相映成趣的是，雖然樓市已被公認“過熱”，精明的上海人卻將“普通住宅”與“非普通住宅”中的價差標準上浮到“1.44倍”，從而更有效地避免“誤傷”普通購房者。
不過，到目前為止，廣州國土房管部門仍在謹慎地研究“基準房價”，“基準房價”沒有倉促出臺，這是市民和市場的一大幸，也使政策的負面影響降到最低。有業界專家指出，如果今後公佈“基準房價”時，同時出臺一些排除性規定：比如面積在某個範圍之下，不算非普通住宅；單價在某個價位以下，不算非普通住宅等，將可望有效減少“誤傷”普通購房者。
6問
廉租房為何不量化建設指標？
居住是人的一項基本權利，七部委在“穩定房價的意見”中特別提到重視中低收入家庭住房的問題，一是加強經濟適用房建設，控制套型面積和銷售對象；二是廉租房建設納入政府目標責任管理。
眾所周知，國際上的一些發達國家約有30%的人是靠政府的廉租房來解決居住問題，在廉租房建設上，香港就是一個很好的榜樣。
廉租房杯水車薪
而在內地，廉租房的來源主要是騰退的舊公房，也有一些是新建的房子。以廣州為例。有關資料顯示，廣州全市住房困難戶達2萬戶以上，其中“雙特困家庭”就有5000多戶。為了解決“雙特困家庭”的住房問題，廣州市政府自1998年實施廉租房政策，每年投入數千萬元來建一些廉租房，並通過抽籤的方案來分配給有需要的家庭，七年來已先後推出了多期廉租房，共解決1000多戶雙特困戶的住房問題。
然而，這種由政府提供的廉租房每年只能有幾百套，對於全市5000多戶“雙特困家庭”來說無疑是杯水車薪，其他住房困難戶的住房問題更是難以解決。
目前，廣州的小單位價格並不低。市內中小戶型價格已遠超全市商品房均價，所以以小單位來平抑房價的效果並不會太明顯，且如果有優惠政策來促使中小戶型價格降低的話，由於租金回報率高，就會使投資客增多，這樣也很難保證普通居民的自住。
全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生曾指出，由於城市最低收入家庭的住房問題關係到社會穩定，發展廉租房不僅具有必要性，而且有其現實實踐上的緊迫性。
此外，大力發展廉租房除了可以根本解決住房困難戶住房現狀，還有利於形成正常的消費習慣。居住權是保證居民有房子居住，並不是保障居民能購買房子產權，廉租房面積控制在50-60平方米，住房困難戶可以在政府的幫助下，租住廉租房，而一旦經濟條件允許，居住的人就想要自己買房了，就買房搬出去，實現居住者的有進有出，從而保障居住權。
政府應勇挑“廉租房”包袱
也有人說，如果僅靠造房為主的辦法來解決廉租房的來源，顯然政府肩上的擔子太重了。
有業內人士為廉租房算了一筆賬。以一套40平方米、租金1元／平方米的廉租房為例，建設費用約10萬元；每月房屋維護成本也超過15元／平方米，每月租金缺口600元左右；待房齡超過了5年，其維修費用還將逐年提高，更不用說大修費用了。政府興建廉租房，可說是背上了一個大包袱。
但有專家認為，為了真正解決城市裏中低收入階層的住房問題，進一步體現政府政策人性化的一面，就算是“包袱”，這樣的“包袱”也是應該背的。
-名詞解釋·小康住宅
“十六大”報告中提出，2020年，我國將全面進入小康社會。
2004年11月份，中國建設部政策研究中心發佈了《中國全面小康社會居住目標研究》，為小康住宅描繪了一幅美好藍圖。這個課題研究公佈了21項指標，主要包括城鎮人均居住面積35平方米、城鎮最低收入家庭人均住房面積大於20平方米、城市人均綠地面積8平方米等。
-名詞解釋·普通住宅
廣州“普通住宅”需滿足以下三個條件：1.住宅小區建築容積率在1.0以上；2.單套住房建築面積144平方米以下；3.實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍(含)以下。
-名詞解釋·廉租房
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。這一制度將住房體系和社會保障體系真正完善起來。