房產新政出臺後，廣州樓市短期內觀望客遽然增多，連開發商也不得不承認，近來成交的都是些看過N次樓的老客戶，而新看樓者真的要說“不”了。廣州房地產將何去何從？為此，我們炮製出“十問新政”。
1問
上海感冒，廣州跟着吃藥？
源於兩年前的房地產宏觀調控，從土地收緊、停止別墅用地批讓開始，一波未平一波又起。繼今年3月底國務院出臺8大措施調控房價(即國八條)之後，5月國務院又轉發了由建設部等七部委聯合制定的《關於做好穩定住房價格工作的意見》，土地、金融、稅費等殺手鐧迅疾而至，直指不斷上躥的樓價。
國家統計局的數字顯示，2004年，全國房屋銷售價格同比是9.7%。35個大中城市中，房屋銷售價格同比漲幅超過10%的城市也有9個。而上海上漲約15%，北京上漲6.7%，廣州一手住宅交易均價升幅達18%，成為七年來一手住宅房價首次回升的拐點。
一系列的房產新政，主攻方向應該是運用經濟和法律手段來抑制投機。從全國範圍看，以上海、杭州、溫州等地為代表的城市，投機性住房需求增長過快，一些機構和個人用銀行貸款及私募資金進行短期炒作。
華南理工大學建築學院博士王幼松說，對房地產市場的宏觀調控措施最主要的目的還是穩定房價，從供需兩個方面調節，如遏制投機性炒房、控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，促進房地產業供求平衡、結構合理、價格穩定的健康發展。特別是打擊投機炒作行為的措施尤為嚴厲，如對於不滿兩年的房子出售徵收營業稅、非普通住宅契稅翻倍等。從當前的政策“組合拳”看，關鍵在於執行到位
目前，廣州樓市整體處於整理期、觀望期，房產新政對於房價的抑制作用明顯，交易量萎縮；從政府角度看，也需要一段時間來觀察樓市的表現情況。如果房價漲速趨於合理、供求大致平衡，房地產平穩發展，政府就不會在短期內再出新招。如果交易量受到很大的抑制，政府也不願意出現蕭條局面，則有可能會出臺一些激活性措施。
知名地產專家、寒桐投資顧問總經理韓世同則希望宏觀調控要保持溫和，最不願看到最興旺的行業——房地產行業被打死。房地產所造成目前的狀況，不是因為經濟發展的原因，而是因為過去若干年我們的貸款政策傾斜造成的。整個貸款政策嚴重地傾斜於買車、買房，其他行業沒有扶持沒有發展，使得貸款過度集中在房地產行業。因此要宏觀調控要保持量和度，要有一個兼顧各行業的綜合考慮。
樓市跟股市一樣，買漲不買跌。1997年到2003年，廣州樓價持續走低，年平均下跌5%，五年間降了30%左右。而廣州投資性買房數量不多。這是一個理性的市場，用行政命令控制似乎不太合適。
實際上，從目前房產新政的效果看，影響還是很明顯的。今年第一季廣州老八區的一手商品房成交均價已經有輕微下降，而五一樓市也沒有以往的幾年那麼風光，甚至不如2003年非典時期。但是有專家表示，新政的影響完全顯露還需要2-3個月的時間。而政府對新政策作出調整，恐怕最快也要等到年底了。
有專家認為，這次房地產調整的時間會持續3年左右，最長不排除5年，主要是因應國家總體的宏觀調控週期來說的。在在這段時間內，房價應該不會掉頭向上。
2問
廣州房價何去何從？
僅6個月不到的時間，廣州乃至全國樓市經歷了一個頗有戲劇性的大逆轉。今年年初的峯會上，廣州發展商對於樓價的考慮不是“升不升”的問題，而是“升多少”的問題，如今，在連串的新政打擊下，恐怕已換成了各自暗暗盤算究竟挺不挺得住、降不降價、降多少……
“整頓提高年”首季漲1%
去年，樓價猛漲18.8%，“形勢一片大好”，發展商相當牛氣，有人放言若政府緊握土地不放，則房價必高漲無疑，並紛紛聲稱今年樓價漲個15%至20%沒問題。政府部門相關負責人則針鋒相對地回應：廣州土地並不緊缺，供應十分充足。隨即展開了突擊檢查，並高調公佈了一些發展商違規狀況，接下來定調今年是“整頓提高年”。就是在這個“整頓提高年”的首季，廣州樓價又升了1%。
進入4月，兩個“國八條”出臺，歷年廣州樓市的“五一黃金週”到今年十分平靜，火爆已成往事。等到七部委新政下達，樓價雖未應聲而動，卻已在風中開始有所飄搖。
“樓價無下降空間論”重出江湖
在公開的場合，發展商仍然論調一致：廣州樓價不會受新政影響而下跌。所陳述的理由也言之鑿鑿、頗有底氣：一是新政主要針對打擊“炒樓”，廣州樓市是以自住型買家佔絕大部分的成熟市場，所受的影響肯定是最小的；二是廣州的經濟高速增長，消費力不斷增強，首次置業和改善居住的需求十分強烈，即使部分住宅被列為“非普通住宅”而增稅，其實佔購房成本也不算高，要買大房子的買家對這根本不會在乎；三是廣州樓價在全國各地城市中，處於相對低位；四是廣州樓價已連續多年下跌至谷底，去年雖有所反彈，幅度也不太大，樓價已沒有降價空間。
但一些市場專家卻沒有發展商表面上那麼樂觀。房產專家趙卓文認為，連續出臺的新政之下，將會造成三方觀望的局面：即買家等待樓價下降而持幣觀望，發展商觀望政策影響而放緩推盤和開發速度，政府也觀望市場反應再調整政策，這必然導致下半年樓市成交量有所萎縮和價格有所下調。
利潤高就有降價空間
我們不妨先看看發展商最經常掛在嘴邊的：“在廣州做房地產已經是很微利了，廣州樓價已沒有降價空間了。”真的很“微利”了嗎？按行內公認的說法，廣州房地產業平均利潤為總投資額的15%，以一個總投資額為10億元的項目為例，可賺1.5億元。中國家電行業目前平均利潤率大約是3%-5%，而歐美等成熟房地產市場的平均利潤率也只有5%，難道15%就已是微利？已沒有可降空間？更何況，現在通行的做法是，發展商根本不必投入總投資(例如10億)那麼多的資金，在支付了地價等一些款項之後，往往是由施工單位墊資建到可預售階段，再通過預售回款滾動發展，也就是說發展商的投資回報率遠遠高於15%。如此看來，“廣州樓價已沒有降價空間”恐怕說不過去。
事實上，去計算發展商成本多少、利潤多大對理解樓價走勢其實沒有多少幫助，因為樓價並非由成本所決定，而更多是由市場供求關係來決定。眾多發展商所分析的廣州購房需求強烈、收入水平較高、支付力強，這是事實，也是讓發展商最有底氣的地方；不過，從下半年的樓市供應量來看，大批新盤新貨等着入市，下半年的供應量起碼比上半年多30%，貨源也是相當充足的。還需要看到的是，目前超過84%的廣州人已有私有住宅，廣州人的置業需求中相當一部分已是二次置業需求，許多人有房住着，並不太焦急。
新的博弈剛剛開始
擺在面前的，其實是一場發展商與消費者雙方的博弈，看誰比誰更能“耗”得起，看誰先動。發展商會明裏暗裏結成聯盟，近期內肯定不會主動示弱降價；買家有房子的先將就住着，沒房子的大不了先租房。
當然，廣州樓價仍處在全國同級城市中的相對低位，這也是事實，樓價要“大跌”也是不太可能的，在博弈進行到一定階段，“新政”影響消化得差不多，樓價將回復一個穩定發展的態勢。
3問
房地產“嚴冬”提前降臨？
今年3月初，省房協舉辦的一次“房市景氣研討會”上，眾多業內專家紛測今年廣東樓價還要升，省統計局某人士更是語出驚人，今年廣東房地產開發投資將逐步走出調整期。
眾所周知，自房地產開發以來，每隔五六個年頭就是廣東房地產開發投資的一個調整期，調整期大約兩年。屈指可數，這一輪房地產增長期是自1998年開始的，至2003年便已步入調整期。從2003年到2004年9月份累計的投資每月增速基本上保持在10%左右。比全國平均水平低18%以上。2003年全年增速比2002年大幅回落10.2%。從去年10月份開始，增速略有提高，去年全年增速比前年提高了3.8%。也難道這位人士樂觀地預測，今年，廣東房市將逐步走出調整期。
然而，就在這種樂觀表態不到三個月，房市政治連續變化接踵而至，先是銀行加息，再是中央七部委出狠招遏制投機性炒房，並規定自6月1日起，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓，並對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。
面對一波接一波的新政策，年初還在唱漲房價的開發商傻了眼，番禺某盤一負責人就無奈地表示，“以前我們總是在叫，房地產的冬天來了，但每一回，我們都挺過去了，還迎來了近一兩年的好光景。但這一回，房地產的冬天恐怕是真的來了”。
契稅而言，非普通住宅與以前相比，購買一手住宅要多交10000元以上的契稅，這對總房價而言，算不了什麼，但消費者的心理承受能力並沒有想像中堅強，前段時間加息已經讓很多消費者持幣不前。
相對成熟市場的買家向來精明，如今契稅一加，想改善生活買大房子的可能不買了，或者本來想買大房子的改為買小房子了，那我們現存的大房子賣給誰呢，難不成拿來養蚊子？新政在傷及投資者的同時，似乎也誤傷了一批普通購房者特別是“換房者”。
人算不如天算，從市場近期反應來看，似乎“房地產開發投資將逐步走出調整期”的預測會變成一種美麗的期盼。按發展商們的看法，廣州地產不但沒這麼快走出調整期，甚至會面臨最大的“冬天”。
無可避免的是，在這個陣痛中，有人會倒下，也有人會挺過來，“冬天”是否來臨真是因人而異。但能熬過這個陣痛，才是真英雄！
-記者觀察
宏觀調控需對症下藥
在廣東，沒有出現大規模投機炒樓現象。因此，對與上海的樓市感冒，廣州切不可跟着吃藥，在中央的政策容許的範圍內，根據地方的實際情況開方治病，以免用藥過猛、過多或服用時間過長。
-名詞解釋·嚴冬論
經濟學家魏傑2002年預言說，中國房價增長過快，房地產有泡沫。房地產即將進入嚴冬。話沒說完，中國房地產猶如春江漲水，一浪高過一浪。2003年起，政府加大地產宏調力度，頓時“嚴冬論”風行樓市。