5月28日：小余的門店裏

　　小余是記者認識的某上海房產經紀公司的物業顧問，浙江人。六一大限即將來臨時，他似乎並不着急。

　　小余的門店在靜安區，看着每天進進出出的買房賣房人，他很肯定地跟記者說，市中心的房價根本沒有跌，也不會跌。

　　記者列舉出一堆政策，從3月初上海市地方稅務局下發的《關於本市個人出售普通住房營業稅徵收規定的通知》，到六一過後兩年期內二手房將徵收全額營業稅的消息。小余則搬出他們的掛牌和交易數據：五月以來二手房掛牌量明顯增多，然而成交量不大，價格並沒有什麼變化。

　　“很多人都是看的別人掛，抱着跟風的心態把自己的房子也掛上去了。所以現在房源看上去比較充足，但是他們並不想低價賣出；而買家都認為六一前買二手房可以價格降下來，所以雙方就這麼相持着，最後結果是房價沒怎麼跌，但交易量萎縮了，大家都在觀望。”

　　最近炒房客的日子似乎並不好過。據今年年初在同業中消費信貸市場份額最高的上海某銀行信貸部門的內部人士透露，隨着3月份以後有關樓市的政策不斷出臺，現在大數額房貸越來越少，投資者顯得越來越謹慎了。所謂“投資樓市必然獲利”的說法已經逐漸開始被置疑。

　　和小余交談時來了個他的客戶，笑眯眯地說前兩天的一套房子已經租出去了，要把另外一套房子也掛牌出租。小余說現在不到2年的房子，一般都會被租出去，鳳陽路上90平米的兩室一廳一個月租金是九千元，房東沒必要急着降價把房子賣出去。

　　“不過現在買二手房，砍價可以厲害一些，以前一套房子能還個2萬，現在從誠心想賣的房東那裏可以還掉5萬。”小余說他是站在市場的第一線在觀察，“很多人當初都是四五千元每平米買進的房子，現在賺足了，也就無所謂這麼一兩萬元了。”

　　當記者和小余說起溫州炒房團風風火火的業績時，他顯得非常不以為然：“我就是幫他們買賣房子的，根本沒見過有人一次性拋掉幾十套這種情況。即使有人這樣做，也只是因為他一時的資金鍊出現問題，急需現金，和什麼六一大限沒多大關係。”

　　“社會上很多人都說，溫州人買起房一個人五六十套的，而事實上我接觸到的溫州人是一個家族三四十個人一起來上海買房，由一個人出面，報道出來就變成了就說溫州人一個人買幾十套房子了。他們除非急用錢，也不會無緣無故地把房子全部拋掉。”

　　6月6日：一些中介門店

　　從6月1日起，上海市財政局等四部門聯合出臺了關於5月11日國家七部委出臺的房產政策的實施細則，規定了普通住房標準和房屋購買時間，並增加了契稅的調整，即凡在2005年6月1日後購買非普通住房，徵收的契稅由原來的1.5%上調到3%。

　　記者再次找到小余，他似乎開始有些忐忑了，因為按規定，住宅小區建築容積率在1.0以下、單套建築面積在140平方米以上、實際成交價格高於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以上、坐落在內環線以內的高於17500元／平方米、內環與外環之間的高於10000元／平方米、外環線以外的高於7000元／平方米的住房都不再享受契稅1.5%的優惠政策。小余公司的大部分房源都在其中。規定出來以後的這幾天裏，小余的門店似乎很安靜，近一週以來掛牌有些減少，同時沒有生意成交。小余有些猶豫了，於是要求和記者去別的門店看一下市場動向。

　　同行裏小余的朋友不少，大略打探了一下，內環以內大家的情況都差不多。延續了5月11日以後成交量低迷的市場狀況，但房產投資者由於對6月以後的形勢———主要是政策面的走勢並不確定，不少都選擇了先將手上的房子掛牌出來，看總體成交價格再作進一步的決定。因此，總體掛牌量並沒有明顯減少的趨勢。

　　長寧區中山公園附近，由於最近幾年開出來的樓盤比較多，路易凱旋宮、虹橋萬博、仁恆河濱等知名小區前段時間受到不少投資客的青睞，目前二手房掛牌量比較充足；靜安、盧灣區一帶，基本與六一前的市場持平，投資客心態各異，市場處於膠着狀態；而在相對比較偏僻的楊浦區，進入五月份以來生意就很難做了，投資這種非中心地帶的投資客大都是因為中心城區前幾個月房價飛漲、投資空間越來越小才會選擇向外拓展，而最近房價不漲反跌，投資客既沒有達到從房價高升中獲利的初衷，又有購入房源未滿兩年的障礙，大都不願意掛牌，而買房者更是寥寥無幾。

　　倒是浦東的房價在這幾天有了比較明顯的下滑，大約5%到10%。尤其重要的是，賣家的心態開始發生變化，由之前的完全無法還價、甚至還會漲價10萬、20萬元到現在的房價能夠討價還價好幾萬，賣家表現出明顯的急躁與不安。而買房者現在大都選擇了觀望狀態，等待房價的進一步穩定，所以即使房價開始回落，成交量還是非常小。

　　在各個門店裏，記者聽到的最多的一句話就是：“現在一週還沒到，這些數據沒很大的代表性”，顯然他們寄希望於房價政策穩定以後，樓市能有一定升溫。

　　對於後續市場的動態，上海社科院房地產研究中心常務副祕書長姚宏來預測，房價在近期將處於膠着狀態，有幾個百分點的回跌，一直延續到明年上半年，開始繼續上漲。在國內投資市場，如果沒有別的渠道的分流，房產將仍然是主要項目。同時，上海中心城區的二手房供應量並不會減少，這是因為環線內的住宅有20%以上目前是被投資投機者掌握，而其中大約2／3是用於短期炒作，會在近期拋向房產市場，房源相對是非常充足的。

　　杭州：拉鋸戰又上演

　　記者李稹

　　“5月份杭州二手房掛牌量的確有了明顯地擴大，甚至一週掛牌量最多時達到了2004年一個月的掛牌量。”杭州市金豐易居的經紀人韓文龍5月底的生意很不好做了，房源多了但交易量卻下去了，“雖然賣家都希望能在6月1日大限之前把房子過戶，免得到時候可能要繳營業稅。但成交量卻上不去。”

　　觀望成了各地樓市的同一特徵，這又共同來源於5月11日七部委《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》政策的出臺。很顯然，徵收營業稅的消息開始讓杭州這塊近年來房地產的投資熱土在一個月內迅速降溫，也帶來了對房價的又一次猜測。

　　六一前後這個城市再度掀起了“崩盤”之說。

　　六一之前降字當頭

　　韓文龍的苦惱其實是整個杭州二手房中介公司需要面對的共同困境。

　　21世紀不動產的一位經紀人劉先生在5月25日接受採訪時說，最近掛牌量有了明顯的上漲：“購入不到2年的房主，大概佔了房源的四成以上，都想趕上六一前的末班車。”

　　為了證實這一現象，5月26日下午1點左右，記者來到了杭州二手房的密集交易區杭州建國路一帶。這裏集中了外灘、美聯物業、萬千人家、美迪嘉等多家中介公司。記者在這一帶蹲點了近一個多小時，幾乎沒有客戶上門。在隨意的調查中發現，各大中介公司二手房掛牌價下跌兩三百元已經是普遍現象，很多門前張貼的掛牌價上都標上了“降“字以吸引買家的眼球。

　　一位二手房從業人員對記者透露：“市場的觀望氣氛的確很濃，200萬的房子，下調了20萬，還沒賣出，在以前這種情況幾乎不可能發生。

　　然而，二手房交易的冷清現象對杭州來說並不是第一次發生，徵收二手房交易所得稅也不是第一次，早在2003年9月杭州市政府出臺的“房產新政“中就已經規定對二手房交易的賣方徵收差額部分20%的個人所得稅，但政策收效甚微，只好草草收場。

　　50%的過熱需求降溫

　　歷史是何等的相似。今年，當二手房市在觀望的氣氛中再度下走，一切猜測又隨之而來，但這一次，所有的信息更加明確，傾向性也更明顯。

　　“今年的情況和去年肯定是不一樣的，這一次是動了真格。”韓文龍說，“去年政策是由杭州地方政府出臺的，而今年卻是由中央七部委聯合發文，政府的態度已經非常鮮明，房價在短時間內不會再上漲了。”

　　浙江大學房地產研究所所長趙杭生也表示，今年的宏觀調控政策比去年的更有針對性。去年的宏觀調控，政府通過限制對土地等政策來調控供給，但卻造成了房地產市場供不應求的局面，很大程度上給杭州的房地產市場“火上澆油”。正因為去年的實驗，政府已經找到了目前房地產市場過熱的癥結所在———需求過熱。今年的政策主要是針對投機需求、過度投資、超前消費和過度消費等四個方面的不合理需求而提出的。目前50%的過熱的市場需求已經開始降溫，30%的投資需求開始退潮。政策“對症下藥“將藥力放在控制需求增長上，使得供求在未來達到平衡，肯定會在杭州的房地產市場起到明顯的效果。

　　“有位先生付了5萬塊定金，後來寧願放棄定金，取消了交易。因為他覺得房價肯定得跌，”美聯的經紀人錢小姐對記者說，“一些真實的需求者也開始捂緊錢袋觀望市場了。”

　　六一後租賃漸起

　　“這兩天的成交量很慘淡，掛牌量也下滑了。“六一”過了，韓文龍的說話聲音表現出了更加的無奈，“賣家高價不放，買家也在繼續觀望，雙方已經形成了膠着的狀態。”

　　韓文龍說，目前租賃市場開始火爆起來：“很多購入時間不足2年的房產眼看成交無望，開始取消掛牌或轉入租賃市場。而千元左右的小戶型很受追捧，租的人很多。”

　　“六一”大限就掛出了房子的何女士，在那時就做好了下一步的對策。她對記者說：“我可能會適當提高房價，讓買家承擔一部分所得稅。”但韓文龍卻認為這樣的方法可能行不通了：“現在買家也開始趨向理性，他們不會輕易的為賣家買單，價位會控制在合理的位置。”

　　結果正如韓文龍的預測，“六一”之前掛出了房子的何小姐沒能在“大限”之前順利賣掉，但她現在又有了新的想法，“先租出去，降價賣是不可能的，最多變成房東吧。”

　　趙杭生分析認為，目前的膠着狀態還會持續很長的一段時間，預計到年末才會買賣才會重新出現的積極情況，現在一部分掛牌房源開始掉頭進入租賃市場，7、8月份畢業生尋找房源是傳統租賃旺季，所以會出現現在租賃火爆的局面目前小戶型受追捧是由於面積較小租金較低且小戶型在杭州本身供應量就不足。另外天氣漸熱，原先租住農民房的房客也開始考慮租金較低的小戶型公寓房。租賃市場的火爆將會持續很長的一段時間。

　　新盤挑戰更大

　　與二手房相比，“六一”之後一手房市場的觀望態勢更濃，開發商迎來了真正的洗牌。趙杭生說：“開發上真正擔心的不是價格問題，而是需求，如果新開的樓盤沒有出現合理的需求量，那開發商的資金鍊就會出現嚴重的影響，降價拋售都有可能發生。”

　　韓文龍也表示，目前開發商已經出現了變相的降價手段：“比如前段時候某樓盤打出一套120平方米以上的房子，將獲贈一輛7-9萬元的經濟型轎車；如果不要車，可折換成現金。還包括買排屋送閣樓或是露臺的活動來吸引消費者。”

　　促銷活動在“六一”大限這個敏感期並沒有獲得實際的收效，一位售樓小姐者說：“打電話詢問的多，真正要買的少。”於是在二手房市場大量拋盤的時候更多的開發商選擇了靜觀其變，紛紛將開盤時間推後。

　　杭州某著名樓盤開發商的一位分公司經理張先生對記者說：“我們選擇暫緩開盤，度過這個敏感期再做考慮，暫時不會有任何調價措施。”

　　張先生說，目前開發商的態度是，房產漲價仍然不可避免，但漲價的幅度會減小，利潤空間會減少。“畢竟杭州市場的需求量還是很大的。”

　　趙杭生也認為，現在的房地產商已經是第二輪的發展，具有一定的抗風險能力，一部分沒有實力、資金比較缺沒有市場經驗的小地產商會被″洗牌″，但品質好的開發商所受的影響並不會很大。調控過程中，經濟在短期內可能會出現暫時的下滑，但從中長期的發展方向來看肯定是有利的。包括和房地產相關的一些鋼鐵等相關行業其實都出現了過熱的局面，現在進行調控以防止未來國民經濟可能產生的更大波動以及金融風險，是很有必要的。“在兩年左右的調控過後，一切都會平穩發展。”

　　房地產各階層心態實錄

　　李稹

　　工薪族

　　下單猶豫害怕跌價

　　黃先生某外貿公司職員

　　計劃購房

　　“我本來屏不住，去看了好幾套房子，差點就下單了，正碰上國家出臺了政策，大家都說這房價準跌，我就想先等等。”黃先生的語氣裏透露着僥倖。

　　但他又對目前的房地產市場未來發展趨勢表示出拿捏不定的擔心。“這兩天我天天看新聞，越看心裏越沒譜。這邊說房價必漲，房市還要繁榮多少年，那邊據說上海樓市每平方米已經下跌了3000元；這邊房產炮沫即將破裂，那邊又說北京房價一路攀升。”

　　“房價太高我們工薪一族很難承受，一直就很猶豫，但更害怕咬咬牙買下了，它(房價)又往下跌。血汗錢不就打水漂了。所以想等等，有一個相對穩定的價格，心也定了。”

　　類似於黃先生這樣的搖擺不定的購房者不再少數，他們是真正渴望獲得安居之地的一羣人，也是房產市場的真實需求者。

　　一方面，對於房價未來發展的趨勢由於大局普遍看跌，所以緊捂錢袋；但另一方面，又對房地產存在多大的泡沫，重拳政策下泡沫究竟能擠出多少表示出質疑。在高價和降價的風潮夾縫中，他們在渴求有一個明確而穩定的房產市場。

　　低收入家庭

　　房價降一半也還是高

　　老劉內退職工

　　約40平米的單位分配房內

　　目前與一家四口居住在20年前單位分配的小房子內，是單位的房子。老劉現在被單位定為內退，家裏還有一個老母親和一個讀高中的女兒。家屬目前是下崗後再就業，在一個水果超市打零工，夫妻倆的收入一個月也就兩千元不到。

　　老劉說，平時的房產信息他並不太關注：“反正現在房價那麼高，它再怎麼降我們也買不起，就是降一半也還是高嘛。”

　　當記者詢問他是否會去購買經濟適用房時，他表示會再考慮，因為經濟適用房普遍比較遠。

　　溫州炒房一族

　　饒先生資金開始向商鋪轉移

　　饒先生從2001年開始就進入了房地產的炒房投資一族。當記者說到溫州炒房團的大名遠揚時，他付之一笑：“溫州炒房團其實遠沒有那麼大的影響力，浙商的資金都歸結到溫州人身上了，其實這兩年臺州等地早以有了趕超之勢。”

　　當記者詢問溫州炒房團是否在2005年剎車，他又淡然一笑：“暫停，觀察。”饒先生表示說，目前國家很多的宏觀調控政策是面向住宅的，他們會考慮將資金更多地轉向商鋪。“當然這只是一個暫時的想法，並沒有落實到行動上。”饒先生警慎地說，“暫時的構想罷了，不要大肆的渲染。”

　　饒先生說，“現在宏觀調控那麼緊，但房價一時可能不會有什麼大的震動，不過我確信從中國目前的發展來看，房價還是會上漲的，畢竟地就這麼多嘛。”

　　樓盤開發商

　　宋先生董事長

　　市場手段調控房地產

　　宋先生表示說，目前房地產業已經成為了經濟的支柱性產業之一，它涉及到鋼鐵、水泥、裝潢、家電市場等各條產業鏈，並且在近幾年吸納了大量的勞動力。

　　他由衷地希望房地產市場能夠穩定下來，不要出現大幅下跌的情況。“市場觀望的態度逐漸濃厚，很多人都抱着房地產必跌的心態而遲遲不願購買。一些小的開發商在資金無法週轉的時候如果一旦出現拋售，市場的損失是無法估計的。從長遠來看，整個經濟都有下滑的可能性。”

　　宋先生建議，加大經濟適用房的面積以保障社會收入比較低的家庭有房子可住。但是對於目前的商品房市場則應該用市場的手段去調控。

　　關於下調房價的問題，似乎所有開發商都答成共識。宋先生的回答也不例外：“等待。”

　　南京：外冷內熱

　　記者劉洋

　　6月1日的南京瀰漫着夏天的氣息，與天氣格格不入的是，5月中旬以來一直人聲鼎沸的南京房產交易中心大門緊閉，顯得格外冷清。從各方的反映看，新政實施，南京的房產市場似乎在這炎炎夏日涼了下來。然而，與之相對應的，部分樓盤銷售興旺，房展會廣受關注，房產交易中心人頭攢動，似乎南京的房產市場形成了兩重天，一半是冰一半是火。

　　交易呈現疲軟

　　開發商方面，著名的南京棲霞建設5月以來的銷售量僅僅達到去年同期的15%。受新政影響，購房者持幣觀望，等待房價進一步下挫。再加上一部分炒房族退出，一直宣稱受新政影響不大的新盤交易開始顯出疲態。

　　與此同時，被稱為南京中介市場“晴雨表”的華僑路中介一條街，從門庭若市到門可羅雀也僅僅發生在近一個月。6月6日，華僑路中介一條街在悶熱的午後顯得格外安靜。一些不知名的小中介公司裏，工作人員三三兩兩坐着，或聊天或打牌。經過年初的年檢，華僑路中介一條街的規模銳減，從原本的50多家減少到20多家，然而，正如一位業內人士所言，存活下來的應該都具有一定實力。在這20多家中介公司中，不乏我愛我家，順馳，中廣置業等實力雄厚的大型中介公司。

　　記者隨意走進一家瑞達房產中介公司，三個工作人員立刻熱情迎了上來。聽說只是要採訪，又悻悻地坐了回去。聊天中，他們向記者透露，6月新政實施以來，每天來諮詢買賣的不超過10個人。即使是來諮詢的，也往往詢個價，根本就沒有立刻買賣的意向。由於新政主要針對炒房一族，原先一些固定的炒房客戶都停手了。記者隨意看了看牆上貼的租售信息，售房信息明顯少於租房信息，工作人員解釋說，很多6月1日前沒有賣出的房子業主已經暫時不準備賣了，都在靜觀政策的新變化，部分房改房業主更願意改售為租，畢竟租金也是一筆穩定的收入。

　　據南京市房產局主辦的網上房地產統計數據顯示，6月1日，全市商品房成交86套，均價3418元，而在5月份，日均成交量大多在100至200套之間，成交均價至少超過4000元，一般達到5000元以上。不管是中介目前的現狀還是統計數據都在顯示一個事實，南京的房產市場確實在6月1日新政的壓力下涼了不少。

　　新熱點出現

　　新政確實帶來了冷卻的房產市場，但是也孕育出了新的熱點和焦點。

　　6月5日，百勝麒麟公司推出的精裝修樓盤“東郊小鎮”開盤即創佳績。當天的售樓處現場，2000多人擁擠參觀樣板房。首批推出的202套房源開盤3個小時售出165套。這與許多新盤目前每天只接待數十位參觀者的局面形成了強烈對比。無獨有偶，蘇寧地產精心打造的一系列沿江房繼續延續旺銷之勢。

　　有分析指出，低價是這類新盤制勝的法寶。確實，低價是開發商使用的策略，蘇寧地產力爭均價每平米比同類房源低300元，百勝麒麟的精裝修房均價比周邊毛坯房每平米便宜400多元。表面看，這似乎有點賠本賺吆喝的嫌疑，但是，百勝的負責人包筠稱，低定價其實是理性定價，更有利於房產開發日後形成良性循環。尤其是目前受新政影響持幣觀望的消費者更容易被理性定價吸引。

　　除了部分新盤銷售興旺，房展會也沒有受冷落。6月3日，2005中國南京夏季房地產商品博覽會在國際展覽中心舉行，50餘家開發商攜60多個樓盤參展。作為新政公佈後南京第一個房展會，現場參觀市民表現出的購房願望出乎很多開發商意料。

　　政策走向牽人心

　　同樣是熱火朝天，南京房產交易中心是另一番景象。這裏的熱度來自業主對於房產新政稅收政策的關注。

　　為了適應新政策，停業休整兩天的南京市房產交易中心終於在6月3日重新開門。令工作人員措手不及的是，重新開門第一天，交易大廳似乎又回到了5月，熱鬧非凡。除了部分6月1日前遺留的工作，交易大廳三樓的地稅諮詢臺圍滿充滿疑問的市民。

　　非普通住宅契稅、購房不滿兩年出售營業稅、城建稅、教育附加稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅，七種稅收讓人眼花繚亂。大多數人的諮詢都針對個人銷售房產將按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額繳納20%的個人所得稅這項政策。究竟這項個人所得稅政策是否強制實施，實施時具體操作流程如何，成為了大部分諮詢者最關心的問題。

　　交易中心房產諮詢科胡科長解釋，個人所得稅政策並不是什麼新政，1994年已經出臺，只是一直沒有強制措施。目前是否要強制徵收還看地稅部門，但是，現在還是採取市民自願申報的辦法。據有關人士透露，目前政府內部對於是否強制實施個人所得稅還存在分歧，畢竟有杭州強制徵收20%個人所得稅但沒有起到穩定房價作用的前車之鑑。正如南京大學商學院某位教授所言，是否使用新的稅收政策，主要要考慮普通購房百姓能否從中得到實惠，否則，可能起到助長被動炒房的反作用。

　　有冰有火，南京房產新政和南京房產市場一起在冰火中摸索正確的道路。