近一個半月來，針對房地產市場，國務院接連發出了三道宏觀調控之政令。這三道被廣大羣眾譽之為房地產新政的政令一齣，一些房地產熱點城市的房價是應聲而跌，以至有專家認為房地產市場反應速度如此之快，效果如此立竿見影，是根本不可能的事情，因而認為當前的房價下跌，恐怕是一種假象，很可能是有人操縱房地產市場信息的結果。
那麼，在一些房地產熱點城市，房價到底有沒有真正下跌呢？如果是真的下跌了，為何房價下跌速度會如此迅速——新政一齣，房價應聲而跌呢？
房價確確實實下跌了
對於上海樓市，上海當地民間原先有一個默認的說法，樓價已經形成了“321格局”，即：內環內3萬元/平米，內環外環間2萬元/平米，外環外1萬元/平米。在今年年初時，還有媒體曾報導說，一位與上海及建設部高層有密切聯繫的專家對記者透露：“2005年，上海的房價將保持穩定，漲幅努力控制在10%以內，最高不超過12%，這是政府對2005年市場調控的基本基調。”
然而，房地產新政出臺以來，上海房地產市場賣買雙方就進入了膠着狀態——成交量萎縮明顯，成交價格在跌蕩起伏中，總體趨勢是一路下跌。所有這些，在上海網上交易網站“房產之窗”網上都清晰地得到了反映：
6月1日，上海住宅成交套數329套，成交均價5773元/平方米，其中：內環以內，成交套數4套，成交均價18354元/平方米；內環外環間，成交套數59套，成交均價7844元/平方米；外環以外，成交套數234套，成交均價5191元/平方米。
數據是枯燥乏味的，而且，一日的數據也許並不能完全說明問題。也許，媒體廣泛報導的一則典型案例，更能說明些問題，據媒體報導：
房地產新政之後，一名來自浙江義烏的江先生帶着另外16個人的委託，跑遍了上海知名的幾大中介門店，打算把17個人手頭的258套二手房全部拋售，人均拋房多達15套。而這種現象，在上海等房地產熱點城市，絕非是個別的。
對於上述諸如此類的現象，媒體有一種非常貼切的概括——房地產新政引發拋售潮，賣房成功就像中彩票一樣難。
無獨有偶，在這種拋售大潮下，近年來房價一路猛漲的杭州樓市，也已不再是炒房者的天堂，同樣也遭受了“寒流”的襲擊——
在最近不到兩個月的時間裏，杭州樓市的供求關係迅速發生了逆轉，由賣方市場急速地走向了買方市場。從4月27日至5月30日，杭州一月內退房165套，有人寧虧6萬也不買房，這在原先“搶到房號就是搶到錢”的杭州樓市，簡直是不敢想像的事情。據媒體報導，杭州房價12年來首次出現下跌，而且滯漲跡象更加明顯。
雖然目前上海、杭州等房地產熱點城市，大多數新開樓盤堅持不降價，但是，在二手房拋售大潮的衝擊之下，已經有一些房地產開發商“屏”不住了。先前訂立的“價格同盟”開始破裂，買房贈送名牌電器、贈送購房現金券、贈送小汽車，甚至贈送直升機等變相降價手法，已經日趨增多。更有理性的開發商，為爭取銷售主動，在開盤時明顯調低了房價。
在中央房地產新政之下，一些房地產熱點城市的房價，可以說已經是確確實實在下跌了。
房價為何會應聲而跌
懷疑當前房價下跌是有人在操縱房地產市場信息的專家指出：中央七部委聯合出臺《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》，只不過是政府對國內房地產市場規範的細化與強化，從房地產市場交易的程序來看，政策真正要對國內房地產市場產生影響，肯定會是以後幾個月的事情，房地產市場有這樣“立竿見影”的反映是根本不可能的。
新政出臺，房價應聲下跌，面對市場如此快速的反應，專家由此甚至懷疑有人在操縱房地產市場信息，這也許只是個極端的例子。但是，在專家懷疑的同時，許多人的心中確實也存在這樣的疑問——房地產新政一齣，房價為何會應聲而跌？
房地產市場發展變化趨勢，已經明顯表明，專家懷疑當前房價下跌是有人操縱房地產市場信息的結果，這種懷疑僅僅只是一種懷疑了，因為，事實上，房價是確確實實地在下跌了。但是，專家所說的“房地產市場(對政策)有這樣快的反映是根本不可能的”，這話倒並是空穴來風，而是符合房地產市場一般規律的。那麼，為什麼專家的話，雖然符合房地產市場的一般規律，但是，實際結果卻並非是專家所懷疑的呢？
4月中旬，國家發展和改革委員會發佈報告，公佈2005年一季度全國及三十五個大中城市房屋銷售價格變動情況。該報告顯示：2005年一季度，全國房屋價格同比漲幅為9.8%，商品住宅價格同比上漲10.5%。
初初一看這樣的報告，我們難免會認為，在宏觀調控之下，房價漲幅過快的勢頭依然未能得到有效控制。但是，我們只要仔細察看，並區分清楚統計學上有關“同比”與“環比”的概念，就會知道，我們冒冒失失地得出上述結論是很不科學，也很不準確的。
國家發展和改革委員會的報告所說的同比漲幅，其實是拿2005年一季度價格與2004年一季度價格相比較的結果，反映的是自去年一季度到今年一季度這一年的時間段內，房地產價格的變動情況，這裏面自然包含去年後三個季度的價格上漲情況。而去年的後三個季度，以上海為例，其漲幅是，“在市中心，晚一個月買，你就得損失一輛車。”
在當前房地產市場宏觀調控的大形勢下，要準確反映房價的發展趨勢，現階段，其實，表明現象逐期發展速度的“環比”比“同比”更能說明問題(這方面的論述，有興趣的讀者可參看本人拙作《衡量房價漲降同比環比一個都不能少》)。而且，同是“環比”，由於滯後性相對來說更小一些，“月報”也比“季報”更能說明當前房價的發展趨勢。
我們還是以上海、杭州這兩個典型城市為例，來作些具體的說明——
上海在4月1日，上海“房產之窗”網曾發表有這樣一篇文章——《政策冷風頻吹均價連續兩週下挫》，該文說：房產之窗新房監測系統數據統計顯示，本週全市總成交量為59.5萬平米，比上週增加了8萬平米，總成交均價達8145元/平米，環比下跌7.9 %，住宅成交均價為8019元/平米，環比下跌8.2%，住宅成交量佔總成交量的81.2%，為48.3萬平米，住宅成交總金額佔全部成交總額的80%。扣除重大工程配套商品房的影響，住宅實際成交均價為8023元/平米。……受各類調控政策的影響，上海新房均價出現了兩週連續下挫。
杭州杭州市房產管理局最新發布的報告稱：今年一季度，商品住宅預售價為6241.7元/平方米，比去年第四季度的6279.56元/平方米下降了0.6%。
……
國務院宏觀調控房價的三道政令，最早的是《關於切實穩定住房價格的通知》，國務院辦公廳發出該通知的時間是3月26日，這文件是發到省部級的，媒體報導的最早時間大約在4月3日左右。因此，這三道政令對一季度前二個月的房價，是沒有任何影響的，就是對三月份，其影響應該也是可以忽略不計的吧。
這就是說，在上海、杭州這樣一些房地產熱點城市，房價由漲而跌的轉折，其實並非發生在國務院這三道宏觀調控的政令之後，而是在此之前，隨着先前宏觀調控措施的貫徹落實，就已經在悄悄地發生了。
今年年初時，曾有業內朋友告訴我說，有房地產專業機構曾接受某市政府委託作過空置房的實地調查，依據的指標是最近半年的自來水錶的用水量和電錶的用電量，以生活必須的最低極限來作評判的標準，結果驚奇地發現，當地房屋的空置率高得嚇人，有些高檔樓盤的空置率甚至高達百分之七、八十。
這些調查數據，時至今日，也沒有最終公開。但是，我們應該隱隱可以感到，在一些房地產的熱點城市，投機性、投資性購房已經佔到了何等比例？！從一定程度上來說，在這些城市，房地產市場其實早已轉化成了資本市場。而一旦當房地產市場轉化成資本市場，市場對各種“利好”、“利壞”的消息，自然是極其敏感了；其反應速度之快，也絕非是場外之人，所能想像的了。
由前面的分析，我們可以清楚地知道，在國務院三道政令之前，隨着宏觀調控措施的貫徹落實，在一些房地產熱點城市，房價漲勢放緩、甚至由漲而跌的轉折，已經在悄悄地開始出現。而隨着國務院三道政令的出臺，房地產市場上投機、投資購房者的最後幻想無疑是被徹底打掉了。於是，房價跌勢在二手房市場，一下子就凸現了出來，並衝擊到了一手房市場，最終給人以一種——新政一齣，房價應聲而跌的感覺。