對於房地產行業來說，最近一段時間可謂是“多事之秋”。在短短兩個月時間裏，政府相繼四次出臺政策干預房地產市場：3月16日，央行調整了房貸利率；3月26日，國務院出臺《切實穩定住房價格的通知》；4月27日，國務院召開常務會議，專門研究房地產市場，並出臺《進一步加強房地產市場的宏觀調控》文件；5月11日，國務院轉發建設部等七部委關於調控房地產市場的通知。

　　如何正確理解房地產市場的一系列政策變化已經成為社會各界普遍關注的焦點。筆者認為，應該從以下四個方面理解當前的房地產新政。

　　要點一：最近一系列房地產政策的變動，透露出的第一強烈的信號是決策層對房地產市場的認識得到了統一。在此前，高層對房地產市場的認識並不統一。最早對房地產行業提出預警的是央行，2002年8月，在重申了“低利率、鼓勵個人住房信貸、增加房地產開發企業信貸”的貨幣政策不會改變之後，央行首次提到要“防止產生房地產泡沫，防止信貸過度集中於房地產業。”但是央行的預警並沒有得到太多人的關注。2003年之後央行對房地產市場政策的關注度不斷增加，2003年6月，央行終於下發了被業界稱為“121號文件”的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。該通知重申了商業銀行不得給自有資金比例低於30%的房地產商貸款的規定。但是時隔不久，國務院就出臺了“18號文件”，業界普遍認為這個文件是對央行“121號文件”的一個否定。而在2004年關於“房地產泡沫”的爭論中，我們也能夠明顯注意到國家部門之間意見的不統一，最明確的標誌是建設部和國土資源部在觀點上的不一致。

　　2005年“兩會”上，溫家寶總理的政府工作報告將房地產價格的過快上漲問題列為價格工作的兩個重點之一；5月，與房地產有關的七部委又聯合出臺文件，它充分反映了中央各部門在對房地產泡沫問題的認識上得到了統一，這是一個質的變化。

　　為什麼高層對該問題的認識得到了統一？最高決策層對房地產市場的態度為什麼會發生這樣大的變化？其原因主要有以下兩點：

　　第一，經濟環境發生了根本性的變化。1998年我國出臺了一系列政策刺激房地產行業的投資與消費，因為當時的中國經濟面臨的是通貨緊縮的壓力。但2003年後的中國經濟，出現了部分行業的過熱現象，煤、電、油、運全線告急，進、出口連續幾年增長超過30%，加劇了中國經濟與外部環境的摩擦，最直接的表現就是國外對人民幣匯率問題的喋喋不休。尤其要注意的是，導致我國宏觀經濟過熱的罪魁禍首就是房地產行業，沒有房地產行業投資的連續高速增長，就不會有鋼鐵消費與生產的高速增長，也就不會有電力的緊張和煤炭的短缺，運輸的壓力也就會緩解。可見，宏觀調控的重點應該是房地產，對房地產行業的調控事關宏觀調控工作的成敗。當前的中國經濟需要減速而不是加速，與1998年的環境正好相反。

　　第二，房地產市場的高速發展積累了金融風險。經過4年的高速增長，房地產開發貸款和住房抵押貸款已佔銀行總量的相當比重，房地產金融風險越積越高，已經引起了高層的充分重視。有些城市的房地產貸款佔新增加貸款的比例竟然超過70%！以上海為例，2004年，在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產市場繼續呈高位運行態勢，推動上海房地產貸款繼續強勁增長。上海中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，佔各項貸款新增額的比例高達76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，新增個人住房貸款佔中長期貸款增量的比例高達48%。在房地產貸款高速增長的同時，上海的房地產價格一路飈升，很多樓盤的價格在最近2年漲了兩倍。房地產市場的風險最終會轉嫁給銀行，銀行的風險迅速增加。

　　要點二：調控的重點由房地產的投資規模轉向房地產價格。2003年以後，我國宏觀經濟指標中，投資率和投資增長速度都偏高。宏觀調控的着力點放在調控投資規模上，對房地產市場的調控思路是控制兩個閘門：一個是信貸閘門，一個是土地閘門。但調控的結果並不理想，控制土地的結果是地價不斷上漲，刺激了房價的不斷上漲。房價的不斷上漲必然使房地產行業利潤率增加，而暴利的存在就會衝破任何行政和法律的約束。事實表明，2003年之後，大量的資金通過非銀行的渠道進入房地產行業，企圖通過控制土地和信貸的方式調控房地產是很難取得成功的。

　　因此，今年對房地產宏觀調控從投資規模轉向了控制房地產價格的做法是及時的，正確的。

　　要點三：從政治的角度去分析房地產新政。從世界各國的經濟發展經驗看，當一個國家的經濟持續高速增長一段時間後，社會矛盾會激化。到目前為止，世界上沒有哪一個國家經濟增長保持7%以上的速度持續30年以上，當然經濟總量人均GDP超過1000美元，持續增長超過23年之後，幾乎所有的國家都發生了金融危機或社會動盪。這是黨的十六大提出“構建和諧社會”思想的深刻背景。我們在分析經濟問題時時刻不能忘記“構建和諧社會”的宗旨，不能夠僅僅用經濟學的眼光去分析房地產市場。

　　值得注意的是，房地產問題政治化並不是中國特有的，全世界幾乎所有的政府都把房地產作為政治問題來處理。因為獲得適當的住房是公民的基本人權，實現“居者有其屋”是政府對公眾的最起碼的承諾。從發達國家走過的道路看，完全依靠市場的力量無法實現上述目標，政府有必須干預市場，保障公民的基本人權。一些國家把享有住房的權利寫入了憲法。例如，西班牙、荷蘭、葡萄牙、法國等國家的憲法都明確規定政府應該確保所有階層都能獲得住房，並規定政府各部門有責任制定住房計劃，以保證下層人民的住房權利。

　　我國1998年以前的住房制度屬於高度福利化的住房制度，1998年出臺的住房制度改革的目標是要把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導向的住房分配製度。由於國家財政的壓力，政府希望通過市場化的方式解決城市住房問題。在此過程中，政府為了解決低收入人口的住房問題，也實施了相應的住房保障制度，如採取了實物配租、租賃住房補貼、經濟適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時的過度性措施來對待，沒有對公共住房保障制度給予應有的重視。以2003年為例，我國用於經濟適用房建設的總投資為600億元，只佔當年房地產的6%，2004年的經濟適用房的投資占房地產總投資的比例不到5%。因此，經濟適用房政策在我國當前的住房制度中並不佔有重要地位，它只是一個配角，無法從根本上解決數目眾多的低收入羣體的住房問題。

　　在強調“構建和諧社會”的今天，完善公共住房保障制度已經成為迫切的任務，政策上對低收入羣體的傾斜是必然選擇。

　　要點四：行政手段切中要害。新政策明確要求地方政府要切實負起各個城市房地產價格上漲的責任，也就是說，房地產價格會列入地方政府的責任範圍之內。筆者認為對房地產行政控制是最有效，是符合中國特色的。因為中國部分房地產價格不健康地上漲是地方政府主導下的價格上漲。

　　地方政府調控房地產市場主要有以下五招：第一，大量拆建，刺激市場需求；第二，提高拆遷的補房標準，推動房價不斷上漲；第三，抬高土地拍賣的價格；第四，控制和取消經濟適用房；第五，操縱媒體，有的甚至操縱房地產統計數據，誤導消費者。

　　可見，讓地方政府對當地房地產價格負責是有根據的。但我們必須注意到，該政策的效果可能不會太理想，很可能出現“上有政策，下有對策”的現象，尤其是中小城市的官員，可能不會十分在意中央的的旨意。