自2003年6月央行下發121號文件起，抑制房地產投資過熱，防範房地產貸款風險便進入了國家宏觀調控的視野。就在相關方面特別是商業銀行開始注意規避房地產風險之時，房地產信託卻熱了起來。統計顯示，在2003年發放的信託產品中，近40%的項目是地產投資類，在各類信託資金投向中，房地產投資獨佔鰲頭。查閱最全面的金融(銀行、保險、證券、外匯、農信社、城商行、外資銀行)信息和最有價值的金融資源請登陸中國金融資源總庫

　　2004年，國家開始對經濟運行進行宏觀調控，調控目標集中在了包括房地產在內的六大行業上，但房地產信託熱潮不減。

　　到今年一季度，我國商品房平均銷售價格同比上升12.5%，漲幅比去年同期提高5.8個百分點，某些地區房價虛高問題引起國家高度關注，並迅速出臺一系列政策抑制“炒房”行為，努力降低房價。然而，令人關注的是，在這種環境下，房地產信託熱卻仍然有增無減。今年4月，我國15家信託公司發行的29個信託計劃中，房地產信託有10個，發行數量高居榜首。與此同時，房地產信託也受到投資者的追捧。今年4月北國投推出的住邦2000商務中心信託計劃，5000萬元的房地產信託計劃僅半天就被搶購一空。該公司同期推出的房地產信託計劃也大受追捧，基本上也僅用一週時間就賣空了。

　　房地產信託熱，熱的道理何在？在我國開始對房地產行業進行調控之時，信託介入房地產是否會為房地產熱推波助瀾？是否會影響到國家對房地產調控的進程？

　　房地產信託：熱的理由

　　房地產信託為什麼熱得燙手？原因當從參與房地產信託的三方來考慮。

　　從信託公司的角度看，央行121號文件規定，商業銀行發放房地產開發貸款時，企業自有資金應不低於開發項目總投資的30%。而通過信託公司融資完全可以不受此限制。更關鍵的是，銀行向開發商貸款的硬條件是“四證齊全”，而房地產信託也不受此限。信託進入房地產行業應該說正是找到了一個政策空白點，尋找到了一個目前仍屬高利潤而又沒有強大競爭對手的行業。而且，房地產信託項目與其他信託項目風險程度比較，風險程度明顯小於其他一些信託項目。“至少房地產信託項目還有房子有地。”有信託界人士曾經這樣告訴記者。

　　從房地產開發商的角度來說，房地產行業屬於資金密集型產業。國家加強對房地產行業的宏觀調控，使一部分房地產開發商舊有的資金鍊斷裂，急需新的融資渠道。同時由於準備金率的上調以及政策面對房地產行業貸款擴張速度的控制，導致信託融資成為開發商一條可行的融資之路。

　　從房地產信託投資者的角度看，目前雖然我國理財市場產品花樣翻新，但真正能吸引投資者的理財產品並不多，股市的長期低迷使得投資者對股市望而卻步。在此背景下，房地產信託卻以其風險低、期限短、預期收益高的特點走入了投資者的視野。據瞭解，目前信託公司所發行的房地產信託計劃期限大多為1至3年，預期收益卻可達到4%至8%。信託公司、房地產開發商和信託投資者對房地產信託的認同是房地產信託賴以生存的關鍵，而這也是房地產信託熱的市場基礎。

　　房地產信託：是喜是憂

　　房地產信託是對房地產行業融資渠道的一個補充，它在為信託業開闢了一塊新的業務領域的同時，也為投資者開發出一個新的投資品種。從這個角度說，房地產信託的出現無疑是件好事。對於房地產信託，人們所擔心的是：在我國對房地產行業進行調控之時，信託介入房地產是否會為房地產熱推波助瀾？是否會影響到國家對房地產調控的進程？房地產信託的風險，特別是政策風險該如何控制？

　　“與房地產行業的投資總額相比較，房地產信託的量非常小。以這樣的一個融資量，房地產信託還不足以推動房地產熱，相反它卻是對房地產行業調控中避免一刀切帶來的危害的補充。”對於信託介入房地產是否會為房地產熱推波助瀾的問題，有信託公司高層人士向記者這樣表示。實際上，這種說法也不無道理。數據顯示：今年一季度，我國房地產開發投資總額為2323億元。與此相對應的是，截至2004年我國整個信託行業管理各類信託資產總額是2102億元。以這樣的規模，似乎難下房地產信託會為房地產熱推波助瀾的結論。

　　但是，房地產本身就是一個高風險行業，因此關於房地產信託的風險控制問題，是一個不容迴避的問題。有信託業人士這樣描述房地產信託的風險：“房地產信託最大的風險就是房地產項目的失敗，如果項目爛尾了，資金流斷了，屆時連房地產商都會欲哭無淚。另外，相比市場上其他投資品種，房產信託產品的缺陷在於其流動性相對較差。如遇資金短缺等多種不利因素，房地產商別說給投資者付出高息，歸還本金都將有一定難度。”因此，對於類似的風險，特別是在國家開始對房地產行業進行調控之時，如何控制政策風險，將直接考驗信託公司的政策研判和對項目把握的能力。日前有消息稱，今年下半年《信託投資公司房地產信託管理暫行辦法》將出臺，該《辦法》的出臺無疑將對規範房地產信託行為、控制房地產信託風險起到積極的作用。

　　房地產信託：如何定位

　　從宏觀金融運行的角度看，對於信託介入房地產應該如何定論？房地產信託該如何定位？這是一個大課題。但從某些現象上分析，信託介入房地產應該不是壞事。

　　在我國經濟運行中，銀行所發揮的作用偏大是有目共睹的事實。而這一事實也造成了每一次經濟過熱都可以看到銀行的影子的現象。這一現象使銀行業的風險在經濟的波動中驟然放大。因此，使我國金融行業均衡發展並依照風險程度建立金融行業的梯次結構成為解決這一問題的必要手段。

　　房地產屬於風險行業，對於這樣的風險行業，如果能夠依照金融行業的梯次，讓產業基金、信託等行業首先進入，在風險得到一定控制之時再讓銀行的信貸資金進入，這樣不僅可以有效解決銀行對經濟運行影響偏大的問題，而且可以有效控制銀行風險。當然，這需要產業基金和信託具有更純熟的風險控制能力。

　　目前我國尚無產業基金，但在信託行業，房地產基金的雛形已初步形成。今年初有消息稱，北國投將設立房地產基金並在海外上市；其後聯華信託推出“聯信寶利”信託計劃，該信託計劃因為其運作模式與基金相似被稱為“準房地產信託基金”；再後北方信託推出房地產系列投資信託計劃，該信託計劃也具有基金的模式。這些實踐在一定程度上都證明，信託公司已經具有運用房地產基金模式進入房地產領域的能力。這種模式一旦得到政策的支持並以一定規模進入房地產領域，必將在這一領域中在化解銀行信貸風險等方面發揮積極的作用。