英國的房地產仍是近日歐洲熱點——它是否會如1980年代那樣從高處暴跌下來，導致幾年的一蹶不振，成為各媒體爭論的焦點。英國的房產自1990年代初隨着經濟復甦以來開始穩步發展。但是房產真正興旺是在2001年以後，這時全球重要經濟體如美國、中國等國家和地區地產業也開始快速發展，儘管不能說完全由英國帶動，但英國至少是領漲先鋒。

　　英國地產興旺的直接原因：首先是資本市場的不景氣，以美國信息產業(IT)為領先的高科技泡沫破滅，“911”恐怖襲擊造成了政治動盪以及安然醜聞的揭露，這些都打擊了資本市場，而資金就從資本市場溜走，資本逐利性決定資本自然流向回報更高的行業；其次，自2001年泡沫破滅後，世界經濟進入低迷，靠降低利率刺激經濟增長，借貸成本由此降低，刺激了房屋購買。總結而言，就是資本充足，資金價格低廉。

　　從房屋購買者的角度看，英國是受全球經濟低迷影響較小的國家，而且經濟復甦啓動比較快，居民可支配收入一直增加。另外一個原因是由於中國向歐美出口低廉的物品，這樣不僅可以使得英國等經濟體國家維持比較低的利率，防止該地區的通貨膨脹，而且可以減少居民開支，因為可以用較少的錢買到需要的東西，事實上居民口袋比以前飽滿了。順便提一句，現在歐美給中國很大的人民幣升值壓力，事實是如果人民幣真的升值了，對這些國家沒有好處，甚至會引起這些國家的通脹，這樣會迫使這些國家加息，最後抑止這些國家經濟的發展。

　　以上是直接的動因，還有深層次的原因，與英國的國土、經濟佈局和產業經濟結構也有關係。先從英國的國土和經濟佈局來看，英國土地面積狹小，面積24萬平方公里，只有2個半浙江省大小。英國城市人口占全英國人口比例為89%強，主要分佈在一些金融城市和工業城市，由於後面提到的英國經濟結構的改變，導致利物浦、曼徹斯特、伯明翰等老牌工業城市人口向以金融為主的服務業城市比如倫敦和愛丁堡流動。尤其是大倫敦地區，聚集了720萬人口，佔英國人口的13%左右。所以從佈局來看，英國的城市發展並不平衡。加上城市土地開發的嚴格限制，在倫敦和愛丁堡等城市土地成為稀缺的資源。這種土地稀缺往往是地產價格不斷上漲以及地產投機的一個很好的理由。從英國的經濟結構看，30年以來的英國工業化發展，使英國製造業競爭力下降太快。整個製造業幾乎處於停滯狀態，28年來整個製造業產出只是增加11.2%！這在其他經濟體是見不到的。資本也不會惠顧增長極其緩慢的製造業，資本只會流入以金融為主的服務業。土地資源的稀缺，資金的炒作，可以解釋倫敦10年來的地產興旺，直至泡沫的產生。

　　事實上英國自1999年末以來，房價升了104%，大倫敦地區漲了71.8%。要知道，大倫敦地區房價基數遠遠大於其他地區，從全球來看，這個地區是房價最貴的地方。由於資金的炒作，導致房價很容易升高，升高後使得房屋購買人覺得自己財富升值，會再去借更多的錢來買房子，推動房子進一步的升值，每一個在牛市裏的人都會覺得明天永遠是美好的。而金融機構，特別是銀行從央行獲得成本很低的錢貸款給房屋購買者，因為房子漲，他們手中的資產也在增值。而銀行不用將這些貸款計入賬簿，不少銀行把貸款作為一種抵押，然後把這種房屋抵押(mortgage-backed)作為債券發行，如此銀行便可以賺取高利潤。為爭奪業務，銀行間對於貸款審批放鬆，甚至很多證明書都是房屋款借貸者自己寫，使得貸款更加容易。這就進一步刺激房屋的購買，推動房價的上升，直到房屋購買者每月給銀行的還貸大大高於租房的租金(往往高於50%)，導致房產的價格嚴重偏離其基本價值，泡沫出現。

　　房產泡沫引發的危機最壞的結果會使很多當初慷慨放款的銀行倒閉。因為接受這些慷慨貸款的房屋購買者在房價大跌的時候，可以違約不付款，因為風險是在銀行裏，這樣使得他們違約的成本很低。而銀行發現這個的時候手中的房屋資產已沒有當初房貸時候的那樣值錢，銀行壞賬大幅上升，一些銀行只能關門了事。房價大幅下跌還會影響居民的消費，對於靠消費拉動的經濟打擊很大，使英國回到經濟蕭條的危險中。

　　事實上不僅在英國，在中國香港，新加坡，我們也會發現這些地區的房價極易出現高漲，嚴重偏離其基本價值的現象。這些城市有個共同點就是製造業幾乎停止成長，甚至萎縮，而金融業高度發達，資本流向地產，城市人口密度大。

　　中國的經濟發展嚴重不平衡，經濟主要集中在沿海的城市，人口也向這些城市移動，城市快速龐大。儘管製造業是中國成長最快的，但是這些製造業很多是外來直接投資，銀行等金融機構放款很少，就是民營企業也是靠自有資金。銀行的錢就逐漸流向成長迅速的地產業。銀行房屋貸款部分比例快速增加，這樣銀行的風險就加大。本質上，英國儘管房地產目前出現了嚴重偏離其基本價值的問題，但是真正要引發金融危機的可能性是很低的，因為英國的金融市場相當成熟，其金融監管嚴格，市場誠信度高。頂多關閉幾家銀行而已。而中國發生這樣危機的可能性要高得多，需要引起重視。如果我們不解決地域經濟發展不平衡、經濟成分缺乏多元性的問題，未來在上海、杭州、寧波等沿海城市還會出現地產非理性的大起大落。