商業地產概念有廣義和狹義之分。廣義商業地產指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心和商業服務業等經營性場所。狹義商業地產是專指用於商業服務業經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、休閒、健身等，它們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別於住宅、公寓、寫字樓等其他物業類型。
考慮到近幾年商業地產概念興起後，原有的大型百貨商店和主題商業街多數在進行積極的更新換代，而主要的新增商業地產供給集中在大型購物中心、大型超市和社區底商形態，所以本報告主要研究狹義的商業地產，並以大型購物中心、大型超市，商鋪(社區底商)和商業街為主要研究對象。
全國商業地產掃描
(1)2004年全國實現社會消費品零售額同比增長13%
表1各主要城市2004年社會消費品零售額
城市 社會消費品零售總額 排名 增長
上海 2454.61億元 1 10.5%
北京 2191.8億元 2 14.4%
廣州 1675.05億元 3 12.1%
深圳 915.45億元 7 14.2%
全國 53950億元 13.3%
(2)CEPA實施，WTO零售業解禁
2004年1月1日起《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排，CEPA》的正式實施，以及2004年12月11日中國根據加入WTO承諾，進一步開放零售業市場，對外資零售企業在中國內地開店將不再有股權比例、開店數量與開店區域的限制，這將更能吸引外資進入中國零售市場。在中國經濟快速穩定增長的各種利好因素影響下，預計會有更多商家進入中國零售市場。
(3)商業營業用房投資增加，商業地產空置量上升
據國家統計局統計數據顯示，2004年1月-10月，全國房地產開發投資9526億元，同比增長28.9%，其中商業營業用房完成投資同比增長34.7%，其增幅大大高於全國整體地產的投資增幅水平。來自中國購物中心產業諮訊中心的資料顯示，全國商業地產竣工面積達2000萬平方米，一些地方仍有在建設大型商業設施，其中以Mall名義的在建商業項目就有300多個，佔用資金達2000多億元。根據權威部門統計，目前全國每年新增的商業地產面積佔到整個商品房市場新增量的10%～15%，但是積壓的面積卻佔到整個商品房積壓量的25%以上。2004年1至9月份，在商品房的空置面積總體下降的情況下，商業地產的空置量卻在上升。
(4)政策逐步加強對商業地產的宏觀調控：升息，《城市商業網點規劃條例》，聽證會
Mall的虛熱引起了國家有關部門的高度重視，行業清理逐步開始。年內，中央政府聯合銀監會、商務部、發改委、建設部等四部委在開展一場全國範圍的Mall項目徹查。4月，發改委將固定資產投資重點清理對象從鋼鐵、水泥和電解鋁擴大到高爾夫球場、城市軌道交通和大型物流園區等，大型購物中心也赫然在列。在中央開始徹查Mall虛熱的同時，各大銀行和城市也紛紛主動開始調查Mall發展狂熱問題。
為了規避商業地產開發建設的風險，2004年國家不斷對商業地產實施政府調控措施，如提高對商業地產的信貸政策門檻，以及出臺了《城市商業網點規劃條例》，聽證會。這一系列的措施將在一定程度上限制商業地產的盲目開發。2004年10月中央銀行九年來的第一次調高人民幣利率預示着人民幣已經進入加息通道。根據《條例》規定，建設3000平方米以上的商業地產設施項目，必須進行聽證；而建設1萬平方米以上的商業網點，還必須到國務院有關部門進行聽證。