房產新政專輯之投資臉譜
5月11日，國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，事實上，此次七部委聯合《意見》還是上月出臺的“國八條”思路的繼續，其核心就在於打擊房地產市場的投機炒作行為。正是政府的一系列以打擊投機炒作為核心的房產新政，令廣州房產投資陷入了“四面楚歌”之困境。
金融“祭”出“殺手鐧”
事實上，央行連續多次“祭”出的“殺手鐧”，早已令國內房產投資環境惡化。
今年3月16日，在繼2004年10月29日上調人民幣貸款利率後不足半年，央行再次宣佈上調個人房貸利率，將原來的商業銀行自營性個人住房信貸優惠利率5.31%調整至6.12%。同時批准部分城市和地區提高首付款比例：由20%提高到30%！
房貸利率提高，不僅抑制了購房新需求，對眾多投資投機者而言影響更大。而銀行提高房貸按揭門檻——提高首付款比例、縮短貸款年限，雖然並不像加息那樣會提高購房者的實際購房支出，也不會真正降低消費者的購房能力，但其卻無疑地大大推遲消費者具有購房能力的時間。更為重要的是，央行還隨時準備再度“祭”出加息舉措。據瞭解，國內專門針對個人住房的商業性貸款利率在1998年曾高達10.35%，這意味着國內銀行利率上調的空間極大，因此，倘若央行再度“祭”出加息舉措“打擊投機”，投資投機客將更是難逃“厄運”。
稅制重拳打擊投機
以市場價50萬元購買一套一手住房，在1年(最遲2年內)待房價上漲5%後快速出手，即可純賺2萬多元。
然而，如今在廣州這樣的投資將會“血本無歸”。據悉，由於廣州實行“購入物業未滿一年出售需徵收個人所得稅”的政策，尤其是七部委聯合《意見》對兩年內轉讓的住房全額徵收營業稅的新規定，將導致眾多炒房投機客因此而陷入困境。僅以購買一套市場價50萬元、兩年內售出時價格增幅5%的普通住房為例，在今年6月1日以前所要繳納的營業稅僅為1375元，而在6月1日後，其所要繳納的營業稅大幅劇增至28875元，這意味着，6月1日之後，這類炒房投機客不僅無法再次輕鬆地賺回2萬多元，反而還要倒貼上3875元！
更重要的是，收樓時需要繳交契稅、中介費及入住費等各種費用，花費動輒以萬元計，如此一來，上述炒房投機客早已“血本無歸”。重稅“圍剿”，炒房投機客遭遇“四面楚歌”。
租賃新規“封殺”投資
今年5月1日正式實施《廣州市房屋租賃管理規定》，不僅對納稅情況作出了嚴格規定：放租業主必須繳納印花稅、產權登記費和租賃成交後每月10%-14%的綜合稅。同時，新規定還首次規範地提出了漏稅的罰款處罰：房屋租賃必須到房屋所在街道辦進行備案，違者將被處以最高3萬元的罰款；房東不開房租發票甚至有可能被告上法庭……
更為重要的是，新《規定》對於因房屋租賃而引發的治安、消防、計生、規劃、稅務等問題還作出前所未有的具體規定，違反相關規定，出租人最高將被處以50萬元的罰款！這意味着，新《規定》實施後，房屋出租人不僅需要如實繳納稅費，還要配合政府有關部門對房屋租賃的管理工作……顯然，“問責制”將有效地打擊相當部分投資者的投資熱情。
黃博華
投資臉譜折射信心指數
進入2005年來，尤其是繼房價問題寫入今年“兩會”政府工作報告，房地產業是過熱行業被政府部 門定性，“房價過高百姓不堪重負”開始引起中央政府高度關注之後，中央政府便開始推出一系列政策舉措“遏制房價、打擊投機”。
今年3月16日，央行宣佈上調個人房貸利率；3月30日，國務院頒佈《國八條》要求採取果斷措施平抑房價；4月27日，國務院又向各地政府下發文件(即“新八條”)，要求從“金融安全和社會穩定”的高度來抑制房價、打擊投機。5月11日，國務院辦公廳通知轉發建設部等七部委聯合《意見》，掀起了新一輪以打擊炒作為核心的針對房地產市場的宏觀調控“攻堅戰”……
中央政府這一系列“遏制房價、打擊投機”的房產新政的相繼出臺，尤其是七部委聯合《意見》新政規定對兩年內轉讓的住房全額徵收營業稅等調控手段，極大地打擊了國內房地產投資投機熱潮，國內房產投資信心幾近崩潰。黃博華
穩坐釣魚臺型：
“做一個邊緣投資者”
李剛是某外資公司的一名中層管理人員，工作四年後手中有了一筆二十幾萬元的閒錢，很想買套升值潛力比較大的住房用於自住或者投資。春節後有個朋友告訴他，番禺某中型樓盤目前的價位比較低，並且可以通過內部關係從開發商手中拿到八折的優惠，李剛不禁動心了。
年初政府對於樓市的強大抑制攻勢讓正欲出手的李剛有些猶豫，幾乎身邊所有人都跟他說如果在目前涉入樓市風險太大。但那位朋友多次打電話告訴他，還有其他幾個人很想得到這項難得的優惠，催他趕緊看樓下訂。
李剛最後下狠心到這一樓盤買下了一套三房兩廳單位，如今正在等待銀行批准按揭開始供樓。這套單位一下子用去了他將近15萬元，李剛笑稱自己已經成為一名“邊緣”投資客。
李剛說出了他決定在這段時間購房投資的原因：首先該樓盤環境優美，各種小區配套等基本條件都說得過去，而且最近銷售情況不錯。雖然現在居住的人不多，但估計一兩年後業主們搬進來會有更多人看上這裏。而且樓盤所在區域也被番禺區規劃為居住生活區，兩三年後地鐵和生活配套等利好會紛紛兌現。從“買未來”的角度也是很不錯的選擇。
李剛表示，等房子幾個月後裝修好之後會視情況選擇放租或是先自住，等拿到房產證後如果有人願出高價才會賣出，否則寧願多等兩年各方面條件成熟後再擇機轉手。畢竟這套打了八折後的房子比小區多數單位都便宜了將近8萬元，到時轉手的機會更大些。
對於來自加息和其他政府措施的壓力，李剛認為對於像自己這種手中有閒錢，又有很好投資機會的人來說並不太大。他自稱現在的心態很平靜，儘管買房更多地是出於投資的考慮，但最壞的打算也不外乎就是自住而已，因此外界對樓價問題如何爭論都不會影響到自己。
另外他表示已經仔細核算過加息後每月成本不過增加三十多元，而且經打折後帶裝修的房價已經不到3500元／平方米。“番禺的房子再跌也不會跌到這個價位了吧，”李剛對自己的投資舉動很有信心。
王昊
積極入市型：
“很快會有便宜貨買了”
“在國家對樓市密集政策的壓力下，很快會有人扛不住將手中的商鋪低價出手，現在的觀望只是為了日後能以低價買進然後進行長線投資”，從1995年就開始進行商鋪投資的老陳決定今後只做房東收租了。
老陳的投資領域很廣，在住宅、股市、國債方面都有不少投入，但佔用他資金最大的還是商鋪投資。戲稱喜歡做“二房東”的他最擅長的手法是：從業主手中長期租下整個物業，然後投入小筆資金裝修改造後加價租給經營者，而他從中賺取差額。
他估計目前作為“二房東”運作的商鋪面積將近兩千平方米，投入資金上百萬元。此外他也適時出手，在商鋪價格相對較低的黃埔、白雲區購入了幾處臨街商鋪，超過八成的商鋪正處於收租獲利階段。
老陳如今正四處尋找合適的商鋪準備購買，他認為目前的住宅、以及老城區的商鋪價格都走上高位，值得投資的商鋪都位於新興城區。黃埔、白雲等區域商鋪市場還不成熟，價位也比較低，儘管做起來會比較累，但租金回報和長遠收益會更高。
另外他還認為，雖然整體樓價不會因為宏觀調控而在短期內下跌，但肯定會有一些短線投機者害怕被套牢而選擇儘快拋出物業，因此很快會有不少低價單位放出。他表示，目前正在洽談購買一個商鋪，業主的態度比較急切，所以他更加堅定了持幣待購的想法。
老陳回顧近幾年自己在商鋪上出手頻頻，也進行過多次短期炒鋪，但他覺得今後還是做長線投資風險更小些。他表示短期炒樓目前基本上不可行了，特別是從6月份開始，短線投資的稅收成本又大大抬高，核算下來如果轉手價格不能漲個20%的話，基本上很難賺到錢。
老陳說他選擇長線投資還有兩個原因。首先商鋪投資的成長性比住宅好，租金收益可增長的幅度也相對較大。另外他也擅長於商鋪包裝，因此他的商鋪通常能在同地段租出比其他鋪位更高的價錢，出租率也最高。
王昊
急於拋售型：
“心裏一直在發慌”
林女士是記者的一位朋友，現在已不再直接從事房地產方面的報道工作。這次國家七部委聯合發出通知，她還是從我這裏得知消息的。那天當記者告知最新的房產政策時，她反應十分強烈。她的第一反應便是“這下影響大了！”
林女士與房地產商打交道近十年，出身於商人家庭，從小就有投資經營意識。早在1997年，她便奔走在廣州各大房地產商之間。那時，大家都以做記者為榮，她卻願意去拉廣告。因此，她對樓盤動向比記者們還清楚。而當大家後來對廣告行業態度有所轉變時，她又悄悄地幹起了投資房子的行當。據她透露，現在廣州地區，她就有近10套房子。
林女士說，以前進行房產投資時，本來就是想長線投資，說白了，就是想做房東。前不久，廣州市專門頒發了出租屋有關管理條例，對房屋出租作了嚴格規定，最高罰款高達50萬元，這已經使她心有所不安了。沒想到，這次國務院辦公廳又轉發了建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，進一步提出了市場調控的具體政策措施。
林女士告訴記者，早在七八年前她便開始利用租金來供房，現在已供得差不多了。還有，由於租金一直比較穩定，所以現在供樓的資金壓力倒不是很大。她現在最擔心的還是即將開徵的房地產稅。她說，這次七部委就規定，對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅，這對買賣房屋肯定有影響。而且，國家稅務總局負責人也接着表示，各級稅務機關要嚴格稅收徵管，確保調整住房轉讓環節營業稅等政策落實到位。現在，房地產稅主要在交易環節，影響還不大。一旦開始對房屋保有進行徵稅，那影響就太大了。林女士表示，近期將考慮利用當下的空檔賣出手中的部分房子。 李有祥
點水觀望型：
“慶幸沒有落水”
2002年2月，東山區某樓盤內部認購，周邊名校林立，帶裝修最低價不到6000元！張生身為傳媒從業人員，與該樓盤負責人有一定的交往。雖然同事們紛紛不惜血本投身其中，但張生堅持認為，該樓盤不適合居住，所以即便該樓盤負責人一再勸說，張生仍沒有動心。可不到一年時間，該樓盤每平方米急升2000多元，一套房子至少能賺20萬元。傳聞一個同事拿了四套，一次就賺了100多萬元。張生心生悔意：當初為什麼沒有投資意識呢？
經過這“生動一課”，張生便開始琢磨投資房產。今年初，該樓盤發展商又在珠江新城開發建設一新盤。雖然樓盤規模比較小，容積率也比較高，但發展商發出風聲說內部認購價還是比較誘人，且在戶型設計上有大膽創新。珠江新城是廣州未來新城市中心，前景誘人，有操作空間。張生一時心動，便通過內部關係認了籌。
正當張生開始盤算這次能賺多少時，意想不到的事便接二連三發生了。3月初，溫總理在兩會政府工作報告中明確指出要抑制房價漲勢。17日，央行又首次調整個人住房貸款利率政策，財政部肖捷副部長也表態將徵收房產稅。進入4月，國務院又發佈措辭嚴厲的“國八條”，明確表示要追究地方政府負責人的責任。此時，樓盤發展商又私下通知內部認購價，結果大大超過張生的心理承受。無奈，他跟家人商量打算放棄。
5月9日，七部委聯合發佈穩定房價的通知，顯示政府調控房價的決心既清晰而堅定，房價不但不會大肆走高，還有下跌的可能。這時，張生開始慶幸起來。 李有祥
短線投資型：
“炒房收穫確實不菲”
今年以來，中央政府相繼推出了一系列房產新政打擊投機炒房行為，此舉令剛剛在近年才迅猛成長起來的廣州投資客再度陷入了“四面楚歌”之困境。然而事實上，目前在廣州還有不少“超短型”炒房投資者——只在內部認購時參與“認籌”炒作，在交首期款之前積極尋找接手的新買家，從中賺取差價，以避免因過戶而必須繳交的高額稅費。據悉，不少業界人士據此炒房均賺了個盆滿缽滿。
雖然政府規定樓盤在沒有取得預售證之前不能銷售，但很多樓盤發展商大都是在沒有取得預售證前便開始進行“內部認購”。不少樓盤發展商甚至還對此給出了極為優惠的“政策”：例如“內部認購”期間“落定”者可以享受××折優惠以及優先選房等。
由於如今不少樓盤發展商都表示會將“訂金”全額退還給“落定”者，此舉被諸多投機炒房者“鑽了空子”——很多投機炒房者便是利用廣州樓盤發展商這一操作，大膽“落訂”到處“認籌”，然後在交首期款前這段時間內積極尋找接手的新買家，“空中過戶”賺取差價。
據瞭解，此前廣州樓價由於歷經近7年的連續下跌，故而很多樓盤發展商都採用了“低開高走”——即在“內部認購”期間以較為優惠的折扣來吸引購房者“落定”，並藉此鎖定部分客源，然後在正式開盤後取消優惠甚至提價發售引發追捧帶旺銷售。
不過，從去年起，廣州樓房好銷了，價格普遍上漲了，樓盤發展商也開始唾棄投機性質過濃的炒家，因為早期入市的炒家很可能以低價拋售導致樓盤後繼項目銷售出現障礙。而且炒家過多損害了真實買家的利益，也會使樓盤失去口碑。更為重要的是，今年來政府再三強調禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。此舉令短炒投機客與樓盤發展商均感覺到難以操作，因此，不少樓盤發展商開始限制炒房投機客，例如鍾村某一家二手交易量極大的樓盤，其發展商便出臺了在交樓兩年內，不允許物業轉名的規定，進一步限制炒樓客。
受日趨嚴厲的政策之影響，很多樓盤發展商甚至中介代理公司已不敢再如以往一樣搞長期的“內部認購”把戲。難度加大短炒難為，短炒投機客日子也不好過了。
黃博華
長線投資型：
“隊伍有望不斷壯大”
“炒房變房東”意味着投機炒房失敗。而今年來中央政府不斷推出的“打擊炒作”的房產新政，更令炒房投機風險劇增。不過，如今在廣州越來越多的炒房投機客開始轉向做長線投資——買套住房放盤收租，房屋租賃投資開始成為目前廣州房產投資最熱門的話題。
以“打擊投機炒房行為”為核心的七部委房產新政第三點明確提出，要充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。自6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。而第七點則明確指出，要切實整頓和規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為。禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防範私下交易行為……顯然，這些政策舉措，全都直接指向短期投資和投機行為。
正因此，廣州不少短炒型投機客近期都開始轉向長線投資——買套住房放盤收租。
中央政府調控樓市正是試圖增加房產投資者運作成本，從而達到儘量擠出或是減少更多資金流入房地產的目的。因此，目前房產投資環境之嚴峻可想而知，而廣州房產投資環境更為惡劣。廣州不僅嚴格規定放租業主必須繳納印花稅、產權登記費和綜合稅，還規定出租人必須承擔因房屋租賃而引發的治安、消防、計生、規劃、稅務等問題之“連帶責任”。
不過，對劉先生而言，投資房產租賃還是最好選擇。據瞭解，存有較豐厚資金的劉先生子女業已成家立業，每月固定收入已可過好日常生活。股市長年下跌風險巨大，而餘錢存銀行利息較低還要繳納利息稅，“無數為”！
劉先生表示，雖然明知如今房屋租賃投資要繳納稅費，而且回報預期也要降低，可能只是5%—6%，甚至比不上銀行房貸利率。但即令拋開房屋升值不說，5%—6%的投資回報終究要比銀行存款利息高出一二倍，值得為之。據悉，目前在廣州，像劉這樣的投資客還為數不少。 黃博華