近年來，議論房地產泡沫問題的文章不斷出現報端。特別是今年，有幾個外國專家也在議論中國房地產泡沫。他們提出了“中國房地產泡沫破裂論”，認為中國的房地產泡沫已經“接近爆炸的邊緣”、“將在數月內破裂”。這些論點，與國內持“不能判斷我國房地產已經是泡沫經濟”的論點針鋒相對，使得輿論很是熱鬧。
20世紀90年代初，日本發生了房地產泡沫經濟破裂；90年代出現亞洲金融危機時，有的東南亞國家也發生了房地產泡沫經濟破裂。這兩次泡沫經濟破裂有三個共同特點：一是價格破裂猛跌；二是房地產發展形勢出現大逆轉；三是破裂是伴隨着國民經濟蕭條或金融危機而發生的。我國2005年的房地產形勢，是否會像幾位外國專家預言的那樣出現“價格破裂猛跌”和“大逆轉”？對於這樣重大的問題，必須做出明確而切合我國實際的回答。
在許多議論房地產泡沫問題的文章中，對泡沫一詞的釋義採用了不同的口徑。口徑不一，各言其是，很難明辨是非和統一認識。為此，就泡沫的釋義，“房地產泡沫破裂論”，以及2005年房地產形勢，講幾點意見。是為一家之言，與大家共同探討。
關於泡沫、經濟泡沫和泡沫經濟的釋義
幾部外國辭典的簡要釋義是：泡沫是虛擬資本過度增長的經濟現象。我國《辭海》的釋義，與之基本相同。也可以說，泡沫的主要表現是一種價格遠離價值的經濟現象。其中比較典型的，稱之為泡沫經濟事件。專家們還根據泡沫產生的不同程度和後果，把它分為以下兩種。
第一種是泡沫經濟。有以下共同特點：一，產生泡沫經濟現象的主要原因之一是過度投機，並伴隨各不相同的其他原因；二，價格若干倍地狂漲，遠遠離開其價值；三，哄抬出的高價只能停留一定的時間(有的是短暫時間)就會破裂猛跌，下降到與價值相近的價格；四是，每一次泡沫經濟事件都會對社會經濟造成不同程度的危害。
第二種是一般性泡沫。某種商品的價格在一定時間內有較大幅度地上漲，但沒有達到典型的泡沫經濟事件的4個特點，就屬於一般性泡沫。許多專家把它簡稱為經濟泡沫。經濟泡沫是比較經常而普遍產生的，它的消極方面是因較大幅度漲價而帶來的各種副作用，但因其價格上漲和下降幅度相對較小，一般不會出現泡沫經濟那樣明顯的“破裂”和“猛跌”現象，造成的危害也小得多。它的積極方面是在一定程度上產生調節市場的作用。
所以，爭論的焦點集中到我國房地產是否產生了泡沫經濟並將迅速破裂上。
“泡沫”釋義擴大化帶來的混亂
長期以來，在西方國家和我國，都認定泡沫現象是價格狂漲而遠離價值的經濟現象。但是最近幾年來，在我國(也包括外國)許多作者發表的文章中，卻把泡沫現象包含的內容加以任意擴大。例如，許多文章講的房地產泡沫內容，除了“價格漲得過快”外，還包括了“房地產發展過熱”、“房地產投資增長過速”、“房地產規模過大”、“住房空置率過大”、“房價收入比過高”、“房地產結構性矛盾突出”、“房地產利潤過高”、“房地產業產生的大富豪過多”，等等。幾乎把房地產經濟活動中出現的各種問題，統統歸為泡沫現象。有的文章還進一步擴大為，這次我國宏觀調控所採取的各項政策措施，統統屬於治理泡沫的措施。為此，需要說明以下兩點：
其一，不能通過曲解來辯解。有的文章為泡沫釋義擴大化辯解的理由是：西方有名的《新帕爾格雷克經濟學大辭典》明確指出，“理論界尚未達成對泡沫狀態的一致同意的定義”，是指對形成經濟泡沫狀態的定量指標，即其價格離開價值的幅度達到多大才能稱為泡沫狀態，意見還不一致。
其二，對不同質的經濟現象，應該有不同的表述詞彙和治理措施。以房地產為例，如果發生了價格陡漲而遠離其價值的泡沫現象，主要的治理措施應為：適度加大房地產投資和擴大開發規模以增加供給；增加經濟適用住房和低價位商品房的比重以降低平均房價(即結構性降價)；提高宏觀調控水平以調控房價和抑制投機。而泡沫擴大化提出的許多內容，經濟學界歷來就使用“發展過熱”、“規模過大”和“生產過剩”等恰當的詞彙來表述。這些經濟現象生產出的產品，不是虛擬的而是真正的物質財富，除極少數報廢的產品外，都會陸續出售而投入使用，不會像泡沫一樣地破裂。而生產過多、過剩，則是導致價格下跌的重要原因，只能採取與治理泡沫現象完全相反的政策措施。如果硬要把這些內容歸入泡沫現象，必定會造成理論上、實施政策措施上和問題探討爭論上的混亂。因此，必須正本清源，堅持對泡沫現象的原有釋義。
國情對“破裂論”的否定及2005年形勢
從1960年至1990年的30年裏，日本國六大都市的土地價格，驚人地高漲了56.1倍，而同期國民生產總值只增長了17.4倍，從而成為一個公認的泡沫經濟事件。日本國在全國性的泡沫經濟充分顯現後，土地價格開始猛跌，到2001年下降了一半多。
為什麼日本的地價連續快速上漲了30多年，才形成泡沫經濟並開始破裂？主要原因來自房地產業的特性及其與國民經濟的關係。房地產業是國民經濟中的先導性、基礎性產業，當國民經濟進入繁榮發展期時，房地產業會率先繁榮發展；當國民經濟進入蕭條期時，房地產業會率先蕭條。可以這樣說，日本30多年地價持續高漲的過程，是不斷地產生經濟泡沫，並通過30多年的經濟泡沫“積累”而逐步形成完整的泡沫經濟，並伴隨國家經濟走向蕭條而破裂的過程。
日本泡沫經濟的實例，既給我們以啓示，又有利於更好地分析“破裂論”和2005年的房地產形勢。
(一)中國與日本當年有着人多地少和國民經濟持續發展的共同點，因而同樣存在着地價和房地產價格持續高漲而積累成泡沫經濟的危險。從中得到的啓示應是，必須進一步加大調控力度，使土地和房地產價格的上漲幅度控制在允許範圍以內。建議把年平均漲幅控制在5%以內，以求少出經濟泡沫，不出泡沫經濟。
(二)我國房價最近6年的全國平均漲幅大多低於5%，只有2003年的漲幅達到12%左右(如扣除2003年全國物價上漲過快的影響,漲幅也在5%以上)。由於“翹尾巴效應”影響，今年預計房價漲幅仍會在12%左右。雖然近兩年漲幅連續超過10%，仍遠未達到日本30多年平均每年上漲超過10%以上的實績。但研究和防止經濟泡沫，不能停留在全國平均的數字上。我建議，應從嚴格要求的角度出發，凡是連續3年漲幅超過10%的，即應視為出現了經濟泡沫或經濟泡沫苗頭而予以及時調控。
(三)要做出中國房地產會出現泡沫經濟並在數月內破裂的預言，必須建立在科學分析的基礎上。也就是：在統一泡沫釋義的基礎上，研究房地產的特點及其與國民經濟的關係，研究與中國有許多共同條件的日本產生地產泡沫經濟的經驗教訓，研究中國房地產業和國民經濟現實的發展狀況。如果對以上問題做了認真研究，就會得出以下結論：第一，在國民經濟持續繁榮發展的時期，一般不會出現全國性房地產蕭條或破裂的問題。第二，因國民經濟持續繁榮發展而增強的經濟實力和人民的購買力，對地價上漲有着巨大的承受力。我國既有與日本當年相同的國民經濟持續繁榮發展的條件，又有比日本年平均價格漲幅低和政府已經予以調控的不同條件,國民經濟不僅沒有蕭條而且還在繼續繁榮發展。因此，我國目前不可能出現全國性房價破裂的問題。第三，近幾年，我國確有少數城市出現了房價漲幅超過10%甚至20%以上的問題。但因這些城市房價連續高漲超過10%的時間不長(多數不超過3年)，即使這幾年有的城市產生了一些經濟泡沫苗頭或經濟泡沫，但都沒有“積累”成為可以迅速破裂的泡沫經濟。也就是說，從各城市的局部情況來分析，包括去年房價漲得很快並受到外國專家重點“抨擊”的上海市，都沒有形成會迅速破裂的泡沫經濟。
(四)通過以上分析可以做出預測：2005年，我國的房地產價格不會破裂猛跌，房地產業的發展也不會大逆轉。相反，我國的房地產業仍將在正確的宏觀調控下，以較快的速度持續發展，繼續為國民經濟的繁榮發展做出重要貢獻，全國的平均房價仍然會有所上升。明年宏觀調控的主要任務之一，仍然是調控和防止某些城市發展過熱和某些城市的房價漲幅過高。對於房價，第一步是努力把平均漲幅降到10%以下，然後力爭把全年漲幅降到5%以下。
所以，缺乏科學分析和遠離中國實際的“破裂論”，必將通過實踐檢驗而像泡沫一樣地“破裂”。