近日政府對房地產行業的政策調控，使得地產稅收改革的說法再次被提上議事日程。而來自國家稅務總局的信息顯示，房地產業是惟一一個連續3年被列為稅務專項稽查的行業。

　　“毫無疑問，除了房地產開發商追求利潤最大化外，根本的問題在於房地產開發流通環節稅費多，稅費負擔重，從某種程度上促使了房產商去投機和偷逃稅款。”稅務部門和專家一致認為，調控房地產市場，稅制改革刻不容緩；稅收調控才是房地產市場理性發展的根本手段。

　　方向

　　從廣東、湖南先後聲稱要開展物業稅徵收試點後，上海、北京、南京等大都市也相繼出現了類似的聲音。財政部副部長肖捷曾公開明確表示，我國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今後一段時期將重點推進房地產稅改革。

　　“房地產稅改革的基本方向可用六個字概括，就是‘明租、正稅、清費’。”國務院發展研究中心副主任謝伏瞻表示，所謂明租就是土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質更加明確；正稅，就是在借鑑國際經驗和考慮國情的基礎上合理設計新稅制，統一內外稅制，避免重複徵稅，改變流轉環節畸重而保有環節畸輕的現狀，並儘量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏；清費，是對收費項目進行嚴格清理，除少數服務性收費項目以外，其它收費或取消或合併為某一固定稅種。

　　中國房地產藍皮書副主編李景國教授表示，國家將在條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅。他說：“我國房地產稅費主要集中在開發投資環節，但最終被房地產商攤入了成本。而對個人佔用多套房產幾乎不徵收稅費，客觀上刺激了房地產的投機行為。”

　　據瞭解，目前北京正在研究制定徵收不動產稅的具體辦法。城市經濟專家、中國社會科學院研究員劉維新在接受本報記者採訪時表示，不動產稅以及房地產稅均是目前稅收改革的一方面，在時機成熟時，都將統一合併徵收物業稅。

　　條件

　　“物業稅的開徵並非容易，必須具備四個條件。首先，就是物業稅徵收要求各種產權清晰。”劉維新說，政府要向業主、向產權所有者徵稅，尤其是物業稅，它是一種財產稅，而不能向租用者徵。現在我國土地產權有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便佔用農民的土地，隨便改變土地用途的現象十分突出，農民在這個問題上沒有發言權。其原因就是產權不清晰，誰是集體土地產權的法人代表處於模糊狀態，因此，鄉長、村長都可以說了算。而且，開徵物業稅並不像有人所說的就必然使房價下降30%～40%，這種說法缺乏科學根據。

　　第二，要理順各種產權關係。國有土地和集體土地應該並軌，因為目前集體土地倒賣現象更加嚴重。有的地方村長、鄉長一結合，市、縣長下令，土地就賣了；其次，土地使用形式也應該並軌。現在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產產品價值體現上差別很大，兩種形式混雜對於徵稅工作難度更大。

　　第三，要有公平、公正的評估機構。第四，要有房地產稅費體系要完整。

　　由此可見，房地產稅費體系改革，是一次整體不動產稅費的改革，應從稅基、稅種、稅率及減免範圍上統籌考慮。“依據我國的國情，物業稅的調節主體應放在房地產炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的羣體。”劉維新認為，對於自住住房應給予優惠和減免，以控制貧富差距的繼續擴大。

　　困難

　　“物業稅開徵將對目前房地產市場存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開徵物業稅可謂困難重重。”一位房地產專家這樣評價。

　　開徵物業稅的四個條件之一就是進行土地產權合併。“這涉及到國家土地制度的改革，難度很大。”劉維新表示，目前土地公有制的兩種方式是國家所有和集體所有。但事實上有大量集體土地被囤積，併成為各區、縣負責人謀取利益的籌碼。“有個小城市為了建一個開發區，在郊區圈了4、5平方公里的土地，馬路修了一百多米寬，但招商的結果是並沒有多少投資商願意去。至今，這裏也沒有如當初所想像的經濟繁榮，而失去土地的家民卻在到處上訪。”房地產專家告訴記者，這些被圈佔的土地更多的是集體所有。

　　與此同時，開徵物業稅，首先要對不動產進行評估，但當前面臨的問題是：誰來評估？評估費誰來出？目前，我國有三個主管部門的評估機構，一是建設部為主的房地產評估機構；二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構；三是國資局所屬的資產評估機構。這三個不同屬性的評估機構，對同一個不動產的評估，可能將得出三個不同的價值。這種情況下，如何能開徵物業稅？

　　其次，評估費由誰來出？如果讓業主自己出錢評估自己的不動產，還要以此向國家交稅，恐怕很難以理服眾；如果國家出錢來評估每個家庭的不動產(在國外都是政府做的，不收任何費用)，國家財政有沒有這筆預算？需花多大的成本？這些都有待研究。

　　因此，要開徵物業稅，首先要整頓清理現行的評估機構，使其均脫離主管部門，割斷部門利益關係，使評估機構真正成為不以盈利為目的公正、公平的中介機構，老百姓才能信得過。

　　而決定開徵物業稅成敗的另一個關鍵，就是確定物業稅調節的主體定位。如果物業稅把調節的主體定位在多數工薪階層的不動產(因為大多數人都購買了房改房)上，這些中低收入階層大都是辛苦大半輩子才購買了住宅，最後不但要交物業費，還得交物業稅，恐怕大多數居民難以承受。事實上，應該把調節主體定位在房屋炒作者(投資者)和富裕階層，以抑制房地產的炒作和投機，調節貧富差距的進一步拉大。

　　劉維新說，物業稅是一種更合理的稅收制度，遲徵不如早徵，然而由於新稅種的開徵要經過立法程序，由全國人大審批，因此要開徵物業稅，至少還需要2—3年時間。(王小霞/文)