5月11日中央七部委聯合出臺《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)。有人說，《意見》的出臺預示着國內房地產市場的“新政”開始。不過，在我看來，《意見》所出臺的政策，並非有多少“新”意，只不過是政府對國內房地產市場規範的細化與強化，從《意見》的內容來看，哪一條不是政府規範房地產市場應有之職能呢？

　　但是，市場卻十分奇怪，《意見》剛一頒佈，各地房地產二手市場價格就應聲而跌，上海在跌、杭州在跌、深圳在跌，北京二手房市場賣盤湧出，但實際成交則急劇下降等。政府房地產政策真會如此立竿見影嗎？為什麼以前不是這樣呢？從房地產市場交易的程序來看，房地產市場有這樣快的反映是根本不可能的。有北京的房地產中介機構的經理也告訴記者，在這個月之前，北京會有大量的二手房賣盤湧現，好象這些房子就掌握在他們手上，在等待這個時機出來一樣。在國內房地產信息十分混亂、市場信息嚴重不對稱的情況下，可能又有人在操縱房地產市場信息。

　　實際上，無論《意見》所出臺的政策行政方式如何強，政策真正要對國內房地產市場產生影響，肯定會是以後幾個月的事情。更何況《意見》對國內房地產市場過熱調整是一種十分溫和的政策，是政府規範房地產市場基本的政府職能。《意見》短期內對國內房地產市場會有一些影響，但影響不會太大，希望這樣一些政策來調整國內房地產投資過熱、房地產價格快速飈升是完全不可能的。如果加上各地方政府及房地產開發商的抵制，其影響更為是會減弱。因此，對於《意見》需要我們認真地來解讀。

　　首先，這次新政之“新”主要表現在嚴禁房地產市場炒作上，《意見》分別就炒地、炒房及期房炒作做出了嚴格的禁止。比如對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，徵收土地閒置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；依法嚴肅查處違法違規銷售行為等。可以說，這次國內房地產價格的快速上漲，其原因之一，就是不少人利用國內房地產市場秩序不足、房地產市場制度缺陷大行炒作。如果對這些炒作行為禁止，自然是保證國內房地產市場穩定發展的關鍵，但打擊房地產市場炒作是政府應有之職能。

　　其次，新政之“新”還在如何來調整房地產市場住房結構上做了不少規定，比如用強化規劃的方式來調整與改善住房供應結構，限制住房建築的類型，規定住房建築以中低價住房及中小面積住房為主，這是都是保護中低收入民眾進入住房市場的重要舉措。如果這點能夠認真落實，房地產市場的住房供應結構會發生很大變化，不僅能夠儘量地保證大多數民眾住房需要，而且能夠降低民眾住房需求與購買負擔。但是，要真正保證中國的住宅建築類型與面積適應國內民眾負擔及消費水平，更為重要的是要對國內住宅建築科學化。如香港在土地拍賣時就規定住宅建築的類型、面積大小及價位。

　　第三，把完善國內住房保障體系也納入整個《意見》之中。因為，住房與其他產品不同，它是人們必需的價高產品，房地產市場的發展必定要建立有效的住房保障體系之上，否則一些中低收入民眾的居住生存權就可能面臨着困難。但是，從國內幾年來實施的情況來看，經濟適用房這個政策是否要延續應該是值認真思考的問題。因為，目前不少地方的經濟適用房既不經濟也不適用。這個問題北京最為明顯。因此，對於經濟適用房的政策應該大力改進，如單價、面積、購買者的限定，經濟適用房地點改進等。如果可能的話，經濟適用房的優惠可以通過市場貨幣化的方式來進行。讓中低收入民眾通過貨幣補償的方式來獲得所居住房的優惠。這樣做不僅可更為公平與合理些，也是推動房地產市場發展最為重要的方面。

　　第四，嚴格中介機構市場準入、完善市場信息披露機制。如加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢，這是目前市場最為關鍵的事情。因為，就目前房地產市場的情況來看，最大的問題是信息嚴重的不對稱，即沒有好的機構、好的組織向我們的社會、民眾、政府提供房地產市場真實可靠的信息，甚至於有些政府機構不履行應盡的職責，向社會與民眾發佈似是而非的信息。

　　在本文看來，這些政策所謂的新意的地方還有不少，但是大多沒有切中近幾年來國內房地產投資過熱及房價飈升的要害。如恢復房地產交易稅的徵收其作用不會太大，一些住房優惠政策不能夠真正為中低收民眾所享用等。可以說，《意見》看上去洋洋灑灑十分全面，但這些都是政府規範房地產市場的基本職能。如果不從根本上入手，《意見》要產生多大的效果是相當不確定的。

　　從國內房地產市場發展情況來看，近幾年來國內房地產市場投資過熱、房價飈升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性。可以說，國內房地產泡沫完全是這兩方面原因導致的結果。

　　大家都知道，房地產業是一個資金密集性產業，無論是房地產商土地的徵購、住房的開發與建築，還是住房建築完工後的銷售，哪一個環節都是由資金成本與獲得性來決定。如果資金在房地產上的任何一個環節上跟不上，那麼必然導致房地產開發與銷售受阻。因此，資金的易獲得性與成本的高低也就決定了房地產業的發展與繁榮。比如，20世紀80年代後期，日本的房地產泡沫泛起，也完全是銀行的金融支持所導致的結果。

　　近幾年來，國內房地產市場之所以能夠在短期內迅速發展，最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。對於銀行資金成本過低，主要表現為以下幾個方面，利率作為資金的價格，它也是金融市場的平均投資回報率，但房地產開發商利潤率在15%左右，甚至更高，但管制下的基準利率則只有2.25%