一季度房地產市場發展報告表明住宅價格漲幅高達11%
深圳房地產市場有“泡沫”？
本報記者彭森報道房價問題一直是今年國家宏觀調控的敏感和熱門話題。本月初，深圳市房地產研究所按照以往的慣例，發佈了今年第一季度我市房地產市場發展報告，在這份業界普遍認同的分析報告中，今年第一季度深圳住宅均價為6415.99元／平方米，與去年同比上升11%；最具震撼力的數字來自寶安、龍崗兩區，增幅達到了27.55%和27.14%；而與此形成強烈反差的是——福田，這個深圳房價含金量最高的區域，與去年同期相比價格卻下降4.89%。而深圳連續幾年的統計數據都表明，深圳房價的年增幅在5%左右。
在國家對房地產市場大力調控的背景下，深圳房價增幅如此強勁，是統計方法有誤還是深圳房地產市場有了“泡沫”？近日，這組統計數據在互聯網和個別平面媒體上受到詬病，甚至被認為“具有欺騙性，不能反映真實的市場”。昨天，深圳市房地產研究所所長王鋒在接受本報記者專訪時作了詳細的澄清，他指出，第一季度深圳房價的增幅主要來自寶安、龍崗兩區城市化效應對全市房價的拉動，它使得原來特區內外房價不正常的梯度正在迅速縮小，這種波動在深圳當前大環境下是正常的，市民不必恐慌。
釋疑一：統計方法是否存在問題
按照質疑者的說法，這個報告所採用的統計方法是，各區均價分別由所有在售樓盤的銷售總金額除以銷售總面積得出，在此基礎上將各區均價相加再做平均，進而得出全市房產均價。
對此，王鋒指出，這種說法源於對國家政策的不瞭解。他說，關於價格的統計計算方法，國家統計局有明確的規定，具體到商品房的價格，它由交易金額除以面積得出，平均價格採用同樣的方法計算，地方政府主管部門無權作其他規定。而且，全國都採用這樣的統計口徑，這樣，不同地區的房價才有橫向的可比性。深圳歷次房地產發展報道的數據也均採用的是同樣的方法，因此，深圳房價本身也有了縱向的可比性，這種比較也因此是可信的。
那麼，這種統計方法究竟有無問題？比如福田，按照這樣的統計方法就得出一季度價格卻下降4.89%的數據，這在寸土寸金的福田，似乎有點荒唐。
王鋒就此解釋說，這種統計方法的確有其弊端，但也存在一定的合理性。說其不合理，就是因為它沒有考慮產品的差異性，而是簡單地將數據平均。在國際上，通行的做法是對價格進行縱向比較，即比較同一地段、同一位置、同一樓盤在不同時期的價格，它通過重複交易的方式來反映，即比較它們的新價格與原始價格的差距。按照這種方法，同一樓盤租金的變化是最準確最科學的數據。但問題在於，對新樓盤價格的統計，不存在“原始價格”，若按此思路則無從對新房價格作比較。王鋒認為，這種把高檔樓盤和低檔樓盤的價格來個“大平均”，反而把問題簡單化了，是“沒有辦法的辦法”，解決了各地房價的橫向比較問題，因此又有一定的合理性。而且，從實際來看，有一定的參考價值。
釋疑二:11%的增幅是否意味“泡沫”
既然這種統計方法有其合理性，就必然帶來另外一個問題：一季度深圳住宅價格11%的增幅是否是一個危險的信號，是否說明深圳的房地產市場“泡沫”浮出水面？在房地產業界，11%的增幅被默認為是超出了正常範圍的數值。
王鋒認為，造成這個數值跳躍式增長的原因來自兩個方面：其一是深圳自身房地產市場的旺盛發展，其背後是寶安龍崗兩區的全面城市化；其二是國內房地產市場的整體過熱。而前者是最主要的。
王鋒分析指出，自2003年底寶安龍崗兩區房價就有了躍進式增長的苗頭。去年，兩區全面啓動城市化步伐，城市建設空前加快，與此同時，來自政府方面的消息表明，衝破“二線關”的4條地鐵線和若干條城市快速幹線即將或已經動工建設，方方面面的因素都使得兩區原來分散的農村形態迅速向城市形態過渡，使得特區內外迅速“一體化”。另一方面，特區內土地資源日益稀缺，深圳的房地產市場自然而然向關外轉移。兩個方面綜合，必然有越來越多的人選擇在關外置業。王鋒特別指出，“以前僅僅因為關口的限制，是政策的因素，導致了特區內外房價的巨大梯度，是不正常的”。
王鋒認為，關外兩區一季度住宅價格27.55%和27.14%的增幅是完全可能的。他舉了個例子：在濱海大道通車之前，南山的房價與福田、羅湖差價3000多元，而通車之後，房價差距迅速縮小。目前關外兩區房價增幅和當年的南山類似。他認為這個差額縮小到2000元左右才是一個合理的梯度。
相關的調查數據也證實了他的觀點。王鋒說，調查表明，在一季度的住宅銷售結構中，首次買房自用的佔60%，為改善居住條件二次購房的佔20%，長期投資的佔14%，短線投資的只有4%。而在業界，只有短線投資的購房者，才被認為有炒房嫌疑，可見，深圳一季度房地產價格的大漲幅，主要是旺盛的市場需求所致。
關於深圳房價的走勢，王鋒預測，隨着近期一系列規範房地產市場措施的出臺，房價上漲的速度應該有所放緩，但還不能斷言不會上漲。
釋疑三:發佈數據和科學數據有所區別
既然深圳一季度住宅價格11%的增幅是理性的增長，那麼，房價增幅的安全底線是多少？
王鋒首先指出，在對有關的數據進行分析引用時，有必要把發佈的價格數據和科學的房價統計數據區分開來。
王鋒說，金額除以面積得出的房價，它代表的的確是當時真實的價格水平，但可比性差，一旦樓盤銷售結構出現了很大的變化，作縱向比較時必然得出“似是而非”的結論，這次統計報告中，福田的房價就是一個很好的說明。這個數據僅說明，福田區今年一季度已銷售的住宅類樓盤價格，比去年同期售出的同類樓盤價格平均下降了4.89%，但不能籠統地說，福田住宅的價格比去年同期下降了4.89%。其原因在於，所售高檔住宅的比例大幅下降。
究竟有無科學的方法對房價增長作精確的縱向比較？王鋒說，國際研究機構研究同類問題時，普遍引入價格指數分析方法，它使得最終的比較數據建立在同質可比的基礎之上。但王鋒認為，這種統計方法不是政府應該做的，政府應該做的就是公佈某一時段的真實房價，為市民提供參考。
關於房價增幅的底線，王鋒認為，各地具體情況不同，具體的數值應該有所不同。他透露，在深圳已經建立的房地產市場預警體系中，下一步的統計分析中也將引入價格指數，供政府決策時參考。
王鋒還特別強調說，業界和媒體應該提醒公眾，關於房價統計分析的理論和方法很多，各種理論和方法都有一定的合理性，都有一個假定的前提，因此與事實都有一定的距離。作為負責任的媒體和房地產從業者，應該告訴公眾真相，而不應該在市場上製造散佈恐慌。
有關專家指出，第一季度深圳房價的增幅主要來自寶安、龍崗兩區城市化效應對全市房價的拉動。