穩定房價和遏止教育亂收費一樣，中央高度重視，相關禁令、法規也發了不計其數，但效果總是不明顯。真是讓人着急！這次七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》算得上是迄今最嚴厲的調控房地產發展的文件，表明中央堅決抑制房價快速上漲的態度。但除表明態度外，更重要的是有切實可行的手段與方案，不然，態度雖然決定一切，但左右不了結果……

　　七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》是迄今最嚴厲的調控房地產發展的文件，表明中央堅決抑制房價快速上漲的態度。

　　總的來看，《意見》在調整房地產市場住房結構、嚴禁房地產市場炒作、完善住房保障體系以及強化市場信息披露機制等方面與過去的調控措施相比，有很大“新意”。但其是否能實現穩定房價、保障中低收入家庭住房需求的意圖，則有賴於下述兩個問題的解決程度：即如何看待地方政府的行為；調控總量還是調控房價？

　　先協調地方

　　先說第一個問題。我們看到，《意見》明確要求省級政府對本地區穩定住房價格工作負總責，同時要落實市縣政府的責任，並建立責任追究制度。

　　在調控房地產市場的過程中，地方政府起着舉足輕重的作用。換句話說，中央的意圖能否得到貫徹落實，很大程度上取決於地方的態度。而當前一些地方，房產行業是支柱產業，它們不但與地方經濟直接掛鉤，也與官員政績掛鉤。因此，在地方官員的利益函數中，房地產成了最該扶持和最不能倒的行業。只有從這一角度，我們才能理解個別地方房地產建設中出現的種種怪現象。

　　這些地方政府的行為當然與錯誤的“政績觀”有關，但是，也應看到，在市場經濟下，地方是一個相對獨立的利益主體，而目前的狀況是，地方責大財小，它要承擔很多義務，比如就業、義務教育、醫療衛生、基礎建設等，而財政收入卻有限。沒有錢是辦不成事的，既然土地出讓和造房是一塊大蛋糕，那麼，在現行政績考核體制下，如此作為就不奇怪了。

　　所以，如果需要對地方政府的行為進行有效的規範和制約，實行嚴格的問責制當然是有必要的，但是，這隻能解決短時的問題，長期而言，必須加快政府職能轉變，儘快實現由主導建設型政府轉向公共服務型政府；同時，合理劃分中央與地方的責任、義務和權限，在法制的基礎上，解決權利與義務的對等關係，而不是像現在一樣頻繁地通過政策來調整兩者的關係。

　　再調控總量

　　再看第二個問題。此次房產調控的主要目的，是穩定住房價格。要穩定房價，先要搞清楚房價上漲的原因是什麼。綜合建設部和國土資源部的看法，房價上漲的最主要因素是需求強勁。這樣，要抑制房價快速上漲，應該把重點放在調節需求上。

　　調節需求有兩種方式，一是直接抑制投資和購房需求；二是間接抑制需求。前者可以採取加息和加稅等手段。房地產行業利潤過高，炒房嚴重，一個重要因素是資金成本太低，特別是貸款容易取得，如果加息和加稅，將會加重使用者的資金成本，從而直接抑制過高的投資和購房需求。後者則是減少商品房特別是高檔商品房的供給。

　　本次調控採取的手段正是銀行提高貸款利率，加重對房產交易環節的徵稅，同時輔之以對土地和戶型面積的控制來減少高檔商品房的供給。但是，從宏觀調控的本義來說，應該是調控總量而不是調控價格。總量調控的話，當前的重點就應該放在改善供給上，而不是抑制居民的購房需求和開發商的投資需求。因為供給趕不上需求是現階段影響房價的最大因素。

　　儘管《意見》提出要增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適用住房的供應，但是，改善供應的另一個重要方面是激活二級甚至三級市場，而不僅僅是依賴一級市場。從這個角度看，對交易環節加重徵稅無疑是不利於二級市場發展的。

　　買得起房才齊活兒

　　住房是一種必需品。隨着人們收入的提高、城市化的發展以及土地的減少，供不應求將是未來幾十年中國房地產市場的基本走勢，房價上漲也將是一個長期趨勢。在這一背景下，如何在短期內控制房價的過快增長，使大多數人能夠買得起和租得起房，對政府的調控藝術確實是個考驗。而其中的關鍵，我認為是要解決好上述兩個問題。

　　(作者系中共中央黨校《學習時報》編輯)