2005年的春天，已經註定成為上海樓市的多事之季。中央此輪宏觀調控起於2004年4月，而公認對上海房地產市場降火的“致命一招”則起於2005年4月。嚴控銀行貸款的同時限制轉按揭，雙劍齊出堅冰漸破，投資者、投機者四兩撥千斤謀暴利的“投資體系”已無法繼續支撐。
五一前夕，為了全方位地分析上海房地產市場的走向，記者採訪了上海市的4位權威專家。儘管對於上海樓市的走向依然有所分歧，各位專家一致承認，在今年以來中央包括上海的一系列調控措施之下，政策的效果已經開始顯現，市場的供求關係開始有所變化。投資成本的上升使得房產投資者開始趨向謹慎，另一方面，整個市場觀望氣氛日漸濃厚，投資風險已經開始加大。
政府調控手段“與時俱進”
上海財經大學房產研究中心主任印?華指出，利用政策或是政府補貼的形式來解決中低收入者的住房問題，能夠有效解決目前的供求矛盾。由於經驗不足，政府調控手段和措施只能“與時俱進”。
印?華認為，政府已推出並開始實施的政策和舉措其實包括兩個層面，一是藉助市場調節，二是動用行政手段。他把這些歸納為“擴大有效供給、疏導過度需求、降低生產費用、壓縮利潤空間”四句話。
其中，所謂擴大有效供給，不是無限度地擴大住房福利。擴大有效供給首先是擴大中低檔商品房的供給，譬如今年的措施是，政府計劃拿出2000公頃土地，1000公頃用於重大工程動遷配套，1000公頃用於普通小房型緊湊型的商品房開發，體現“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的調控原則。
另一方面，政策導向要體現租售並舉。關於疏導過度需求，首先要嚴堵短期炒作的通道。印?華認為，政府已經就此採取一系列舉措，但力度尚可根據需要繼續強化。另外，藉助現代信息技術低成本監控樓市的手段還不多，這裏面的“潛力”要加快挖掘。
至於降低成本費用，涉及到地價、利息和搭車收費三個環節。印?華提出，中心城區、高檔商業用地要公開拍賣，出價高者得，這裏面的一部分收入拿出來作為基金補貼低收入者的住房，用於低收入家庭住房的土地不能拍賣，要聯繫房價決定地價。
此外，印?華指出，中低檔商品樓盤開發中，土地出讓的利潤空間需要壓縮。這部分的收益主要由政府所得。在商品房的成本構成中，地價成本佔大頭，政府得適當作出點“犧牲”。
印?華並不贊同用金融手段來調控房價。印?華認為，提高房貸利率，並不是國際通用的辦法，利率越高，低收入家庭購房越困難。
印?華指出，不論上海還是外地，各地政府並沒有簡單打壓房價。政府可以對亟須改善住房條件的那部分市民提供政策傾斜，但人們不可把它理解為搞“普惠制”。他認為，調控樓市是一個動態過程，調控手段和措施只能“與時俱進”。在探索中調控，不但不可能做到盡善盡美，而且應當允許調控者試錯。
調控作用使市場預期產生分化
中房指數研究院華東院副院長陳晟把上海樓市比喻成“過橋”。政策“組合拳”出拳前，上海樓市就好像是大家集體踏步過橋，大橋就會因承受不了過強的共振而倒塌。“組合拳”政策後，眾人的預期開始分化，已經不是單邊看漲，而是有的覺得會跌，這就使得預計的市場分化已經產生了。
陳晟分析，政府“組合拳”政策分三個步驟進行。一是產業步驟，如透明售房網的開通，二手房上交易網、一年內期房限制轉按揭等，這些行政政策其實是“組合拳”中的輔助。二是財稅步驟，如徵收5.5%的營業稅。三是金融步驟，比如加息等房貸方面的政策。
這三個步驟一道比一道見效，尤其是金融政策是最見效的，因為現在不少投資客是利用銀行的錢減少炒房的成本，一旦銀行這道關把住了，他們炒房的資金也就少了來源。而4月初的停止轉按揭這項政策會使得那些靠銀行借貸籌措短期資金、沒有實力的炒房者的投機途徑基本上斷絕，這條政策相當嚴厲。
陳晟分析，房地產週期是以宏觀經濟週期為核心和依據，並依市場發育程度及各時期的主導因素，再形成具體的軌跡波動。與中國香港、中國臺灣和日本的島嶼型經濟模式不同，上海屬於典型的大陸型經濟，類似於美國。而大陸型多以14年至16年為一個週期。以1994年為上海新一輪經濟週期的開始，那麼上海本輪經濟週期的調整點則在2008至2010年間。
在此期間，上海房地產行業迅速發展，加快城市化建設和改善居民住宅問題是這一週期房地產的發展方向，房地產需求多來自於購房者的自住型及改善型需求，房地產保持健康穩定的發展狀態。今後幾年上海房地產仍將保持平穩上漲的勢頭，但是不排除期間可能會出現的一些小幅小範圍的調整和回落。陳晟指出，目前這一系列政策起到的作用是要使市場預期產生分化：原來單邊式的預期變成了現在的雙邊式，有人認為會漲、有人認為會跌、有人認為還有政策會出臺，從而不要把一股力量全部集中在一個方向上。力量不集中在一個方向，意味着這個市場正趨向健康。
房價上漲過快趨勢遭遏制
個人理財網CEO洪曦認為，此前央行的一系列新政策充分表明了對於商業銀行貸款業務在全國範圍內“有保有壓”的明確方針???取消現行住房貸款優惠利率可以看作是一項專門針對個人住房貸款業務的控制措施，而下調金融機構在人民銀行的超額準備金存款利率又可能加大流通領域的現金供應量，令商業銀行其他貸款業務獲得更多支持。
受到央行新政策影響最大的應該是房產投資客，特別是短期投機客。新政有望改變大部分投資客對於今後樓市走向的預期，控制住房價上漲過快的趨勢。
對於商業銀行來說，相比起信用貸款、開發貸款、其他抵押投資貸款，個人住房貸款的風險依舊很小，即使提高了利率水平，其依舊是各家銀行的“兵家必爭之地”。在貸款客戶和總量可能因為“加息”而暫時縮減的情況下，新政會令各家銀行的競爭更為激烈。央行新政加大了樓市投資資金成本的同時，更反映出央行對於保證房地產市場穩定、防止金融風險的決心，這有望改變大部分投資客對於今後樓市走向的預期，控制住房價上漲過快的趨勢。
洪曦表示，樓市經濟一直是信心經濟，全國部分地區發展過快過熱的樓市有望因此轉向漲幅趨緩的良性格局。上海樓市在短期內連續遭遇地方和中央、財稅和金融政策的幾次大調整，短期投機行為有望得到迅速遏制。他指出，自住購房者由於有買房自住的剛性需求支撐，影響還不算大，但持幣觀望現象可能會就此蔓延。
洪曦提醒投資者，目前上海房產市場的風險顯然要比原來大。房產項目和股票不一樣，當預感到要跌的時候不可能短期內拋掉。投資者“預先不知道哪一根是最後一根稻草，只有等駱駝倒下來才能發現，原來這根是最後一根稻草。”
調控是一種預防性措施要適度
復旦大學房地產研究中心副主任華偉一直都傾向於上海樓市處於基本健康狀態，對於房產市場的調控必須謹慎為之。他認為，評價“組合拳”的效果，不能單純地看價格是漲還是跌。區別於某些城市的樓市投機性比較強，上海GDP連續保持快速增長，房地產市場長期走好有經濟因素的剛性支撐。在一個比較長的時間段裏，上海的房價還有一定的上漲空間。
比較而言，金融調控是規範房地產市場的有效工具，如用金融手段提高購房貸款的首付比例,立刻能夠讓整個房地產市場的需求得到控制。
但房地產金融調控需謹慎操作、穩步推進，切忌矯枉過正。當年啓動房地產市場要依靠金融助力，近幾年迅速增長的住房抵押貸款規模與日益繁榮的樓市就是明證；而在當前的條件下則同樣需要通過適度的金融調控實現有序降溫。
投資者正是通過對各種盈利機會的比較才將鈔票投向了房地產。與此同時，中低收入者日增月長的呼聲，更不是因為房子要跌價的緣故，其真實的心聲就在於他們因為實力有限，難以跨過日益攀升的門檻，從而既不能改善居住條件，更不能獲得房價上漲的利益。
上海最大的競爭優勢就是不斷有全國與全球的精英人士的到來，這一方面意味着上海國際競爭力與吸引力的提升，另一方面又會相應提高全社會收入平均線的水平，必然導致本地原住民的一部分淪為相對的中低收入者，這正是經濟發展、社會進步的原動力。當前我們既要在發展優先的原則下充分保護市場的活力，另一方面也要關注普普通通的上海市民、關注那些中低收入家庭成員的居住權利與居住保障。
華偉認為，當前中國房地產市場存在的最大的不公平就是讓當地的居民與外來的投資者處於同一個市場起跑線上。房價的上升速度要與一個國家、一個城市的經濟與社會發展水平相協調，形成低收入者擁有廉租的居住空間，中低收入者有一個定向優惠的消費門檻，主體又是市場競爭充分的良性格局。只有這樣才能充分發揮房地產業對於國民經濟的重要推動作用，維護安定和諧的社會發展格局。
此外，華偉指出，熱錢選擇對象主要是收益性的非居住物業和高檔物業，與普通市民住宅的直接關聯度並不大。在當前大多數商品處於市場過剩狀態，引進外資進入生產領域只能形成更加過剩的生產能力，從而惡化市場競爭條件的條件下，不如將之定向有序地導入樓市。
華偉在比較1993年宏觀調控中的樓市大跌後認為，與1993年不同，目前房地產市場還沒有“發病”，調控是一種預防性的措施，全社會、業主的代價更輕、收益更大。他指出，調控還需適度，現在，緊縮性的房地產調控已經取得了一定效果，政府應該考慮見好就收。