前5個已開工或入市的商業項目約20多萬平米，燕莎OUTLETS名品店二期將擴建至10萬平米
近年來，以東南四環的四方橋和東南五環的五方橋為核心，沿京沈高速路而展開的住宅開發迅速擴展，且大盤集中。商業配套需求隨之增加，但區域內的商業應該如何發展？
4月22日，本報與北京萬科企業有限公司聯合主辦的四方京沈區域發展論壇上，與會開發商及專家就該區域商業的佈局與發展進行了深入的討論。有專家指出，該區域商業地產的發展應該走品牌之路。
現狀
僅燕莎OUTLETS無法滿足商業需求
住宅項目至少300多萬平方米，業主對商業配套需求量加大。
目前，四方京沈區域住宅項目包括萬科青青家園30萬平方米的四期、100多萬平方米的世紀東方城、83萬平方米的北京·華僑城，以及百萬平方米的山水文園等，區域對商業配套的需求量隨之加大。
四方京沈區域的商業配套正在開始大規模啓動。據記者瞭解，四方橋西北有2萬平方米的燕莎OUTLETS名品店，二期將擴建至10萬平方米；四方橋西南山水文園的一條加拿大風格的商業街已經建設；北京華僑城也有5萬平方米的綜合商業配套，預計2006年建成並投入使用；世紀東方城商業配套也將達到48000平方米，其中的“主題十字商街”已於近期推向市場，2萬平方米的社區商業也將陸續投入使用；萬科青青家園社區內現有商業配套規模也近1萬平方米。
北京中原地產副總經理殷則環認為，一個燕莎OUTLETS無法滿足區域的商業需求，四方京沈區域需要有更多大型配套商業進駐該區域，才能激活地段的人氣和購買力。
出路
嘗試通過土地置換集中完善配套
需要各鄉政府協調和幾家大型品牌開發商有效互動，避免配套建設浪費。
從北京市建設用地規劃來看，四方京沈板塊的可開發用地分佈比較零散，十八里店鄉、南磨房鄉等行政區域劃分使得開發商在獨立開發時可能會造成商業、教育、市政等配套資源的開發浪費。
北京萬科副總經理王欣認為，四方京沈區域需要各鄉級政府之間進行協調，嘗試着通過土地置換的方式，使開發商可以在相對集中土地上進行開發，從而避免浪費。同時他還強調，目前該區域在小區定位及商業配套開發方面還沒有進入完全的競爭階段，即在整個區域商業的發展方面，幾家大的品牌開發商完全可以進行有效的互動，使整個區域具有可持續發展的前景。在產品類型上，可形成一定的互補；在開發上，可採用類似於萬柳、朝陽路等開發比較成熟區域集中的住宅用地、道路、基礎設施等由政府一次性做好的模式，從而加快開發速度，形成板塊效應。
王欣還表示，萬科願意率先與各家開發商分享萬科的經驗。
建議
合理控制商鋪面積，提升其定位
專家認為，邊緣集團商業配套應該注重娛樂功能。
在4月22日本報與北京萬科企業有限公司聯合主辦的四方京沈區域發展論壇上，中國人民大學土地管理系副教授鄭華認為，近兩年北京商業地產比較火，但這並不是真正的消費需求。商場的需求是由人們對商品的需求決定的，實際上這幾年人們對商品的需求沒有大量增多，而商場的規模在擴大，因此應該提高商業配套的定位，以吸引消費者。鄭華表示，特別是在發展類似四方京沈區域這些邊緣集團的商業配套時，應注重其品牌價值，還應該注重娛樂功能，通過加強商業配套的娛樂功能提高區域商業的整體價值。
香港(地區)商會房地產組主席、北京亞信行總經理蕭福泰認為，從整個四方京沈區域來看，商業地產的開發一是各住宅小區要開發滿足居民日常生活的基礎性商業；二是可以開發商業街，吸引本地及周邊區域的人羣。此外，蕭福泰指出，在四方京沈區域開發商業地產還是應該保守一些，“要從市場需求的角度進行開發，而不是開發商想當然喊一個口號就可以了事”。
-他山之石
62.5：1配比商鋪可滿足需求
小區內引進多家24小時便利店，減少大型商業
王欣認為，從產品角度來看，住宅是考慮購買者自用，但是商業本身要根據所能夠服務的整個區域，也即由商業經營所能取得的營業額來決定。同時，也和社區周邊入住人數有一定關係。
王欣介紹說，萬科曾經對深圳一個大盤的業態進行分析後認為，50萬平方米的社區規模，小區內有8000平方米的商業營業面積可以基本滿足內部需求。比如通過開發“特色一條街”，促使有特色的小店進駐。但是從實際的招商結果來看，入駐商家完全是從商業的角度考慮採取什麼樣的經營方式和經營內容。
“從開發商的角度講，我們容易犯的一個錯誤是把規模估計得過於樂觀，比如對營業額的估計。我們經過調研發現，有1/4的商家的經營基本是持平的，有1/4略有虧損，只有50%能贏利。假設我們回過頭來重新設計深圳的這個小區，我們可能會重新設置商業的分佈，比如引入多家24小時便利店，減少大型商業等。”王欣如是說。