10年前，開徵物業稅方案提出時被視為無關痛癢的事情。而“舊事重提”卻是在2002年房地產投資增長過快，被視為有泡沫化風險的關鍵時刻。由於土地制度的缺陷，房地產市場走進了一個“利益格局怪圈”，物業稅則成為解決問題的制度創新選擇。

　　2003年10月14日，十六屆三中全會通過《完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，當中關於稅收政策的內容指出：“分步實施稅收制度改革。按照簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴徵管的原則，穩步推進稅收改革。實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費”。

　　現在伴隨物業稅試點的醞釀，物業稅正以意想不到的速度走來,這項改革將對未來城市土地管理和房地產開發產生重大影響。

　　商品房價格構成發生根本變化

　　國內房價過高的一個重要原因在於，名目繁多的房地產稅費直接轉嫁到房價當中，其房價中包含了土地批租期限內幾乎全部的房地產稅費。在改革為物業稅後，將房地產稅收徵收環節後移，新增商品房銷售的價格將顯著降低。

　　現在國內住宅成本構成中，建築成本只佔40%，地價、稅費和其他佔到60%左右。開徵物業稅，將把開發商造房子時繳的稅，包括房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等，改由購房者以後分期交納。根據美英等國的經驗，在購買新房這一環節上，消費者可大大減少首次購房支出。

　　由於物業稅使部分房地產稅收徵收後移，就購房者整體住房消費支出而言，支付總量還很可能會有所上升。並且房屋價值的變化還會使物業稅的交納金額髮生變化，比如公路、地鐵通車後，沿線的土地價格就會提高，從而物業稅也會跟着提高。

　　市場利益格局發生變化

　　目前房地產市場非常旺盛的原因除市場需求旺盛、開發利潤較高外，地方政府的推動和開發商賺取土地制度超額利潤是重要原因之一。

　　土地批租制給各級地方政府帶來了一塊豐厚的財源。50至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花後屆政府的錢——“寅吃卯糧”。其後果是對土地的濫用，影響可持續發展。現有土地制度使開發商通過吸納低價土地，然後高價拋出，可獲取不正當的超額利潤。

　　上述兩種情況使房地產市場利益格局以地方政府和開發商為主導，在實行物業稅後，房地產利益格局將變化為以政府和購房者利益為主導。

　　開徵物業稅後，政府的所有投入將可以分期回收和從土地增值部分收回，每賣出一塊土地，都意味着為下一屆政府增加收入的來源，後來的政府就可以從中獲得合理的收益。本屆政府的短期大量賣地行為可以得到抑制。

　　開發商由於不再擁有土地中、長期持有期間的增值收益，投資意願也會趨於理性；而土地的增值收益將更多的由地方政府和購房者所擁有。

　　房地產開發利潤受到影響

　　如上所述，由於物業稅使房地產利益格局發生變化，整體房地產開發行業在房地產市場中的利益比例有所降低，因此開發利潤率會比當前有所下調，但預計幅度不會很大。但房地產開發的商業模式變化會比較顯著。

　　具體情況仍有待物業稅具體規定的明朗，主要影響因素包括房地產開發企業在土地開發中的支出具體縮減幅度，以及物業稅與土地公開交易方式的銜接情況決定。

　　房屋財產價值波動出現變化

　　開徵物業稅會使房屋的財產價值波動出現變化：首先，開徵物業稅將有一個新舊稅制的過渡期，而新舊稅制何者對於置業投資更加有利，將經歷一個市場檢驗期。其次，由於上述因素的存在，物業稅實行初期，置業者對不同類型的房屋品種投資預期差異會比較大。

　　如何處理過渡時期的稅收政策，是開徵物業稅面臨的難題。據瞭解，財政部正在研究在新稅法實施的一定期限內，對老的房地產採取過渡措施。目前提出了幾種解決方案。其中之一是對新房和舊房採取不同的稅率和徵稅辦法。新房稅額的調整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時不含有土地出讓金併入的因素。

　　財政部有關人員也表示，物業稅的開徵需要有一定的措施進行過渡。在新稅法實施的一定期限內，對老的房地產採取老政策；也可以對收入水平或住房價值在一定標準以下的城鎮居民和農民減免徵稅，使低收入的居民和大多數農民在一定的時期內不用負擔物業稅；同時，根據經濟發展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的範圍。

　　土地權益化創造與金融的結合

　　中國人民銀行行長周小川在談及物業稅時表示，“十六屆三中全會關於稅收改革方面的一些提法，包括在適當的時機選擇試點實行物業稅，過去有人翻譯成財產稅，也有人說是地產稅，也有人是物業稅。”

　　“作為土地的使用要定期地進行評估，在評估價格的基礎上，進行徵收財產稅，這樣會使土地初始的價格比較低，但是事後從流量來看，每年都要承擔一定的財產稅，但是這個財產稅使得未來收入以後就可以搞市政債券。”

　　“對融資方面的影響，首先就是剛才提到的關於市政債券的作用，市政債券為了加強基礎設施建設，而市政基礎設施建設又往往是公共性的產品，不一定有回收的，但是由於提高了整個城市土地的價格，就可以設計成用未來財產稅增長的模式所轉變成的市政債券”。

　　對實行物業稅後可能帶來的地產和金融結合新局面，筆者認為，地產和金融的結合是必然的發展趨勢，通過物業稅的改革，無疑是非常好的思路。在採取物業稅之後，土地財產形成明確的權益化機制，土地財富開始具備明確的流通憑證特徵。這使不動產與金融緊密結合具備了條件，證券化、融資、流通等一系列難題得到了解決。

　　並且物業稅還解決了地方政府短期行為、土地資源流失、中央和地方關係等系列問題，是宏觀調控的有利舉措，影響深遠。

　　展望市場效果，物業稅的實施無疑對整體市場的發展有着積極意義。由於物業稅實施的複雜性，預計大範圍推廣仍需要比較長的時間。同時，試點地區的效果也是值得關注。

　　從物業稅實施的難度看，包括政府部門之間的協調工作、文稿的徵求社會意見程序、稅費的法定程序等，都會使物業稅的真正實施需要一箇中長期的時間。但是由於此項改革的意義和影響重大，市場會較早的透支預期，帶來市場波動。受房地產市場機制變化的影響，房地產開發企業也應當在商業模式和企業結構等方面及時進行調整。(文/張宏)