進入四月份以來，備受各方矚目的上海樓市已悄然發生變化。四月初，當上海
有關方面叫停“轉按揭”之後，曾一路狂漲的市況發生了重大轉折。上海最大的房
地產網站“房產之窗”二手房交易顯示，4月9日，成交均價下跌到8465元／
平方米，比上一日下降439元，4月10日，成交均價7680元／平方米，再
下降785元。另一值得關注的市況是，當拋盤蜂湧而出時，買家卻加重了市場觀
望氣氛，結果形成了無量空跌的局面。據上海一中介機構人士估測，目前上海二手
房買賣比例約為1：3，這與前兩個月時的買賣比例為3：1剛好相反。按照股市
的規律，當這種市況出現時只是下跌趨勢的開始，買家入市意願不強。
上海房何以能炒
說到前不久上海樓價的瘋漲，不能不提到炒樓。根據業內人士估測，上海有
的熱點地區，住宅類房產交房後入住率僅為一半，另一半空置的已售出房多為炒家
持有。這種人為製造的“逼空”行情，多少有點像前幾年股市中莊家操盤的盈利模
式。上海房價之所以能炒上去，首先是有現實的市場需求。從近幾年上海GDP增
長以及外資、內資企業進入上海的勢頭看，該城市的住房需求確實也在同步增加。
其次，地價和基礎建材的上漲推動了建築成本的剛性增長。第三，炒樓的財富示範效應快速擴散使得越來越多的跟風者隨之加入這一行列，接盤踊躍。第四，上海地區的特殊環境和市場規則，為炒樓者提供了得天獨厚的炒作空間。根據記者觀察，
在上海房價上漲的四個因素中，第四個因素在炒房中最為重要。
究其根源，上海炒樓的盈利模式與做期貨的原理有幾分相似。在證券市場上
打拼過多年的老股民或許還記得1995年的國債期貨交易。當時，交納5%的保證金就可購買一手國債遠期合約。無論是做空還是做多，只要價格發生變化，則盈利可以放大20倍。也就是說，投資人可以利用期貨交易規則，將自有資金放大2 0倍以小博大。只要方向做對，就可以獲得驚人利潤。在這種極具刺激的遊戲規則下，各路炒家紛紛入場，演化出“3.27國債”不可思議的暴漲，最後以“萬國證券”和“遼國發”在逼空行情下被打“爆倉”而告終結。
上海自去年開始的樓市炒作，客觀地說與市場的“遊戲規則”有關。舉例來說，某炒家如果在上海以100萬元總價買進一套房子，12個月後漲到130萬元。首付20%即20萬元，加上其他各種開支總投入25萬元，房價上漲30萬元。用25萬元賺回30萬元，年利潤率高達120%。但在這一交易過程中，最艱難的環節就是賣方拿出全額房款80%的資金還掉銀行貸款，將銀行抵押解除出來，並將“產權”(實際上是預售合同所規定的權益)轉讓到買家。此時能否拿出80萬元(雖然只需要幾週甚至幾天週轉的時間)成為可以“吊死英雄的繩索”。
但有了銀行“轉按揭”之後，一切變得非常簡單。銀行將賣家債務“自然而然”地轉到買家手裏。當炒家完成這一交易後，手裏的資金(本金20萬加利潤30萬) 就有50萬元了，他可以用50萬元作為首付再去“博”總價250萬元的房子。
如果房價繼續上漲20%以上，250萬元的房子純利潤可以達到50多萬元，利潤率依然在100%以上。如果再次順利拋售，此時手裏現金就可達到100多萬元。這樣在不長的時間裏，就可實現財富翻倍增長。雖然炒房以自有資金投入後藉助銀行貸款可放大五倍，與當年國債期貨的20倍資金槓桿相比還相差甚遠，但從原理上用銀行資金以小博大的炒房獲利模式與當年國債期貨炒作有異曲同工之似。
去年，上海國內商業銀行新增貸款餘額為900多億元，其中涉及房地產的新增貸款餘額達700多億元。由此推測，銀行資金在房價上漲中的作用應是“功不可沒 ”。在環環相扣的利益鏈條中，炒房人獲取了高額利潤，商業銀行擴大了市場份額，房產中介拿到了佣金，政府在房地產交易中徵收到稅費，而消費者面對猛漲的房價只有一聲無奈的嘆息。
上海模式不可複製
雖然許多人沒有感同身受地體驗過上海房價的猛漲，但透過各種媒介或許已經讓不少大城市的消費者感到心驚肉跳了。他們擔心在上海房價上漲的示範效應下，誰能保證其它城市不羣起而效仿呢？這其中可能北京消費者最有理由擔憂了。因為無論從城市規模還是大城市的經濟聚集效應看，北京是國內與上海最有可比性的城市。但實際上，北京不具備上海那樣的市場條件。在二手房交易中，北京如果想賣掉手中的二手房，首先得付完全款才能拿到產權證。而買方只有將產權證抵押給銀行才能得到銀行貸款。據業內人士介紹，北京每年房價上漲大約就在5-10% 之間，並沒有出現上海那樣普遍強勁和持續20%以上的上漲，加上北京交易成本和交易難度比上海大很多，使得本來就“偏低”的房價上漲和投資回報變得更加“似是而非”，這是人們對北京房地產投資熱情不高的根本原因。
北京房屋交易的費用比上海大得多。首先，買進要支付簽約及產權代辦費、外地人購房審批費、公證費、按揭律師費、抵押登記及公證費等等(在上海這些都不需要，除了境外人士需要做買賣和貸款公證外)。第二、北京房地產局規定必須拿到產權證才能轉讓，由此增加了資金成本。第三，外地人在北京買房必須到公安局辦理“暫住證”。在上海，外地人與本地人買房一樣簡單。第四，北京契稅比上海高。北京規定合同單價9432元以上契稅為3%，9432元以下為1.5% 。1999-2003年期間，上海還曾對“庫存房”執行全免契稅及契稅減半( 0.75%)政策。截止目前上海任何價位的公寓以及聯體或疊加別墅都只支付1 5%的契稅，只有獨立別墅才支付3%的契稅。如果在北京買了一套100平方米的商品房，兩年中單價從1萬元上升到12000元，年增長率10%，總價上漲了20萬元，但是扣除兩年銀行利息，3萬元的契稅和2萬元的維修基金，所剩只有5萬元，再去掉至少2萬多元的中介費用和其他交易費用，實際到手也就2萬元左右，年利潤率不足2%，這不是“好買賣”。所以說，在北京炒房既無厚利可言，購房者也不必擔心房價會像上海房價那樣被炒翻。
炒房者結局會很慘？
在上海房貸新政(主要是叫停銀行“轉按揭”)出臺後，在炒房者中所引起的震動不亞於一場大地震。有業界人士分析，政府用最小的制度變革成本實現了希望調控的預期，這一政策的調整肯定出乎許多炒家的意料。在新房貸政策中，賣方必須在付清全部貸款之後，才能把房產投入交易，而且有20天的靜默期，這期間是不允許上市交易的。考慮到各種手續的辦理時間，賣方從籌集還款，到最終拿到買方的付款，估計要2～4個月的時間，也就是說，如果他做短期拆借，需要借平均3個月的鉅額款項，這期間的拆借難度，利息壓力，和增加的風險，是炒家必須面對的困難，使得炒家想割肉出局都不容易，這對炒家的殺傷力是不言而喻的。對於手裏只有一兩套房的小炒家來說，如果房價跌進成本價，大不了老老實實地按揭還款，一直扛到房價回升。但對於那些大炒家來說，可能情況會很不妙。因為如果沒有買家接手的話，巨大的銀行按揭還款壓力有可能使炒家的資金難以為繼。加之銀行最近出臺的逾期罰息規定的實施，很有可能使一些炒家徹底“爆倉”。
一位上海業界人士這樣感覺，這場“遊戲”像是牌局，所不同的是，你知道自己手裏有什麼牌，卻不知道政府手裏的牌，而政府知道你手裏的牌。另外，你還不知道政府究竟還能變出幾張牌。所以，做事情一定要聽政府的話，否則被玩殘了，還不知道怎麼運氣這麼差！
如果說炒家們的被套是因“富貴險中求”的投機失敗所致，那麼這些人如出現大面積“爆倉”，對銀行來說或許同樣可怕。上海一不願透露姓名的銀行界人士就表示出這樣的擔憂，一旦出現大量的房貸逾期還款並且業主確實無力償還的話，且不說銀行對抵押房產收回的執行力如何，就算是業主放棄了抵押房產，而當初銀行貸款是按當時市場價評估所放的款，若房價大幅縮水，銀行損失不堪設想。另一位業界人士的看法可能更接近政府的觀點，房價大漲固然不好，但大跌也同樣令人
擔憂，創造和諧社會應使各利益集團的利益達到相對平衡，社會才能穩定。