“不正常”的豐厚回報“去年，我們在上海和北京成立了辦公室，我們現在在這兩個區域接觸了很多投資項目。”凱雷集團亞洲區董事總經理，主管房地產基金的傑森先生說。凱雷集團剛剛宣佈在全球募集了一個數額高達100億美元的基金，凱雷目前在亞洲的10億美元投資基金也有望把規模擴大一倍。

　　“我們的基金的回報率和收購兼併基金的回報率幾乎相當。”傑森自豪地說。但是在全球其他地區，房地產基金一直是以低風險低迴報的形式出現。

　　這意味着諸如凱雷這樣的外國地產資本在中國獲得了超額收益。

　　據超然不動產營銷機構的調查數據顯示，房地產投資基金在中國的收益遠遠高於其他市場成熟國家。美國的房地產投資基金的平均年收益為6%-7%，新加坡則為4%左右，日本也是4%左右，而在中國上海的年收益可以達到20%-50%，北京的投資年收益相對要低於上海，也一般在8%-15%之間。

　　海外投資基金回報之豐令人吃驚。以新加坡嘉德集團為例可以看出端倪。嘉德在中國已運作十年。

　　據嘉德置地公佈的資料，截至2004年5月，嘉德集團在中國的投資資金累計達到50億元，與此同時，其在中國內地資產總值已經高達120億元。而且，這一數字隨着國內房價的上漲而不斷增加。2004年12月，嘉德集團宣稱，在中國的投資規模已經有160億元，2005年2月，這一數字變成了180億元，在2005年3月，嘉德旗下凱德置地公佈的最新數字顯示，其在中國的投資規模已經擴大到了200億元。

　　嘉德置地表示，集團未來75%的收入將來自海外市場，而嘉德集團所指的海外市場中，中國市場是最為重要的部分。

　　據超然不動產營銷機構研究報告表明，上海商業地產項目的投資回報率超過20%。

　　即使是最近有關控制房地產信貸和上海政府抑制短期炒作的政策，也沒有對這些海外基金帶來太多影響。

　　“我們認為這是個好事。”傑森說，“例如在12個月內轉讓需要交納5.55%的稅這樣的政策，針對的是個人投機者，像我們這樣的機構投資者不可能在12個月之內買入賣出。”在傑森看來，以前在香港房地產市場也有很多個人投機者進行短線炒作，現在同樣有些個人投機者在上海炒作。而現在出臺的這些抑制短線投機的政策，可以把這些投機者清理出去，使整個市場更為健康。

　　海外基金虛實之道日前，高盛宣佈以1.076億美元收購上海百騰大廈，創下了外資收購上海寫字樓的最高額。

　　有投資基金業內人士表示，“海外投資基金的着重點並非放在住宅地產上，而是放在商業地產尤其是寫字樓上。而且，海外基金更多的是看好未來中國進行公開募集房地產信託投資基金的前景，因此才如此快速的進入到辦公樓市場。”

　　2005年2月，麥格理集團旗下的Macquarie Global Property Advisor