高盛進行這場交易的依據是，由於中國政府仍努力保持經濟的持續增長，而且在政策制定方面態度也相當謹慎，所以房地產風險發生的可能性不大。但高盛還是避開了個人住宅市場，而把第一站選在商業寫字樓，因為中國房地產市場的不確定性仍然難以預期
在關於上海樓價的話題熱得不能再熱的時候，美國投資銀行高盛(Goldman Sachs)出人意料地以1.076億美元(約合人民幣8.6億元)的價格買下了上海市福州路318號的百騰大廈(Pidemco Tower)。4月11日，高盛(亞洲)有限責任公司在接受記者電話詢問時確認了這樁交易。
儘管高盛保持了一貫的低調，但有關這樁交易的消息仍然通過新加坡證券交易所在4月1日掛出的00116號公告迅速傳回內地：凱德置地有限公司(Capitaland Ltd.)向高盛集團屬下的聯號公司Hoover Realty SRL出讓旗下的上海滬騰房地產開發有限公司(百騰大廈的項目公司，以下簡稱上海滬騰)，此次交易將為凱德置地帶來2320萬美元(約合人民幣1.92億元)的利潤。該交易預計於今年6月底完成。凱德置地是新加坡上市地產公司嘉德置地集團在華的全資子公司。
這是高盛在中國內地投資的第一個房地產項目。在這個領域，與高盛並駕齊驅的另一家投資銀行摩根士丹利(Morgan Stanley)已經先行一步。早在2003年7月，摩根士丹利就在上海投資了“新天地”附近的錦麟天地雅苑項目，至今摩根士丹利已經在中國內地投資了10個地產項目，其中超過半數的項目落在上海。
有意思的是，在2004年的9月和12月，摩根士丹利亞洲地區的首席經濟學家謝國忠與高盛亞洲地區的首席經濟學家梁紅分別對中國房地產市場發表了截然相反的觀點。謝國忠認為中國已經出現房地產泡沫，而且離泡沫破滅的時間不會太久；梁紅則認為，中國房地產泡沫即刻破滅論缺乏證據，中國房地產市場總體而言是強勁並且健康的。
進入2005年，中國政府正在通過徵收營業稅、提高房貸利率等措施逐漸收緊房地產市場。德意志銀行(亞洲)首席經濟學家馬駿博士說：“中國內地房價的不確定性正在上升，並且市場普遍預期政府會有新的政策出臺，從而更進一步增加了這種不確定性。”
高盛的第一筆中國房地產交易
高盛認為，收購百騰大廈是“一樁正常的商業交易”。
據瞭解，高盛的房地產投資由高盛商人銀行部下屬的房地產直接投資部具體操作。這個部門的亞洲總部位於日本東京，此前高盛在亞洲的地產投資主要集中在日本。
“我們的亞洲房地產投資業務在日本做得最多，這一點高盛和我們是一樣的。”摩根士丹利一位分析師說，“只不過我們比高盛早兩年進入了中國內地。”
收購百騰大廈的資金來自高盛的地產基金——白廳基金(Whitehall Funds)。高盛是白廳基金的主要投資者和合夥人，資金大約佔其中的5%至10%。作為世界上規模最大的房地產投資者之一，到2004年初，白廳基金在全球範圍內共收購了2.6萬多項房地產及貸款相關的資產，交易成本約為600億美元。
對於百騰大廈的轉讓，凱德置地中國控股集團向記者表示，如果不是因為是上市公司，凱德置地也不願意公佈這樁交易的具體內容。高盛對此同樣不願多加評論。
一位上海地產業人士向記者透露，事實上高盛房地產投資部相關人員來到內地已經很長時間了，“他們一直都在尋找合適的房地產項目”。
馬駿博士拒絕對具體交易作任何評價，但是他認為任何機構投資這麼大的項目，肯定經過了漫長的準備與談判。“今天出來的決定絕對不是突然的，一定是過去幾年長期關注的延續。”他說。
高盛第一次涉足內地房地產令很多地產界人士主動替高盛算起這筆買賣的盈虧。他們大多估計高盛買下百騰大廈的均價約為每平方米2500美元。《華爾街日報》則把這個數字精確到每平方米2582美元。
百騰大廈所在的地塊是凱德置地在10年前買下的。1999年，百騰大廈竣工，那時樓價為每平方米1800美元至1900美元。一位熟悉百騰大廈的地產分析師估算後認為，除去每平方米200美元至300美元的折舊成本，凱德置地在百騰大廈上的稅後成本價是每平方米1500美元至1600美元。
百騰大廈目前基本租滿，大部分業主與上海滬騰簽訂了2至3年的租賃合同。“高盛第一年和第二年的回報率大約在4%至5%。”一位地產分析師說，“不過高盛可能不完全是為了現金的回報。”這位分析師認為，高盛對上海寫字樓市場上漲的預期是正確的，“所以高盛在百騰項目上會賺到錢”。
香港長江實業集團執行董事趙國雄也是一向看好上海寫字樓市場，他評價道：“高盛還是很便宜地把百騰大廈給吃下來了。”摩根士丹利某人士則很爽快地誇獎對手：“這個項目高盛不會虧的。”
沒有人知道百騰大廈是否曾經落入過摩根士丹利地產基金的視線。據凱德置地透露，他們曾經考慮過就該項目與摩根士丹利進行合作，報出的價格也相當優惠，遺憾的是“摩根士丹利並無回應”。
從個人住宅轉向商業物業
2004年12月10日，高盛亞洲首席經濟學家梁紅髮表了題為《中國房地產泡沫即刻破滅論的錯誤》的研究報告，認為隨着中產階層的不斷擴大，他們長期被束縛的購房需求還會繼續得到釋放，從中期來看，中國的房地產市場仍將保持旺盛。
但很難說這份報告就是促使高盛進軍中國房地產業的主要因素。高盛表示，這份報告與高盛收購百騰大廈的交易毫無關聯。“高盛的經濟學家和投資部門的意見正好比較接近而已，”高盛解釋說，“就好像摩根士丹利，他們之間彼此的判斷是如此截然不同。這是一個巧合。”
很多人堅持房地產市場將繼續堅挺，更多的人則對此表示懷疑。毫無疑問，謝國忠屬於後者。這位摩根士丹利亞洲地區首席經濟學家的一份關於中國房地產泡沫的研究報告曾經惹起了房地產市場的巨大波瀾。但是令人意外的是，謝國忠供職的摩根士丹利在過去的3年裏卻一直堅持在內地投資房地產市場，對上海市場尤其沒有絲毫放鬆。記者沒能聯繫上謝國忠。
現在，高盛又進來了。
高盛的執行董事張東梅解釋說，在投資銀行裏投資部門與研究部門是嚴格分離的。“公司郵件系統不允許他們互通Mail，如果投資部門的人要給研究部門的人打電話，需要先通知公司律師，向律師解釋為什麼要打這個電話。”
“公司分析師的看法和意見跟投資部門完全分離，沒有任何聯繫。”張東梅說。
沒有一個投資者會不重視經濟學家的意見，但最終作出決定並承擔責任的只有自己。很顯然，高盛與摩根士丹利的投資者認為上海乃至中國的房地產市場仍然值得投資。
但是這裏的“房地產市場”指的並非個人住房。香港長江實業集團執行董事趙國雄說：“今年上海的個人住宅有一點壓力，不過商業類物業的回報會比較好。”長江實業集團與其控股公司和記黃埔在內地房地產市場的直接投資量相當大。
實際上，上海的個人住宅遭遇的不只是“一點壓力”而已。4月5日，上海市房地管理局宣佈有抵押貸款的房屋要轉讓，賣出方應當先還清貸款，在辦理房地產抵押權註銷登記後，才能與買進方共同申請轉移登記。包括此舉在內的“調控組合拳”似乎產生了效果：人民銀行上海分行4月12日公佈的貨幣運行監測報告顯示，今年3月，上海個人住房貸款新增68.08億元人民幣，雖然與去年同期相比仍然增加了2.69億元，但增速已經放緩，其中個人住房貸款餘額增幅比前月下降了1.4%。
對此，摩根士丹利似乎意見一致。截至2004年上半年，摩根士丹利投資的基本是住宅項目，但是從2004年下半年開始，摩根士丹利在住宅物業方面的動作開始慢下來。據知情人士透露，摩根士丹利很可能從2005年開始將投資方向轉向高檔寫字樓、酒店、商場等物業。
高盛也詳細分析了近期房地產市場所面臨的主要風險，不過高盛還是在某種程度上保持樂觀。高盛認為，房地產風險主要來自中國經濟的硬着陸和短期內利率的大幅上調，但由於中國政府仍努力保持經濟的持續增長，而且在政策制定方面態度也相當謹慎，所以上述兩個風險發生的可能性並不大。
2004年，上海的一手房成交量是3000多萬平方米，二手房交易量也接近這個數字。也就是說，上海在房地產市場上運轉的資金規模在5000億人民幣左右。無論是資金多麼雄厚的投資者，面對上海房地產市場5000億元的巨大規模，都必須小心謹慎。這個道理，高盛當然明白。
未來價值會有多高
從外表看，百騰大廈是一座方正素樸的大樓。門前的山東中路狹窄而熱鬧，路邊的餐館、音像店、鐘錶修理店與高大的寫字樓對街而立。緊挨着的，是福州路，不寬的馬路兩邊聚集着上海主要的書店和文化用品公司。
“很多次我開車出來，都有小孩子打鬧着差點撲到車窗上來。”在百騰大廈上班的林先生對記者說，“所以一齣車庫我就格外留神。”
身處福州路和山東中路交叉口，百騰大廈多少顯得有些逼仄。正因為如此，上海很多地產評級機構對百騰大廈周邊的交通沒有打出高分。福納諮詢有限公司地產總監楊子江想了半天，用了“尷尬”二字來形容百騰大廈的地理位置。
車位不夠的問題百騰大廈同樣不能避免。雖然進出不方便，但林先生對自己能在百騰大廈擁有一個車位感到滿足，他的很多同事就沒有那麼幸運了。百騰大廈的地下車庫有159個車位，遠遠不能滿足需求，很多人因此要把車停到別的寫字樓。
按照市場行情，目前上海的頂級寫字樓租金在每平方米每天1美元左右，金茂大廈、嘉華中心等都是如此。百騰大廈的報價是0.5至0.7美元，但實際平均租金可能為0.42至0.45美元。這個價格在上海甲級寫字樓裏面只算中等。因此有分析師認為，如果一家頂級的跨國公司在黃浦區選擇辦公樓，大概不會注意到百騰大廈。那麼，百騰大廈的未來價值會有多高？選擇它作為第一站，高盛收穫的會是什麼呢？