由於目前人力物力所限，政府部門大量收購土地還需要一定的時間。本報記者康亞風攝

　　國有開發商有土地儲備，“8·31”過關項目進入市場需要一個週期，外來開發商邊開發項目邊尋找土地，但普遍認為要找到合適土地比較困難

　　一段時間以來關於土地供應是否充足成為北京樓市爭論的焦點。3月23日，國土資源局有關部門強烈駁斥近期一些地產商拋出的“北京房價猛漲是因為商品房用地供應不足”的說法。3月26日，北京市建委主要負責人在一個眾多開發商參加的會議上說，“我現在不得不站出來說，目前北京土地供應是充足的。”北京市的房地產市場到底缺不缺地，一個最好的視角就是觀察市場上的開發商缺不缺地。

　　不少大開發商土地儲備充足

　　一些具有國企背景的開發商，比如天鴻、城開等，以及進入京城比較早的開發商手裏還是擁有一定量的土地。

　　“首創目前土地儲備充足，我們不缺土地，現在有300多萬平方米的土地儲備。”正在開會的首創置業董事長劉曉光在電話裏這樣告訴記者。據瞭解，今年首創將陸續推出6個新項目，主要以郊區低密度住宅、城區中高檔住宅和商務板塊為主，總共建築面積為173.6平方米，同時陽光上東、溫哥華森林、提香草堂等項目今年還有一定的放量。

　　“事實上，目前北京最大的地主應該是首創。”一位業內人士分析認為，首創集團的土地儲備分兩部分，一部分是它控股的首創置業的土地儲備，一部分是集團自身的土地儲備。首創置業於2004年8月30公佈業績時披露的土地儲備約為284.4萬平方米，足夠滿足未來三至四年的發展需要，同時2004年9月該公司又通過公開掛牌拿了兩塊總建築面積多達70萬平方米的土地，也就是說截至2004年9月首創置業擁有的土地儲備至少為350多萬平方米，其中95%以上位於北京的黃金地段，包括中關村、上東等地塊。

　　首創集團另一個土地儲備是其自身獲取的土地。2003年11月28日，首創集團與懷柔區人民政府簽署“懷柔新城區”項目框架協議，計劃用5年時間建造一個佔地面積約為8.66平方公里、建築面積超過300萬平方米的懷柔新城區。但是目前一年多時間過去“懷柔新城區”項目幾無進展。據知情人士透露，這與國家土地政策變化有關，國家宏觀調控政策曾一度停止了非農建設用地轉為建設用地，首創集團懷柔項目因此受阻；而協議土地出讓的停止，也迫使懷柔項目土地出讓須採取掛牌方式。事實上這基本不會影響首創集團獲得該項目土地一二級開發權，“掛牌只是走個形式而已”該人士這樣說。

　　“除了首創外，北京的一些具有國企背景的開發商，比如天鴻、城開等房地產開發公司，以及進入京城比較早的開發商手裏還是擁有一定量的土地。”中原地產華北區域總經理李文傑說，城開是望京區域的一級土地開發商，望京新城佔地860公頃，總建築面積1000萬平方米，中心區包括A區、B區兩個部分，目前進行開發僅僅是A區的土地，B區的土地還沒有進行開發，而今年即將上市A1區和A2區的建築面積就達到90萬平方米。

　　沒有土地儲備的開發商也有項目在開發

　　偉業顧問報告認為，去年以來，京城樓市出現了“蓄水期”到“開閘放水期”的階段性變化，住宅類產品將在2005年下半年集中放量。

　　但是更多的房地產開發商接受記者採訪時則表示目前手裏沒有儲備的土地，萬科、金地、中遠、SOHO中國等品牌房地產公司明確表示目前手中沒有儲備土地。“目前手中沒有土地並不意味着其不進行土地開發，事實上從目前已經公開的開發項目的實際供應量來看，總開發量已經達到2000萬平方米。”北京宏濟創業房地產公司副總經理毛炳輝說。

　　據統計，除了上述具有國企背景的本地開發商手中有可開發的土地外，一些其他品牌開發商也將在今年把一些新項目推向市場。合生推出的新項目位於富力城與建外SOHO之間，是一個建築面積達20多萬平方米的高檔公寓；富力兩個南邊和東邊的新項目的總建築面積也達到30多萬平方米；今典集團目前也在積極拿地，計劃年內推出一個70萬平方米左右的房地產項目；萬達集團現已初步定在奧運村地區開發一項30萬平方米左右的高檔物業；華潤今年開發的商品房面積也達到45萬平方米；中海手裏有四個項目在開發，而今年重點在小紅門新開發的項目面積達到170萬平方米。

　　“顯然2005年土地供應量是充足的，再加上一些老項目的後期，今年土地供應和進入市場的房地產項目應該高於去年。”毛炳輝說。北京市統計局的統計數據顯示，2004年全市新開工商品房面積3054.3萬平方米，銷售各類商品房2472萬平方米，通過對比可以發現，2005年京城房地產開發市場中的土地並不短缺。而偉業顧問一份分析報告中也同樣認為，自2004年以來，北京房地產項目供應量出現了“蓄水期”到“開閘放水期”的階段性變化，住宅類產品將在2005年下半年集中放量，較2004年同期相比，供應量有較大幅度增加，增幅將達到30%以上。

　　“8·31”過關項目進入市場需要一個週期

　　市場上可以供應的土地是充足的，只是這些土地還沒有通過流通環節釋放出來，土地進入市場開發的速度減緩。

　　“8·31土地大限”過關土地項目有288個，土地面積達2472.2萬平方米，規劃建築面積達4353.4萬平方米。同時北京市土地儲備中心最新的統計數據顯示，北京從2004年全面推行經營性土地使用權出讓招拍掛制度後，全年成交土地面積546萬平方米，但是92%位於四環外。“一宗熟地從拿地到進入開發週期需要6-8個月，按照正常的開發週期，這些項目將成為2005年商品房市場上的主流產品。”李文傑分析認為從理論的角度講，在2005年可以進行開發的土地將達到4899萬平方米，而此前每年土地供應的數量一般在3600萬平方米左右，顯然從這個角度看土地供應是充分的。

　　“目前北京市場並不缺乏土地，市場上可以供應的土地是充足的，只是這些土地還沒有通過流通環節釋放出來，土地進入市場進行開發的速度減緩。”北京超然房地產經紀有限公司副總經理楊少鋒這樣認為。與此同時，北京市國土資源局一位不願意透露姓名的官員向記者表示，他們並不認為北京目前存在缺地的現象，“目前北京的土地量肯定是充足的，只是投放市場的情況不同而已。現在規定上市土地必須是熟地，由於目前人力物力所限，大量收購土地還需要一定的時間。針對目前開發商缺地開發的情況，政府會根據實際的情況，進行宏觀調控。”該名官員表示。

　　由北京大學不動產研究鑑定中心和偉業顧問等三家機構共同完成的2005年京城土地供應計劃已經整理完畢，由於他們與政府簽署了保密協議，婉言謝絕了記者對有關內容的採訪。“2005年北京土地的供應量至少應該與此前每年3600萬平方米的供應量相持平。”楊少鋒說。

　　-焦點分析

　　外來發展商難找合適地塊令土地入市減速

　　業內普遍認為，現在外來開發商尋找合適的土地和合作夥伴較難，而不是拿不到地

　　“我們在今年5-7月份之間將通過不同的方式來增加土地的儲備。”順馳置地(北京)房地產開發有限公司董事長荊宏表示，今年順馳要拿3塊建築面積規模在20萬平方米以上的土地項目，目前正在談判階段，而開發的產品也主要是以5000元/平方米-8000元/平方米的中高檔產品為主。“我們依然會以通過公開招拍掛的方式作為獲取土地的主要方式，同時也要加強與其他擁有土地的開發商進行合作拿地開發的力度。”荊宏這樣強調。

　　荊宏認為在土地協議轉讓階段，土地的價值被低估，因此通過公開的招拍掛的方式獲取土地是一種非常好的方式，但是現在政府對通過招拍掛方式獲取土地的付款力度加強，更加嚴格起來。在此背景下，通過與土地擁有者合作，通過收購股權的形式進行合作開發則成了更多開發商拿地的一種手段，尤其現在已經進入流通領域的土地全部達到熟地的程度，合作開發的優勢就更加明顯。

　　上海綠地總裁張玉良也表示，上海綠地目前在北京有多宗土地進行談判，但是真正找適合其開發的土地則是非常難的。這種現象在其他找地的開發商身上也同樣出現，因此這也在一定基礎上減緩一些土地快速進入市場。

　　流通環節多種制約因素是導致目前大量的已經具備進入市場進行開發的土地無法入市。“除了此前具有大量土地儲備的具有國企背景的房地產公司外，其他公司(尤其是外來的房地產公司)主要是通過與土地擁有方合作的方式來獲取土地資源。”李文傑認為目前通過北京土地儲備中心進行招拍掛的土地由於土地面積、質量等方面的因素很少能夠吸引具有實力的開發商，而比如萬科等土地資源缺乏的房地產公司只能通過收購或者是合作的方式來獲取土地。目前一個比較明顯的現象則是由於土地資源獲取的難度增加，手中有地的開發商則待價而沽，提高其出售或者是合作的成本。

　　“雖然不同的開發商有不同的拿地方式和手段，但從目前一些外來開發商拿地的動作來看，除了通過招拍掛的方式，外來品牌開發商很難拿到一手土地，幾乎所有的土地都是從其他開發商或者土地公司手裏收購來的。”楊少鋒同時認為這些外來開發商在產品開發類型上更喜歡開發中高檔的建築產品，因此他們對土地的選擇也是比較苛刻的。

　　-區域分析

　　通州：今年預計22個項目新開復工

　　今年預計共有22個項目新開復工，面積達300萬平方米，其中新開工面積將達到200萬平方米。除了供應量近百萬平方米的珠江國際城、世紀星城、DBC等項目的後續產品外，美晟房地產、上海復地、珠江地產等開發商和房地產公司今年還將推出新項目。

　　目前已經進入市場的新土地主要有96萬平方米的運河明珠城、18萬平方米的恆隆家園、7萬平方米的11stasion、規劃建築面積僅為13萬平方米的“梨園鎮小稿村國有土地”、北苑環島舊城改造項目、近100萬平方米的鼎盛國際項目，作為亦莊新生活區的通州馬駒橋地區將形成一個低密度生活區，該區域將有100萬平方米左右的新盤出爐。這些土地除了“梨園鎮小稿村國有土地”是“8·31”土地大限以後通過市場渠道推出的土地外，其他的均為此前的項目。

　　朝陽北路：未來住宅開發量400萬平方米

　　該區域可以開發的空地還比較多，目前得知新項目主要有廣州宏宇地產開發的40萬平方米的星河灣、和黃的姚家園項目、城啓集團也將在朝陽北路推出50萬平方米的高檔精裝公寓，光彩國際東風鄉項目位於北京市朝陽公園東側，緊鄰東四環，總建築面積接近200萬平方米，該項目由朝陽區東風鄉、泰國正大集團和光彩事業投資集團三方共同合作興建。

　　目前是當地最大的住宅項目、天鴻集團將在東壩東五環內推出一個近90萬平方米的大型居住區，該區域新推出的住宅產品的面積將可能超過400萬平方米。