在全國“兩會”結束之後不久，全國人大常委會在分析研究全國一季度經濟形勢的時候，也表示出了對房地產市場的極大關心。近日，應全國人大財經委員會要求，中國房地產業協會副會長兼祕書長顧雲昌專門就當前的房地產市場運行狀況作了彙報
2004年我國房價上升幅度達到15。2%，較之1998年到2003年六年間年增長35%的平均水平，房價上漲迅速的勢頭可見一斑。房價再次成為全社會共同關心的問飈。
本報記者獲悉.在全國“兩會”結束之後不久。全國人大常委會在分析研究全國一季度經濟形勢的時候。也表示出了對房地產市場的極大關心。近日應全國人大財經委員會要求，中國房地產業協會副會長兼祕書長顧雲昌專門就當前的房地產市場運行狀況作了彙報。本報記者在第一時間對顧雲昌進行了專訪。房價為何上漲?
找出房價為何連續快速上漲的原因。是瞭解當前房地產市場的一個關鍵因素。
為什麼2004年房價有了突然的爆發性上漲?“主要是由於需求很旺盛，供應相對於旺盛的需求而言顯得有些不足，也就是我們常說的供不應求。”顧雲昌說。
顧雲昌分析，統計資料顯示。2004年商品房的竣工面積與商品房的銷售面積之比大概為1.02：1.竣工面積比銷售面積多出一點點.但是2003年和2002年的這一比例分別是1.13：1和1.2：1。2002年以前空置房面積每年都在增加.2003年則下降了5%，而2004年的下降幅度更是超過了15%o儘管從表面上看去年的商品房供給(商品房的竣工面積)略大於需求(商品房的銷售面積)。但同時存量房在減少。這說明老百姓不僅買了新房，把過去積壓的房子都買了。從數字上已經明顯看出來供不應求的情況.這是房價上升的主要因素。
叉是什麼導致了供不應求?“我認為主要是需求的拉動”，顧雲昌說.自住性需求、投資性需求還有轉基因需求.這些需求仍然比較旺盛。相對需求而言t去年的宏觀政策基本上都是從供應量和控制投資性需求的角度進行調控的.一定程度上控制了供應和投資性需求的規模。其結果就是，供應增加速度的回落快於需求增加速度的回落。2003年以前竣工面積的增幅都在18%和20%，甚至超過20%.但2004年供應量突然減小，竣工面積增幅僅為2.1%。而需求方面.商品房銷售面積的增幅略有下降，持在百分之十幾。這些數據很能說明問題：供應在增加.需求也在增加，但是供應的增幅回落速度快，需求的速度慢。這就是供不應求的根本的原因。值得注意的是，去年的土地供應量和新開發土地面積的增加量又遠遠低於2003年和2002年，這對今年’日月年、後年的開發量又會造成了很大威脅.再加上資金的政策趨緊，因此.今後一段時間房價仍然面臨蕾很大的上升壓力。
土地價格上升、原材料漲價、房屋品質提升，再加上2004年的一些金融政策使得開發商的融資成本加大。都拉大了成本，這些也構成了房價上漲的因素。還有一個因素就是心理預期、市場預期。買賣雙方都知道土地供應緊張、資源供應緊張.都有一種心理預期。覺得供應量要緊張，所以買漲不買落。再加上局部的少數的開發商趁機炒作一把。所以整個樓價就出現了這種快速上升的局面。頤雲昌特別強調.應注意房價攀升的“場外”因素，即整個金融投資環境，如負利率、股票熊市，債券基金缺失.也是造成今天房地產投資增多的原因。房地產市場出現問題，不光是房地產市場本身的原因.要眺出房地產市場來看這個問題。
關注上海向廣州學習
全國房價固然呈現一片“普漲”之勢.怛一些熱點城市顯得格外觸目。
“我特別要強調的是上海問題的嚴重性。”顧雲昌加重語氣說.“上海這兩年的房價現在漲得沒譜，這個問題現在引起了當地及中央領導的關注。”在西部地區.房價只漲了7%左右，主要是自住為主，是成本‘在拉動房價上漲。而東部地區尤其是上海，除了自住以外投資者佔了一定的比重而且在不斷加大.所以造成房價的迅速上升。
而廣州是個例外，廣州房價一直都比較穩定。這是什麼原因?這位房協祕書長認為，廣州不是上海，它的周邊城市像珠海、深圳的人不一定要到廣州去置業，因此購買力沒有那麼集中。另外.前幾年廣州的供應量很大.樓盤供應量、土地供應量都很大。所以他供求關係很寬鬆，價格也就上不去。廣州的樓市是老百姓得利最大的、開發商最艱苦的。但正是在這樣的環境下。開發商鍛煉出來了，房子的品質做好了。因此廣州的開發商打到哪裏都能打勝仗，因為它練就硬功夫了，“所以我認為大家都應該向廣州學習”。
抑制房價的對策
顧雲昌認為，調控房價必須是供應和需求兩手都要抓。從供應角度來講，一定耍保障足夠的供應，同時保持適當的增長速度。增長速度最好在10%以上，因為去年只有2%。為了保證增長速度，土地供應要充分。要區別工業用地和住宅用地。尤其是住宅用地的供應量，應該相對充分、充足，並且應該適當提前一兩年供應。造成一種供略大於求的市場氛圍，這才是—個好市場。如果搞成緊緊巴巴的、飢餓性的土地供應，表面上看是為了節約土地，實際上不是那麼回事。在需求方面，自住性需求還是要保證，主要是控制被動性需求(如拆遷需求).特別是在熱點地區要控制投資性需求。顧祕書長認為，控制投資性需求的方法應充分利用金融槓桿，簡單、方便。發達國家金融槓桿用得比較多：經濟冷的時候降息，經濟熱的時候升息。我們也可以使用，當然要把握節奏。但任何事情就像吃藥肯定是有副作用的，可能把投資需求打壓了的同時，也把自住需求也打壓下去了。但是總的來說現在需求太旺，壓抑一下。對整個供求關係的平衡會有好處的。但他也同時提出，住房建設從投資角度辨應該是緊縮的，然而住宅還是經濟增長點和消費熱點.所以不應該控制商品住宅的投資建設規模，不能說房地產全面部是泡沫，因為存在地區差異。
“我有個觀點要特別強調”，顧雲昌說，‘城市化是節約土地的有效途徑之一”，如果能把土地所有制問題、產權問題解決了，農民高高興興進城了.真正把農村的土地騰出來了.這才是節約用地最好的途徑。如果說每年土地都卡得死死的，飢餓性供應土地，飢餓性地造成供求關係的緊張。房價就會不斷提升。
顧雲昌建議，為了限制房地產超速發展，可以相應提高契稅。現在上海就提出來契稅可能要恢復到3%(現在是1。5%.最低時為0.75%)。但是必須指出的是，稅收槓桿不像金融槓桿那樣簡單。它的體系比較龐大，另外稅收的作用和反作用難以預料，必須要經過試點才能做出最終的決策。
他還有—個建議是股民樂意聽到的。“要想真正讓房地產市場健康發展：—個具體的好辦法就是把8殳市搞活。股市搞活人們就到股市投資去了。股市低迷肯定房市火.房市低迷股市肯定火。”如果房市股市都熱那更好，投資渠道就會更多，所以加快資本市場的發育對房地產市場的健康也是有利的。
顧雲昌說，他的以上主要觀點.已反映在向全國人大財經委的正報中。
據瞭解。近日與顧雲昌—起向全國人大財經委進行彙報的.還有國家發改委投資研究所、國土資源部的有關專家。
業內人士分析說.顧雲昌作為中國房地產協會負責人，他關於當前中國房地產市場運行情況的彙報，將成為全國人大財經委對包羅房價在內的房地產市場的重要判斷依據之一。而全國人大財經委對房地產市場的調查、分析和勢斷，則可能構成下一步國家決策部門對包括房價在內的房地產市場進行宏觀調空的重要依據之一。