上海和央行接踵祭出治市重拳，受此影響，上海平均房價和銷售狀況已經出現下滑趨勢，但由於政策出爐時間尚短，後市依然難斷，上海出現“買方不買，賣方不賣”的僵持局面
上海措手不及
短短兩週之內，上海房市遭遇兩輪調控風暴。
3月16日下午6時20分，中國人民銀行總行忽然宣佈從次日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策——對住房貸款利率實行下限管理，並將最低首付款比例由20%提高至30%。
而僅僅在10天前的3月6日，上海市政府剛剛發佈《關於當前加強房地產市場調控、促進房地產市場持續健康發展的若干政策意見》(以下簡稱為《意見》)，並相繼出臺一系列配套措施，其中影響最大的是，購入未滿一年即出售的物業須繳納盈利部分5.55%的稅費。
業內普遍的看法是，由於在房價問題上飽受質疑，上海趕在“兩會”之前出臺《意見》，亦是表明希望穩定房市的態度，而對於中央在“兩會”剛剛結束就突然出臺調整房貸政策，上海方面顯然始料未及。
由於《意見》明確要求上海各商業銀行要防範房地產信貸風險，對個人住房消費貸款的抵押成數、優惠利率及辦理轉按揭的間隔時間等進行調整和限制，抑制投機性購房的貸款需求。上海銀行界早在3月份之前就已開始醞釀商業銀行自律性房貸方案———《個人住房貸款管理協議》。
“之前我們已經用了一個月的時間，做了大量工作，條款都已起草，”上海銀行同業公會祕書長朱德林對記者說，“但事有湊巧，央行政策忽然出來，我們注意力馬上轉移到學習中央的政策上，上海原來想出臺的一些措施只能暫時擱置。”
據稱，3月17日，上海銀行同業公會牽頭召開磋商會，原本打算各家商業銀行共同簽署協議，但受央行新政策出臺的影響，各銀行出現了分歧，原因是“各家商業銀行對風險的認識不一致，對宏觀調控的看法也不一致”。
上海房地產金融專家洪曦認為，比較上海和中央前後出臺的政策，其間有微妙的差別。“央行政策是有保有壓。降低超額準備金利率，加大流通領域的現金供應量，令商業銀行其他貸款業務獲得更多支持。壓的是房產，相當於單獨提高房貸利率，把房地產貨幣用量往回抽一點，這實際上是央行用經濟方式對溫總理有保有壓這句話作出的一種呼應。”
如果說央行這次更多的是一種宏觀調控的手段，是業界所謂的“普打”，那麼上海則是有針對性的定向打擊，目標是短線投機者。洪曦認為，其中可以看出中央和上海對房地產認識的差異。
業內人士認為，事實上，無論是去年的期房限轉，還是今年的徵收售房營業稅，都延續了上海市政府對待房市的策略——只打短線投機，其背後反映的是上海市政府對上海房市的看法。
作為全國房價最高的城市，上海對於所謂地產泡沫的指責從來就不以為然。在今年1月25日的上海市政府新聞發佈會上，市府新聞發言人蔡旭初表示，我們對當前房地產市場的基本判斷是：上海房地產市場供需兩旺，對國民經濟增長貢獻率提高。他同時指出，上海房市主要問題有三點：市場供求關係趨向平衡，但求仍略大於供；供應結構趨向合理，但普通商品住房供應量還不足；房價漲幅逐步趨緩，但是局部地區房價上漲過快。
儘管來自央行及銀監會關於嚴控房地產信貸的聲音一直不絕於耳，但上海方面反應則相應遲緩，有媒體援引人行上海分行一位官員的話說，2003年6月央行發佈“121號文”
(《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)，在上海銀行界其實並沒有得到很好的落實。
銀行的“分化”格局
3月18日，央行政策出臺的第二天，央行上海分行緊急召集在滬各中資商業銀行負責人召開專題座談會，部署落實利率調整新政策。
據央行上海分行介紹，會議傳達的主要內容為兩點：第一，目前上海房地產市場已高度依賴銀行貸款。會上傳出的一組數據令人吃驚，今年1-2月，上海全市中資金融機構的商業性房地產貸款新增214億元，佔全部新增貸款的87.7%，其中個人住房貸款增加153.2億元，同比多增59.75億元。央行上海分行負責人在會上強調，各商業銀行要充分認識個人住房貸款風險。第二，正確解讀本次住房貸款利率調整的政策意圖，儘快制定具體操作辦法，並充分發揮銀行同業公會的作用，避免商業銀行同業之間的無序競爭。
但截至記者發稿時止，滬上銀行還未正式宣佈各自的細化政策。
朱德林說：“現在各個銀行的看法並不一致，規模、抗風險的能力、還有經營能力都不同，對央行政策的理解和執行肯定會有所差異。央行上海分行給了很多參考指導性的意見，但都沒有形成文件。”但他表示，最多一兩個星期，所有銀行的實施細則都將正式出臺。
有業內人士估計，房貸仍是各商業銀行爭搶的香餑餑，在沒有更好的放貸選擇的情況下，大部分銀行會執行5.51%的最優利率。
洪曦認為，現在商業銀行存在一個悖論，儘管目前來看，按揭貸款的風險越來越高，但因為信用貸款製造呆壞賬利率遠遠超過了按揭貸款，因此按揭資產仍然是他們比較好的部分，銀行沒有選擇。
“銀行也處於兩難境地，首先它想把業務規模做大，在房地產向上的時期，它應該抓住機遇拼命做。但同時，它又可能把房地產引導到一個極端，”朱德林表示，其實銀行也希望進行調控，“但調控得太厲害，假如房價一下子跌下來，以前貸出去的資金風險就太大了。但如果不控制，長遠來看，以後的風險更大。”
目前市面零散傳出的消息是，滬上銀行在調整房貸問題上已呈現“分化”格局。
在貸款利率方面，工行、建行(商業個人房貸餘額分居上海市場的前兩名)均表示將按6.12%利率執行，但強調仍會有10%的下浮空間。
興業銀行、中信實業銀行等一些中小行則基本執行5.51%下限房貸利率。
而更多的銀行實施的是有條件地享受5.51%的下限利率。比如上海銀行，一般執行6.12%利率，但如果是一手房，並且首付在四成以上的貸款人，可獲5.51%貸款利率。
值得一提的現象是，據稱，對於部分優質客戶，有些銀行已在房貸業務上進行“返息”，即以別的名義把一定比例的利息返還給客戶。
至於首付方面，滬上銀行大都將首付比例提高為30%。事實上，早在一年以前，上海各大商業銀行就已經將均價7000元／平方米以上或者總價百萬元以上的中高檔房貸款首付提高到了三成左右。而上海7000元／平方米以下的樓盤已不多見。
此外，部分銀行甚至已開始制定首付40%的嚴格標準。有媒體報道，上海閔行區高檔樓盤皇都花園正與交通銀行、中國銀行合作，將5年期以上個人房貸利率定為基準利率6.12%，首付則定為四成。
房價是漲是跌？
對於央行此次新政策，業界比較普遍的評價是“溫柔一刀”。其究竟能再多大程度上產生相應的效果，各界說法不一。
復旦大學房地產研究中心副主任華偉認為，該政策對投資者影響非常小。“因為目前從成本上看，土地成本是大頭，供求關係是房價決定的根本，它不以銀行的利率高低來決定。央行新政策並未改變中國社會資金過剩的現實。沒有改變過剩的資金主要依靠房產牟利的現實。”他說，“它只能對局部房產市場的價格起伏起到一個平緩作用，讓投機長期化，投資理性化。其絕非想把房市逆轉，因為房市逆轉的風險是整體性的。”
“關鍵是它的量不夠，比如50萬貸款的話，貸款者也就多付幾十塊錢。”洪曦認為，其意義主要在於中央傳遞降溫房地產的一個信號。
但資深房地產專家蔡為民的觀點有所不同，他認為，單獨來看，央行的政策力度似乎都不夠，但把所有的政策統統加起來———比如期房限轉、增加轉售的稅費———對於投機客而言，所承擔的壓力就比較大了。
“因為這意味着，如果房價沒有達到一定的漲幅，炒房是沒有意義的，”蔡為民說，“如果1年之內轉售，首先需要繳納盈利部分5.55%的稅費，加上1.5%的契稅，再加上中介的1%佣金，如果把利息成本也算上，可能你炒房者必須有10%的利潤，才有賣房的動力。”
“這個10%如果我們回頭看，不覺得很難，因為去年全線飆紅，漲幅遠遠高出10%，但是當房子已經漲到一定高點的時候，要讓它上揚10%，很難。”
統計顯示，2004年上海全市住宅商品房均價突破每平方米7472元，同比上漲23.75%。2004年年底，上海樓市交易量一路走低，但全市均價突破萬元大關。今年2月，住宅成交均價更是到達創紀錄的12900元／平方米的頂峯。
相當多的業內人士認為上海近階段的房價已經到頂。申銀萬國證券研究所一份分析報告稱，未來12個月上海房價向下調整的概率較大，但不會崩盤，房價將經歷10%-20%的下跌(相對當前價格)，方有望企穩。
市場已有徵兆顯現，上海內環以內住宅成交總套數已經出現明顯萎縮———今年1月，每天成交量在100到200套之間，春節過後，平均每天的成交量已經在50套以內。
“這說明高價房已經越來越難消化了，”一位開發商說，“現在主要是外環的中低價房在支撐。”
據統計，今年5月份，上海新上市的40多個新盤中，外環線外新盤所佔比例高達46%，比前月上升約10%，外環線外首次成為上海新盤上市量最大的地區。
目前，央行“3·17新政”實施後，上海平均房價和銷售狀況已經出現下滑趨勢，但由於只有幾天時間，後市難斷。而來自業界各個渠道的消息稱，多空雙方大多持觀望態度。“最近可能會出現買方不買，賣方不賣的觀望局面，”蔡為民估測說，“1個月之後會出現比較多的賣盤。”
此外，相當多的業內人士預測房貸利率還會調高，接下來還會有一系列的降溫措施出臺。據消息靈通人士透露，上海接下來的政策是提高房產契稅，然後是物業稅。
一位開發商說：“如果政策持續出臺，就像冷水煮青蛙一樣，炒房者最終會有人付出代價。”
業內人士認為，事實上目前的上海房地產市場已經發生了一個重要的轉變，即由過去房產開發商與消費者之間的博弈，變成了政府與投機者之間的博弈———顯而易見，後者之間的這種博弈不可控因素更多，結局也更難以預測。
這就出現一個戲劇性的局面，投機者集體表演擊鼓傳花，而消費者或持幣觀望，或頂風入市，“誰接到最後一棒誰倒霉。”一位業內人士說。
但問題是，沒有人知道這最後一棒到來的準確時間。
據悉，今年1月，上海市房地局某高層領導受上海財經大學房地產研究中心之邀，來到上海財經大學房地產進修學院講座，在座的都是上海各大房產開發商和代理商中高層。據與會者透露，該領導在講座上安撫房產商說，總的來講，到2010年，上海房價走勢基本向上，而且政府把資源控制好的話可以持續穩定向上健康發展。
“你們怎麼理解這個說法？”記者問一位開發商。他回答，“上海房地產就這點水，而政府就像水龍頭，龍頭開大點就漲得快點，如果想慢慢漲就把龍頭關緊點，但水放完了就危險了。”