廣州2月住宅指數微升 商服用房指數升幅創新高(圖)

　　2005年2月中房廣州指數走勢圖

　　本月調查樣本數量218個退出樣本13個月利率：0.1875%匯率1：8.3

　　廣州城市中房指數走勢圖

　　指數綜述：住宅指數微升，商服用房指數升幅創新高

　　由中房指數系統監測顯示，2005年2月廣州城市指數為987點，比上月略微上升了2點。其中，本月住宅指數為642點，比上月回升了1點；而辦公用房指數為1623點，比上月上升了2點，升幅與上月持平；商服用房指數為2617點，上升11點，升幅比上月增加8點。從本月數據上看，住宅指數止跌後稍稍回升，辦公用房指數則保持穩步上升，而本月上升幅度最大的是商服指數，升幅達11點，該升幅為突破2004年最高升幅。

　　整體經濟環境的概述：穗的總體消費環境向好，房地產的開發投資額保持增長。

　　據市統計局最新的數據顯示，2月份，廣州市完成工業總產值412.32億元，同比增長3.9%；全市完成高新技術產品產值97.37億元，同比增長28.3%；全市實現工業出口產品產值97.64億元，增長9.5%；全市社會消費品零售總額達168.48億元，增長12.4%；批發零售貿易業實現零售額135.36億元，增長14.0%；城市居民消費價格總水平比上年同月上升4.1%；1-2月累計，全市職工平均工資為4993元，同比增長9.0%.完成全社會固定資產投資123.38億元，下降4.7%，其中完成房地產開發投資42.97億元，增長5.1%. 1-2月累計，廣州的商品房預售面積為71.89萬平方米，商品房預售合同金額35.11億元，分別增長11.9%和1.5%.商品房實際銷售(交樓)面積和實際銷售(交樓)合同金額分別為54.67萬平方米和24.89億元，分別下降18.5%和21.7%.。

　　分物業市場綜述-本月住宅、辦公用房、商服用房指數均上升，商服用房的升幅比上月增加接近3倍

　　本月廣州住宅指數為987點，較上月上升1點，住宅指數止跌回升，綜合1、2月的指數數據來看，比去年12月跌了10點，可見，住宅供應處於談季期。本月適逢春節的黃金週，儘管推出的新貨不多，但不少樓盤都藉着春節黃金週的機會搞一些大型的活動以吸引購房者及希望在農曆新年打響第一炮。不少的品牌企業如中海地產、光大地產、合生創展集團、宏宇集團、恒大集團、保利集團、城啓集團、城建集團、富力地產集團、新世界地產都抓緊機會做相應的品牌推廣。

　　而一度沉寂的白雲區的同和板塊今個春節卻異常興旺。因為同和板塊在今年的新春前迎來了兩大市政利好消息——同和路同大路段擴路工程完工及地鐵三號線北延長線的規劃使同和板塊的交通瓶頸迅速得到緩解。特別是地鐵三號線的北延長線的規劃除了改善該板塊的交通外，更重要是提升物業價值。其中江南世家項目在春節期間強勢推出半山林泉組團，該組團是建在半山坡地之上的疊加式別墅，每棟6層三戶，各戶可擁有自己的空中花園，可望18萬平方米石獅山世家森林公園，。而合生創展也計劃在3月在這一板塊推出在白雲區開發的第一個大型樓盤——雲山熹景，加上在售的雅居樂南湖半島花園及其它南湖周邊項目，讓這個板塊成為本月最大的亮點。而本月富力地產的富力現代廣場和富力千禧花園及碧桂園鳳凰城都相繼推出新貨。

　　本月廣州辦公用房指數為1623點，較上月升了2點。從去年年底開始至今，辦公用房的指數升幅都維持在較為平穩的水平。

　　2005年由於珠江新城有多個新的甲級的寫字樓推出，因而會對二手甲級寫字樓和乙級寫字樓的供應帶來影響。目前二手甲級寫字樓的均價在13000元/平方米左右，而乙級的寫字樓的均價為7000元/平方米左右。因而在甲級寫字樓數量增加的情況下，二手的甲級的寫字樓的優勢就會遜色，因為新的甲級的寫字樓在環境、管理和設備方面都比舊的甲級寫字樓要好，而且，目前一些的舊的甲級寫字樓在通風和室內環境方面都不比乙級的寫字樓優越很多，所以因而在競爭優勢相對下降的情況下，二手的甲級寫字樓的價格會有所下降，但由於二手甲級寫字樓的發展的時間較長，周邊已聚集一定的人氣，相比新興甲級寫字樓區域周邊的配套要較完善，因而在短期價格下降的幅度估計不大。

　　而相比甲級寫字樓競爭加劇的情況下，一些較為優質的乙級寫字樓對一些的中小企業來說有較大的吸引力。由於這些的乙級寫字樓普遍的租金和售價都比甲級寫字樓的要低3-4成，而且乙級寫字樓越來越注重寫字樓內部管理和客戶服務，有的甚至不遜於甲級寫字樓。據瞭解，廣州乙級寫字樓的空置率一般維持在20%以內，相比二手的甲級寫字樓的空置率還要低，在設施和服務相對升級及價格和管理費又相對較低的情況下，乙級寫字樓的競爭力大增。但不管怎樣，在目前大量新的寫字樓即將入市的情況下，二手甲級寫字樓和乙級的寫字樓都同樣面臨着巨大的挑戰，高科技智能化和生態辦公是未來廣州新寫字樓的重要的兩個賣點，而這兩點又恰恰是目前舊有寫字樓所缺乏的，新的寫字樓面對的將是高尖端的客戶羣，而舊有的寫字樓應該不斷改進自身的管理和服務質量以迎合普遍客戶羣的需要。

　　本月廣州商服用房指數為2617點，較上月上升了11點，創了2004年以來最高的升幅，而去年2004年的最高升幅也只有7點，相比上月升幅達3倍，這樣高的升幅在近年也算少見，可見在一些大型購物商場如正佳廣場、五月花商業廣場、光明廣場、名盛廣場以及一些專業的商業廣場如國際玩具城、頤高數碼廣場、廣州國際輕紡城，華林玉器城、盛賢紡織(布藝)城、盛賢數碼電器城等陸續營業，對廣州的商業市場確實帶來巨大的衝擊。在這些眾多大型商場開業的同時，我們也發現位於大型小區的商鋪也陸續興旺起來。由於近年廣州的住宅小區陸續增多，而相當一部分的住宅小區周邊的配套都跟不上，而引入小區商鋪就是一個很好的解決配套不足的方法，同時也能帶動該區域的商業發展。由於這些新興的大型居住小區居民的消費水平都較高，而且需求大，因而各大型樓盤的小區商鋪的價格逐年增長。很多的發展商看準這一機會，一改以往"住宅主，商鋪次"的做法，將商鋪也作為他們的推售重點。據統計，在一些新開發的地區的大型樓盤，小區的商業配套已成為項目重要賣點之一，促使大型的小區商鋪變得炙手可熱，小區的上市貨量持續增加，租售的情況異常活躍。

　　但在看到需求的同時，我們也看到根據2004年的數據顯示，商服用房的供求量仍然比需求量多，而且進入2月，指數的升幅已創新高，可見商鋪供應量加大的同時，價格增加得越來越快。而由以往的經驗所得，一般一個大型商場要"做旺"還需要一段較長的時間，而在新春期間各大商鋪開業的情況來看，營業量仍沒有達到理想。很多的商業配套在招商的時候注重突出其投資價值和高利潤回報，而忽視了對項目的整體形象的推廣，這個推廣重點不是商鋪的投資者，而是針對未來消費的人羣，同時有些商業項目存在管理混亂、規劃差的情況，導致商業項目發展停滯不前。所以在面對這樣競爭激烈的市場下，如果發展商還是以一貫的目光、一貫的做法去發展商業項目，那麼相信其項目要想"突圍而去"並不容易。

　　市場動態——政策·廣州稅局重新預徵土地增值稅停止

　　徵收接近2年的土地增值稅從今年開始重新實行預徵。根據有關文件的精神，廣州地稅局決定，從2005年起廣州市市屬八區及新增的五個區域(花都、番禺、從化、增城和南沙)開發房地產的納稅人出售自行開發房產的應徵土地增值稅，實行定率預徵的徵收方法。實行定率預徵土地增值稅的範圍，包括普通標準住宅(經濟適用房除外)、綜合樓和除普通標準住宅和綜合樓外的其它房產項目。預徵的標準比例為——普通樓：0.5%、綜合樓：0.7%、其它：1%。

　　據悉，恢復預徵土地增值稅的目的主要有兩方面。第一，睹塞稅收的漏洞；第二，防止房地產開發企業佔用國家資金。專家們預計，這個政策的恢復可能會影響房地產項目經營中流動資金的週轉，導致房地產資金鍊進一步縮緊，最終發展商為了加快銷售的速度，可能將樓價有所降低。

　　·房管局在本月開展房地產市場整頓活動

　　從本月的4日開始，廣州市國土房管局開展一個月房地產市場整頓活動，同時加快完善和健全各項預售管理、銷售市場管理、預收款監管、市場的監管等相關的制度。新的"房屋管理系統"將在今年內完成並運行，同時將對全市房地產預售項目進行定期或不定期的檢查。檢查的主要內容包括是否懸掛預售證、銷售行為是否規範合法。針對某些發展商和銷售商在搞促銷活動的時存在欺詐消費者的行為，市國土房管局強調絕不會坐視不管，將根據情況採取相應的處罰措施，處罰的方式包括行政處罰、經濟處罰和媒體曝光三種形式，加大對房地產銷售行為的處罰力度。

　　本月房管局巡查珠江新城的四個樓盤，對不符合規範的企業當即發出了整改通知書。該次不符合規範樓盤主要圍繞着商品房買賣合同方面。有部分項目的商品房買賣合同沒有向消費者公示，以商業機密為由不準消費者拿回去研究。有的則規定認購書如要改名等變更相關資料的需要改名費，據悉，目前廣州在售的樓盤很多都採用這一做法，發展商解釋這是行政費用，而且定立每次最少的改名費用一般不低於2000元，房管部門表示所謂的改名費是沒有依據的，並責令所有違規的企業在限期改正。

　　“分析評述”：2005年是廣州房地產的整頓年，難怪在第二屆的廣州房地產高峯會上，發展商們以"建立新秩序"作為今年的主題。

　　據悉，預徵土地增值稅只是規範房地產稅項管理的第一步，以後還會陸續增設措施政策來堵塞房地產的稅收漏洞，這些措施的出臺將提高發展商在資金週轉方面的難度，有可能將一些本來存在銷售困難和資金壓力的發展商淘汰出局。

　　市場動態——規劃·廣佛放射線工程本月全線通車廣佛放射線在本月全線通車。

　　廣佛放射線全長約5.5公里，共分兩期實施。目前完工的第一期土建主體工程起點於中山八路，線路沿廣三鐵路兩側，分別設A、B主線高架橋向西經過珠江大橋東橋、大坦沙區域、珠江大橋西橋，最後到達芳村大道立交。全線的單向長度若2.5公里。工程總投資概算為6.5億元。這條線路使中山八路到南海減至10多分鐘左右，而預計3月底完成地面道路整飭工程。

　　·珠江兩岸的河堤改造將在明年完成

　　珠江兩岸經過多年的整治改造工程，兩岸的景觀改造已進入最後階段，珠江兩岸的整治工程已讓沿江路和濱江路成為廣州標誌性景觀之一。本月市領導已明確表示明年底將完成珠江兩岸景觀整治工程。景觀工程建設範圍為火車南站地區-鶴洞大橋-琶洲大橋，全長為20公里左右。其中沙面地區至廣州大橋的舊城中心區段的工程改造重點主要是沿岸建築物立面整飾、園林綠化改善以及光亮工程增補等；而火車南站-鶴洞大橋兩岸則主要是用地功能置換、歷史建築改造成利用，希望能打造集一個商務、休閒、娛樂、居住為一體的城市綜合發展區。

　　市場動態——熱點·廣州今年土地的供應量維持往年水平，土地的新規將陸續出臺。

　　廣州今年土地供應量預計會維持在3平方公里左右，繼續往年的平均水平。據國土局的數據顯示，在去年"8.31"土地大限前3個月，廣州市共辦理了108宗協議出讓土地的出讓手續，土地面積約340公頃。另有314宗協議出讓用地，但還有647公頃的土地未能完成出讓手續，這些土地將全部收回並實行公開出讓，並分批推出市場，同時一直進行的閒置土地收地行動將繼續進行。在這樣的情況下，今年廣州市的土地儲備將會有所增加。國土局有關人士認為，希望此舉能回應發展商近期關於土地供應量不足而導致房地產項目價格上漲的說法，他們認為土地供應只是影響樓市的一個因素，並不能對價格起主導作用。

　　今年廣州市除繼續對經營性用地採取公開出讓方式，進行招標、掛牌、拍賣外，對非經營性土地也將趨向逐步採取公開出讓的方式，而首個進行非經營性出讓的土地類型將是工業用地。同時為了更好地管理土地市場，國土局正考慮一些新的土地政策，如將地下商業空間要有償出讓的政策的可行性。

　　很多的發展商表明現在選擇土地的時候，不在象以前那樣只喜歡大面積，他們認為現在拿地難，小面積也要去做。但是有專家認為即使有大面積的土地，發展商也不容易"啃"得下。首先，現在發展商不能再象以前那樣協議拿地，要獲取土地就必須到拍賣市場競爭。因而希望通過先圈地再等資金髮展的做法已不可能。以前開發商可以通過滾動開發來完善一個大面積項目的建設，先建一期、二期，等回籠資金再開發建設三期、四期。但現在在拍賣拿到土地後就要立即籤合同，並按有關規定付清土地出讓金。土地出讓金如不能按時上交，土地就會被政府收回。其次，現在土地的使用年期從籤合同那天開始計算，如果發展大面積的項目可能發展的時間會等上10年，隨着發展年限增加，對購房者吸引力就會逐年下降，而且由於各項開發費用的增加，開發年期越長，發展商所肩負的風險就越大。

　　“分析評述”：廣州第二屆房地產高峯會上，發展商認為政府供地少是導致2004年樓價上升的原因，但是據專家的統計，其實政府2004年的供應量與2003年的供應量相約，拍賣和出讓土地使用權的數量基本維持在均衡水平。那麼為何發展商會覺得廣州的土地供應量少了呢？從上述的分析中我們看到，發展商以後獲取土地的途徑只能通過拍賣競爭的形式來獲取，再不能以協議出讓等其他途徑進行獲取土地，所以從根本上說土地的供應量並沒有太大的變化，但土地的獲取途徑大大減少了，以後要獲取土地就必須通過與競爭對手在拍賣市場進行一番"硬拼"，因而造成近期的不少的土地時，成交價屢創新高。而且拿到土地後，就必須要馬上進行開發，這些都對發展商在經營和資金方面造成較大的壓力。但是發展商應該看到，政府這些的做法是大勢所趨，如果繼續麻木的圈地和發展，最終只會造成城市資源的浪費，對整個城市的發展不利，同時這樣做也能夠讓發展商更加理性地根據自己的資金實力進行樓盤開發，讓房地產的市場更為良性地發展下去。

　　·海珠區新政府大樓正式在廣州大道南動工

　　海珠區新政府決定選址在廣州大道南的市園藝公司地段。新政府的建設規模約為3.5萬平方米，投資為1.3億。動工儀式在1月28日舉行，在本月春節後就開始進入全面的施工階段，預計在兩三年內投入使用。新政府選址在廣州大道南的消息已經流傳了一段時間，本次新政府正式的動工為該地域的發展商注入一支強心針。未來廣州大道南的發展目標是要建成廣州生態保護區和物流園區。由於廣州大道南未來是海珠區和廣州新城市中心軸所在，因此業內人士普遍認為本年將是該地域騰飛的一個重要階段。

　　“分析評述”：本年度促使廣州大道南該地域升值有三大利好消息。首先，由於地鐵三號線即將在今年年底通車，為該地段的交通情況的改善打開新的一頁。地鐵三號線貫穿海珠區的東部區域，將海珠區東部區域與天河市中心緊密聯繫起來，而且地鐵的四號線、地鐵二號線的支線、廣佛線都將經過這一區域，因而，交通的優勢巨大。第二，海珠區新政府正式在廣州大道南動工，意味着未來海珠區的重心將由原來的西部區域移向東部區域，該地域是未來海珠區新的中心區所在，有望帶動該地域的商業和配套發展。第三，廣州大道南還有一個非常重要的優勢就是擁有多個生態公園，由於海珠區果樹保護區就位於這一地域，因而，這裏除了是成為交通和商業物流交通中心外，還是廣州一個不可多得的生態自然保護區。這三大要素結合，讓廣州大道南板塊成為海珠區今年最大的焦點所在。