2004年是上海商鋪市場的健康發展年，租金穩中有升，對穩定鋪價起着十分重要的作用，投資商鋪皆有不俗的業績。受到宏觀調控、規範土地市場以及限制分割式商場產權商鋪上市等措施的影響，本市商鋪總量供應比預計有所萎縮，但是供應量增幅還是達到了1倍以上。宏觀調控政策的影響正在延續，幫助上海鋪市擠出部分泡沫，將對今後上海商鋪市場的良性發展產生作用。
2005年，上海鋪市怎麼走？延續2004年的市場走勢，6大特點將解懸念。
特點1鋪價走高，租價開始分化
從2004年上海的商鋪市場來看，主要表現為房價走高、租價分化、有商業價值的商業用地供應不足。這種房價的變化主要集中在城市外圍的區域裏，市中心主要商業街市的鋪價變化不大。從商鋪租價來看，上海市的商鋪已開始分化跡象，根據上海商業網點辦和在行諮詢機構發佈的“上海商業街租金行情反映：同樣規模社區的租價相差十倍以上。上海市級商業街南京東路、淮海中路、南京西路、四川北路、徐家匯、豫園等重要商業街市的租賃價格也有各自的表現，如南京西路的商鋪由於眾多國際品牌聯袂而至，出現了租價向上騰挪的態勢，四川北路由於市政建設、業態調整等原因，目前租價處於低位，給市場以“逢低吸納”的機會和想像。
特點2投資多元化，市場穩定性增強
從投資方向來看，上海商鋪市場投資多元化的態勢仍在繼續，投資上海商鋪的資本的穩定性進一步強化。近期一份市場分析稱：上海商鋪市場上的投資者有87%，表明對物業長期擁有的意向。由於商鋪供應量減少，上海商鋪市場惜售心理漸漸加重，導致市場投機資金減少而市場穩定性加強。
今年上海商鋪市場特徵是價格分化明顯，主要表現為“區域分化——中升外穩”；“板塊分化——走勢回異”；“行業分化——實平虛升”，租價能夠支撐房價。市中心新開的商鋪售價將走高，而郊區的商鋪房價大部分已經穩，洶湧而來高價商鋪將出現迴歸的趨勢，在本市各個不同區域，由於商業發展水平高低以及人口導入的數量、密度多少又造成了商鋪不同的市場表現。而“行業分化，實平虛升”是指恩格爾係數下降40%以下，體驗消費支出比重加大，導致實物商品銷售的商鋪的價格漲勢趨緩，而娛樂、餐飲、文體等體驗經濟惠及的各種業種所使用的商業物業價值將會有較大幅度的提升。
特點3商業發展帶動商鋪升值增量
在2005年中，政府對商鋪市場的管理和指導作用將更加突出。一直為市場關注的“城市商業網點規劃管理條例”有可能在今年正式公佈，這份文件出臺，旨在解決城市商業網點“大家都管，大家都管不了”的局面，文件對商業網點的規模、業態及選址、論證、批准都作了比較詳細、可以操作的規定，將對整個商鋪市場規範和諧地發展產生重大影響。另一份對上海商鋪市場將發生直接影響的是《上海市商業發展行動方案》。這是上海市工業、商業管理機構合併後第一次提出商業發展目標，按照這個行動方案的經濟價值來推算上海未來商業物業總保有量在2400萬平方米——2500萬平方米之間，是一個允許達到而又不會造成社會資源空耗的合理的數值。但是這個數量在2008年前就可能會達到，此後上海商業物業的開發控制將會變得很嚴格。
特點4郊區供應放量，市區供應總量減少
2005年，上海商鋪市場將在分化中發展，其具體表現為：
市場區域性分化。郊區供應總量放大，市區供應總量減少，市中心商鋪尤其是街鋪變得炙手可熱。可售商鋪奇缺而導致市中心的商鋪價格高企，甚至出現背離“租價支撐房價”規律的現象。而在2005年下半年，將會有較多的近郊或郊區新城、中心鎮的商鋪集中上市，使得郊區各區的甚至區內商鋪銷售數量和銷售價格方面出現差異。影響這種區內或區際價差和量差的因素很多，如閔行區的“老閔行”和“新閔行”的關係和區域商業規劃的調整，松江區的“遠西南商業中心”崛起的速度；青浦區休閒業態的培育力度；嘉定區F1效應的延展和江橋——真新地區商貿業發展，寶山區商業商鋪走好還有待於鋼鐵產業發展和市區人口導入；浦東新區的“國際機場——東古北”概念的提升和導入；南匯區的國際航運中心建設速度及港口商貿物流業的發展，奉賢和金山的南上海——濱海地帶的商業、文化、休閒產業的啓動；對這些影響區域經濟因素的正確認識，將有利於區域內的商業以及商業發展的硬件——商鋪價值的正常體現。
特點5街鋪繼續走俏，商場商鋪始顯頹勢
目前商鋪產品市場走勢分化名目繁多，有旅遊商鋪、綠地商鋪、社區商鋪、要道商鋪、地鐵商鋪、休閒商鋪、商場商鋪、步行街商鋪等等，羅列起來不少於20種，但作歸納只有兩種基本類型即街鋪和(產權式的、分割式的)商場商鋪；從投資收益的角度來看也只有自主經營(包括商業經營和商鋪經營)和返租回報兩種。從近期市場反映來看：有自由經營權的街鋪廣泛受到市場歡迎，極少有滯銷樓盤，而(產權式、分割式、返租式)商場商鋪由於三個利益點協調困難(開發商的售價利益點、投資者的租金利益點、商業經營者的商業利潤利益點)，使得市場開始缺乏信心，造成銷售速度下降，市場前景不明朗，導致開發縮量。預計2005年產權式、分割式、返租式商場商鋪的銷量、產量將會減少。
特點6服務業態商鋪價值提升，實物銷售業態商鋪價值企穩
不同用途的商鋪價格分化，服務業態的盈利能力加強，流通業態競爭及商鋪供應量放大導致不同用途商鋪的價格分化。據在行機構2004年中期對上海休閒餐飲主題街市專門調查反映：上海餐飲服務行業的租金承租能力大大提升，在1998年，上海休閒業態的茶坊、酒吧的租金上限為每天每平方米5元，到2004年中期，這個數字已經翻了四倍，許多街市已經達到每天每平方米20元左右。相對應的是上海一批知名的休閒餐飲街的商鋪租金價格快速上揚，如“新天地”、“衡山路”、“吳江路”等經營服務業態的商鋪價值大大提升。與此相對應的是商鋪總量供應放大，進行實物銷售的商鋪價值將企穩走平。
2005年上海商鋪市場新視點
“商業不斷向中心聚集、向郊區擴散”，將是2005年上海商鋪市場的主旋律。上海鋪市精彩的項目主要有：五角場、長風商務港及南站商業區等。
五角場商圈位於上海東北部，每日客流量約為50多人次，目前有三大主力商業樓盤在建。百聯旗下的華聯股份投資十億的“又一城”、大連萬達的“上海萬達商業廣場”及麥科·特金億廣場，商鋪總量約40萬平方米，這些商業設施的落成，將帶動商圈內的商業物業進一步升值，在五角場核心商圈中，可售商鋪上市量極低，但是周邊正在開發的新江灣城則有良好的機會。
上海南站是一個潛在的巨大商圈。建成後的上海南站區域將擁有大量的酒店、零售商業、寫字樓等設施。在南站的345萬平方米的建設總量中，包括了約70萬平方米的商業設施和40萬平方米的酒店賓館用房，這些規劃中的商業設施將陸續投放市場，將為投資者帶來大量機會。
另外，在2005年，上海商業物業投資者，有一個不可不點擊的區域名詞，是普陀區的長風商務港。該地區東起中山北路、南臨蘇州河、西鄰祁連山路、北到金沙江路，沿岸長度5300米，擁有城市綠肺的長風公園，規劃用地約6平方公里。這是上海市中心區域內除了世博會之外，絕少的完整的大型地塊之一。長風地區新開發總量建築面積約320公頃，擬分為現代服務區及同其配套的高尚住宅區兩大區域。綜合上海近期房地產市場的走勢，長風地區的房價高——樓盤質高——引入消費能力強——商鋪商業價值高的商業邏輯，演繹十分清晰，將會引起投資者的共鳴。