9月18日，由觀點地產新媒體、山東省文登市人民政府聯合主辦的2012城市觀點論壇文登行暨第三屆國際養生產業峯會盛大開幕。
2012年，房地產在調控與經濟低迷中尋找平衡與發展的可持續之路，眾多開發商正在由傳統的住宅地產向複合型地產轉型，旅遊地產、養老地產、商業地產等成為新的熱點。
隨着產業地產熱潮不斷蔓延，如何抓住產業地產藍海的土地先機？轉型產業地產應參照怎樣的地產模型？如何實現產業突圍？產業地產熱潮能持續多久？
9月18日，由觀點地產新媒體、山東省文登市人民政府聯合主辦的2012城市觀點論壇文登行暨第三屆國際養生產業峯會盛大開幕。
進入專題：2012城市觀點論壇文登行
主持人：親愛的各位來賓，大家早上好！
中國長壽之鄉濱海養生之都--歡迎大家來到2012城市觀點論壇文登行現場。
城市觀點論壇依託於觀點地產新媒體創立並主辦的著名房地產年度盛會--博鰲房地產論壇。自2005年啓動以來，城市觀點論壇遍歷青島、南京、濟南、西安、三亞、大連、深圳、長沙、瀋陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、杭州、昆明常州等全國眾多著名城市。
而今，城市觀點論壇邀請大家再一次走進山東文登，感受國家戰略中的“養生之都”的魅力與商機。匯聚全國範圍的房地產行業精英，剖析產業地產熱潮下的文登樣本，探討現在與未來。
文登，位於膠東半島東部，總面積1645平方公里，海岸線長156公里，並擁有12公里金色沙灘以及豐富的地熱資源，是一座適合人類居住的海濱城市、生態城市、旅遊城市，素有“長壽之鄉”、“溫泉之都”、“道教聖地”等美譽。
因此，以尋找產業地產藍海為主題，城市觀點論壇選擇了文登。相信有着八載成功經驗的城市觀點論壇，必然會在文登地產發展進程中留下濃墨重彩的一筆，激發最純粹的房地產思想火花。
最後，請允許我再一次代表本次論壇主辦方山東省文登市人民政府、觀點地產新媒體歡迎各位朋友的到來！
下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：
中國房地產行業協會副會長朱中一先生
文登市人民政府副市長姜進軍先生
金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪先生
奧宸地產(集團)有限公司執行副總裁陳培才先生
同策諮詢與研發中心副總經理李衍民先生
洲聯集團（WWW5A)o五合新力總經理張穎女士
同策諮詢研究中心總監張宏偉先生
陽光新業地產股份有限公司獨立董事徐祥聖先生
上海和融投資管理有限公司執行總經理張寶偉先生
蘇州金賓士房地產開發有限公司總經理劉勁先生
內蒙古萬錦開元房地產開發有限公司董事長鄒招波先生
本次論壇獲得全國眾多實力房地產企業的參與和支持，我代表主辦方山東省文登市人民政府及觀點地產新媒體再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2012城市觀點論壇文登行的朋友們。
主持人：下面有請文登市人民政府副市長姜進軍先生為我們致辭。
姜進軍：尊敬的各位來賓，女士們、先生們、朋友們：
第三屆城市觀點論壇文登行活動今天在這裏隆重開幕了。值此，我代表文登市政府，對出席活動的各位企業老總和新聞媒體的朋友們，表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
文登是中國著名的長壽之鄉、溫泉之都、道教聖地，是中國優秀旅遊城市、生態城市；是最適宜人類居住的文化之城、養生之城。這裏物華天寶、人傑地靈，自古就有“文登學”的美譽。擁有156公里金色海岸，陽光、沙灘、海浪、松濤、島礁，盡呈美麗無邊的海洋風光；擁有聚福祥瑞的4座名山，昆嵛山為“海上仙山之祖”，聖經山為道教全真派發祥地，天福山是天賜福地，回龍山是李龍故里，山山有靈氣，處處有福氣。擁有5處溫泉和豐富的地熱資源，養生源起，久負盛名。
文登也是一座充滿生機與活力的藍色產業新城，培植起了機電工具、汽車及零部件、工藝家紡三大優勢產業，全部列入省百億產業集羣發展規劃；新能源、新材料、新醫藥三大新興產業加速崛起，成為全市經濟新的增長點；正在崛起的南海新區，被確定為山東重點崛起的海洋經濟新區，成為國家戰略的重要組成部分，展現出巨大的發展潛和廣闊的發展前景。
這次城市觀點論壇文登行活動，為研討區域經濟與地產發展搭建了一個良好的平臺，對全面展示文登優美的自然環境、豐富的人文資源、獨特的區位優勢、加快對外交流合作、推動文登經濟社會又好又快發展具有積極作用。希望各位來賓，藉助這次活動進一步瞭解文登、關注文登，加強交流合作，實現共贏發展。
最後祝第三屆城市觀點論壇文登行活動圓滿成功，祝各位來賓在文期間心情愉快，萬事如意，謝謝大家！
主持人：謝謝姜進軍先生。接下來，有請觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤女士為我們致辭。
陳詩濤：尊敬的姜市長、朱會長及各位領導，各位來自全國及文登的房地產界朋友，上午好！
很高興城市觀點論壇第三次走進文登。三年期間，文登市正逐漸從一個區域之城發展成為一個以養老、旅遊文化地產著稱的宜居之城。
三年期間，文登市與城市觀點論壇與觀點一起走過廣州、杭州、成都、昆明、廈門、長沙、天津、武漢、青島、福州、常州、無錫、博鰲等十餘個房地產高速發展的城市，與近萬家開發企業面對面，我記得今年上半年有家上市開發企業總裁就在我面前說，在中國一個三四線城市這樣踏實地走向全中國推廣自己，宣傳自己，文登市做得最值得尊敬的！
一個城市的發展離不開政府領導的眼界、魄力及實幹精神，我們看見，因為有這樣的文登政府領導，才有越來越美麗的文登市，才可以吸引實力房企前來考察、前來投資，特別是我們國家房地產經歷過多次調整正逐漸向有序健康的方向發展，房地產區域的疆界正逐級拓展，那麼對於擁有特殊資源的文登市無疑蘊藏着最大的商機，可以說，文登必將是這一輪房地產復甦週期後的獨特關注亮點！
最後，讓我們預祝論壇圓滿召開，更祝福我們的文登市未來更很美好！
主持人：謝謝陳詩濤女士。今天的嘉賓致辭就到這裏，接下來將進行論壇的正式議程。
我們今天2012城市觀點論壇文登行的議程主題是：產業地產在文登
下面即將展開今天論壇的演講環節。我們很榮幸的邀請到：
中國房地產行業協會副會長朱中一先生
奧宸地產(集團)有限公司執行副總裁陳培才先生
同策諮詢與研發中心副總經理李衍民先生
洲聯集團（WWW5A)·五合新力總經理張穎女士
金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪先生
等演講嘉賓，將為我們奉獻精彩的演講。
主持人：接下來，我很榮幸地請出我們今天論壇的第一位演講嘉賓，有請中國房地產業協會副會長朱中一先生。
朱中一先生的演講題目是：養老產業與房地產，有請！
朱中一：各位領導、各位嘉賓，大家上午好。很高興到文登來參加本次論壇，文登我已經是第三次來了，每次都是匆匆來匆匆走，但是我對文登也好，對威海也好都留下了美好的印象。
會議的主辦方要我講的是“養老產業與房地產”這個題目，因為這個會議是城市觀點論壇的會議，它突出的是產業地產這個問題，所以我想借這個機會講三個問題。
第一個問題我想講的就是，對房地產的定位和對產業地產的認識。因為這涉及到整個課題，所以這個問題比較重要。
對房地產的定位，咱們有了幾個版本--國民經濟的支柱產業或者是重要的支柱產業，社會各方面關注的重要的民生行業，但實際上咱們最早的時候，在這兩個版本以前還有一種提法，就是房地產是先導性的基礎性的產業。過去這三個提法在各個時期的不同用法都是可以的。
至於這段時間對於支柱產業沒有提，我想這也無關大體，因為這個行業是不是成為支柱產業，根據國際上的通行標準，主要是看這個行業的增加值是不是對國民經濟的貢獻率能夠達到5%了，自然而然就是國民經濟的支柱產業。
說到產業地產，實際是從房地產的先導性基礎性方面講的，因為講產業地產就是什麼產業跟房地產結合它就是產業地產，包括我們講的商業地產、旅遊地產、工業地產、產業園區地產等等都叫產業地產。
關於產業地產的一個重要問題就是，有關的產業要跟房地產業，要跟城鎮化，要稀缺化的，我認為這個是相當重要的。因為房地產作為一個基礎性行業，是給各個行業提供生產場所、工作場所和居住的一種行業，居住就是住宅地產這一塊，所以它首先是有一個先導性，當然它肯定是可以和相關行業的發展是相協調的，如果滯後了，就會影響相關產業的發展和城市的發展；如果是超前了，就會造成資源能源的浪費，就會形成泡沫。
應該說，前十幾年房地產行業為老百姓居住條件的改善，為城鎮面貌的改善，為當地經濟社會的發展都做出了貢獻。但同時也出現了一些問題，就是我們現在的城鎮化中經常提到的兩個問題，一個就是我們土地的城鎮化快於人口的城鎮化，土地的城鎮化大大地消耗土地資源，以致城鎮城市面積越來越大，很多原來的農民雖然進城了但沒有享受到居民的待遇，所以大量的農民工沒有沒有成為真正的居民，這是一個問題。第二個就是房地產的發展快於城市實體經濟的發展，這也是我們研究產業地產時要考慮的問題，就是怎麼讓房地產的發展要和產業發展相協調，這是個重要的課題。
在文登開這個會很有意思是，剛剛文登市長也說了，文登這個地方產業還是比較多的，有汽車的零配件產業，有基建工具產業，另外還有新型的材料、醫藥、另外還有養生等，產業門類很多，這些產業如果能夠協調發展，我覺得憑着文登這樣一個得天獨厚的自然條件，這個城市肯定可以上一個很好的臺階。
但是也有些城市走過頭了，最典型的就是鄂爾多斯，鄂爾多斯也有很好的產業，講得通俗一點就是羊、煤、土、氣。“羊”就是畜牧業，“煤”就是煤炭，“土”就是稀土，“氣”就是天然氣。所以說鄂爾多斯有很好的產業，有很好的資源。這些資源前幾年快速地開發之後，造成了不少老百姐手頭很有錢，很有錢就造成了房地產的快速發展，而房地產建設的這些錢很多都是老百姓集資的，有些是高利貸集資，這個產業產能過剩以後，尤其是這兩年經濟有一點下行，煤炭這一塊銷售不暢的時候，這個問題就暴露出來了。現在很多樓蓋了是空的，有的項目蓋着蓋着就蓋不起來了，因為有些項目蓋的資金是從老百姓那裏高利貸集資的，這就造成了債務問題。另外，房地產價格高了以後，由於煤炭不景氣之後，有些人就外流了，這樣人口少了，產業也下來了，城市也蕭條了。所以說為什麼專門說一下房地產的定位問題和產業地產的問題，就是咱們的房地產業應該給相關產業的發展是相協調的，這點特別重要，而且和我們的城鎮化是相協調的，滯後了會拖後腿，但超前了就會造成資源能源的浪費，就是泡沫，泡沫的典型就是鄂爾多斯，這是我講的第一個觀點。
第二個觀點就是關於養生、休閒和旅遊的問題，主要是講一下怎麼引導休閒旅遊地產的發展問題，因為這次主題突出的是養生。休閒也好，養生、旅遊也好，它們的概念、內容和外延都不一樣，但也都是密切相關的，休閒與養生可以是當地居民就可以了，但與旅遊一結合，主要是側重於外地居民了。但是，不管怎麼樣這些關係要處理好。
發展休閒和旅遊業可以擴大內需、促進消費，滿足人們多層次的物質文化需求，現在各地也比較關心，我們的企業也比較關注。對於我們國家來講，既有這方面的需求也有這方面的可能，這種可能就是我們國家歷史悠久，地域遼闊，自然資源和人文資源相當豐富，既有一大批像北京、天津、西安、桂林、上海、杭州、青島、威海等一批知名的旅遊城市，擁有一大批資源，像有世界級的文化遺產，自然文化遺產42個，國家級的風景名勝區218個，省級風景名勝區700多個，各類自然保護區2300多個，還有一批可以發掘的紅色旅遊線路和創意性的旅遊活動場所，所以我們國家既有這種需求，又有這種可能。現在，全國27個省區市已經把旅遊產業作為支柱產業或者是地產產業領頭者的產業，現在和今後一段時期，肯定是旅遊產業大發展的時期。
但考慮到休閒和旅遊大多數依託自然資源和旅遊資源，這使得進入休閒旅遊這個領域的時候一定要把握以下五個方面的問題。
第一，不管怎麼樣，進入這兩個領域基本上是以持有為主的，它的產品不是以銷售為主的，所以開發企業必須要考慮資金的承受能力，還有考慮相關的人才、運營等各方面的經驗。這是第一點，這是通常的問題。更重要的是下面這幾點。
第二點，就是堅持對自然資源、旅遊資源的保護和開發並重，防止對自然資源、旅遊資源的過度開發，破壞生態環境。
第三，開發的項目一定反映出本地的自然特色和文化特色，防止同質化。因為自然資源和旅遊資源是有本地特色的，現在有些地方同質化的問題，往往是沒有生命力的。
第四點，一定要將旅遊資源的開發，旅遊產品的設計和旅遊服務體系的建設通盤考慮，要制定規劃、培養人才、借鑑經驗、加強營銷、提高服務，實現精品開發和服務水平上檔次，防止重視開發，忽視頂層設計和運營管理的問題。
現在我們一些資源性的城市在開發的時候往往重視的是資源的開發，而沒有整體地考慮旅遊產品的設計和整個服務體系的建設，這是很要命的一個問題。而開發資源的時候盲目開發和過度開發。
第五個問題，就是開發休閒旅遊地產也要把握好總量基本平衡、結構基本合理，產品的價格和遊客的支付能力相適應的問題。為了說明這個問題我舉一個例子就是海南，海南是我們國家的國際旅遊島，有獨特的旅遊資源。
七月份我在鄂爾多斯開會，他們也提出要建設成一個旅遊城市，還提出“南有三亞，北有鄂爾多斯”；然後8月1-2號，我們在伊春，它也提出“南有三亞，北有伊春”；昨天我到了威海機場，也是“南有三亞，北有威海”。
這說明什麼？大家都認為三亞市一個好地方，但我們總結一下，就出來這個問題了，你要建一個國際旅遊島，國際旅遊島的產品，房地產它肯定是帶有國際為了旅遊而製造的產品，並不是做一般的房地產開發，你這個定位可能就有問題了，那樣定位現在很明顯示了，比如海南，開始是東海岸，後來是西海岸，現在土地已賣得差不多了，房子也蓋得差不多了，賣出去的空置程度也相當高，有的地方是80%，有些地方超過80%。那麼大量的房子空置要怎麼辦，這暴露的問題就是，對資源的開發很快，但對整個旅遊產品的設計，尤其是旅遊服務體系的建設考慮失衡。
所以一個資源性的城市，一定要把旅遊資源的開發、旅遊產品的設計、旅遊服務體系的建設安排好，因為今天不是專門講旅遊為主的，時間只有20分鐘，我就不展開了。但這個問題一定要考慮，旅遊產品裏起碼要包括吃、住、行、遊、購等問題，你怎麼去考慮這些問題呢？所以這是旅遊的問題。
第三個，講一下養生和養老的問題。主要是講一下怎麼樣積極探索老年住區開發建設和對應管理的模式問題。養生和養老的關係很密切，但是這個概念以後完全一樣。
養生可以是全生命週期的，從小就要注意養生，養老則指老年人。但它們的關聯之處就是，養生基礎好了，將來養老壽命也長了。我倒很主張把這兩個概念聯繫起來，把養生和養老聯繫起來，從經濟意義上講是好的，如果僅僅講養老，有些養老又辦得不是很理想的，有些老人只在養老院等死，那肯定是消極的，所以想更多地增加經濟的因素，包括養老的項目裏怎麼更多地增加養生的內容來增加老人的活力、增加老人的凝聚力，我認為這兩者的關係相當重要。
就目前來說，我們國家的老齡化比較嚴峻，從國家層面看，要抓緊建立以居家養老為基礎、社區服務為依託、機構養老為支撐的服務體系，在這個服務體系中，房地產也佔到了相當的份額。和房地產關係比較密切的，在國務院辦公廳去年12月印發的社會養老服務體系的十二五規劃中，有一段話，要求“各地要將社會養老服務體系建設擺上各地政府的重要議事日程和目標責任的考核範圍，縣級以上城市，至少建有一處以收養失能、半失能老年人為主的老年養護設施。新建小區要統籌規劃，將養老服務設施建設納入公建配套實施方案。鼓勵通過整合、轉換或轉變用途等方式，將閒置的醫院、企業、農村集體閒置房屋以及各類公辦培訓中心、活動中心、療養院、小旅館、小招待所等設施資源改造用於養老服務。通過用地保障、信貸支持、補貼和政府採購等多種形式，積極引導和鼓勵企業參與養老服務設施的建設、運營和管理。鼓勵社會辦養老機構收養政府供養對象，共享資源，共擔責任。”這是國務院辦公廳的一段話。
作為企業，我們要結合自身的設計，開發建設與居家養老、社區服務相適應的小區，或在新建的小區當中增加養老服務設施，也可以開發城市公寓型的老年公寓和幾個護理型的醫療看護型的養老院、護理院，還可以在旅遊度假區開發休閒的養老社區。我覺得這是我們行業的任務。
那麼老年住區的問題，既可以解決老年人在哪裏住的問題，還有就是採取什麼方式養老的問題，而養老又涉及到了醫療看護等養老設施和文化娛樂設施的配套，和養老服務的到位問題。
所以我覺得養老地產的開發和運營，需要多個領域和行業的協調、配合，它環境很多，非常複雜，這樣我們現階段相關的政策制度還不配套，護理的人才和專業的管理還比較缺乏，因此，許多企業目前還停留在前期階段的和方案的籌劃階段。
前不久，7月24號，民政部印發了《關於鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》，這個實施意見也提到了很多優惠政策，大家可以認真學一下這個文件。當然，我自己也感覺到，因為這個文件是民政部一家貫徹的國務院文件印發的，有一些優惠政策能不能馬上直接到位可能還有一個過程，但不管怎麼樣，它提出了這個方向，對大家總還是好的。
另外，我們協會還有一個“老年住區委員會”，我們這個“老年住區委員會”將協助政府有關部門對老年住區的有關標準、規範進行制訂和修訂，現在已經有9個了，最近的養老設施的國家標準也要印發，有些標準還在修改。另外，我們也借鑑境外的以及國內已經開發的一些小區，對他們的模式進行梳理，進行比較研究，此外還將組織考察和培訓活動，一是想通過這些活動完善標準規範，二是培訓人才，三是加強項目的試點、示範和宣傳推廣。我們有一個專家組，最近我們協會和全國老齡協會、還有中國城市規劃協會，準備搞中國老年住區項目的試點示範工作。
我們想通過這些引導企業和社會力量積極參與到老年住區的開發和建設運營中來，共同為促進養老公共事業的未來發展做出貢獻。謝謝大家！
主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講，請您就坐休息。
下面，我們請出今天論壇的第二位演講嘉賓，他是：奧宸地產(集團)有限公司執行副總裁陳培才先生。
陳培才先生的演講題目是：旅遊地產在中國的發展探討，有請！
陳培才：各位領導，各位嘉賓，媒體們，朋友們，大家早上好！首先，很感謝觀點團隊邀請我這次到文登來，這個地方非常漂亮。我為什麼這樣講，其實，我本身是來自新加坡，對於我今天要用國語演講還是個挑戰，因為我的母語是英語，國語還在學習中。
之前我還沒有到中國的時候，我在澳洲是專門管理酒店與旅遊地產的項目。居住過的地方很多，在泰國的普吉島，美國的關島，日本的宮崎，2003年到達美麗漂亮的中國雲南，在香格里拉，麗江，昆明，杭州都呆過，最後到達了深圳的總部。
今天我講三個方面，第一部分，奧宸的基本介紹。第二部分，旅遊地產在中國發展的探討。第三部分，我們集團在這一期所做的旅遊地產項目，包括在雲南、北京等等。
奧宸地產已經在雲南生根了16年，在2006年把總部搬到深圳。因為，不管是雲南，北京、深圳市場我們都非常有信心。作為一個有競爭力的本地開發商，我們將繼續釋放異彩，推動各區域與城市的經濟發展。奧宸集團也將本着成就世界人居夢想的理念，與各位同行，合作伙伴一起啓航。
公司具有獨特的國際化平臺，我們在美國的房地產開發和商業業務能夠引領到中國業務的國際化水平。
通過16年在中國房地產行業經驗的累計，奧宸已經變成了一個具備全國佈局，一二級聯動的全程開發能力，和集中了住宅、商業、酒店等多元化的綜合開發商。
我們更看好行業機構性發展帶來的旅遊地產、養老地產、房地產金融等細分領域的機會。我們一方面在全國範圍內，特別是在雲南進行旅遊地產和養老地產項目的佈局。另外一方面，在公司內部加快推進旅遊產品線和養老產品線的研發。
奧宸還成立了自己的基金管理公司，鴻博基金，致力於發展旅遊地產基金和城市發展基金。
作為從雲南最先走向全國的開發商之一，奧宸在全國市場中的努力也充分獲得了行業內的認可。我們在今年中國地產協會排名中間榮膺第68位，更是連續四年獲得選為中國房地產百家企業。
這張圖是我們集團所有的項目，還有未來佈局的其他項目，包括旅遊地產。旅遊地產的盈利模式及發展的新方向，隨着現在大家對這個行業深入的探討之後，大家對旅遊地產的內涵挖掘越來越深。現在旅遊更多的意思是休閒、度假、深度餐旅結合，這就給予旅遊地產帶來很大的變化。
當前，旅遊地產的發展勢不可當，市場十分混亂，但是發展的潛力十分巨大。旅遊地產顧名思義一定是旅遊和地產的相結合，而且旅遊和地產的相結合一定有旅遊產業的內容，包括酒店、商業、旅遊景點、高爾夫球等等，也應該有地產的內容。
我們的旅遊地產怎麼去定義它，我希望這兩者都是能夠發展得很好，是一種主題地產形式，我認為這是旅遊地產的一個內容。
目前在三、四線城市新區開發方面，利用我們自己獨特的商業運作模式，結合三、四線城市的產業的特點，市場需求，以及城市運營方面的需求、包括特別需求都涵蓋在裏面。
關於旅遊地產，我認為這個模式如果深入研究會發現是比較難的事情，它跟房地產不一樣。首先，對旅遊的理解與地產的理解是不一樣的。傳統意義上的旅遊是以觀光為主，但是隨着大家對這個行業深入探討之後，大家對旅遊地產內涵的挖掘，旅遊更大意義是休閒、度假，深度餐旅的結合，這是旅遊地產帶來的很大變化，也是我們面臨的很多挑戰與機遇。
隨着經濟的發展，人民的富足，這個時候很多人就有旅遊和休閒度假，甚至深度文化開發參與過程。這就呼喚旅遊地產朝着縱深，而且是整合的方向去發展。隨着經濟發展越來越好，旅遊地產的發展前景會越來越開闊。
旅遊地產大家感官上認知比較高，有高爾夫球場，房地產的開發，主題公園。在文登也好，龍城，威海也有類似的地產開發。我們全國也有很多的成功範例，在這個階段裏面也不乏以地產為主，配建一些旅遊設施，甚至也有人做旅遊建設牌子。
實際上房地產項目，度假別墅開發，這些都是有的。還有一個階段，順應中國旅遊發展的趨勢，走旅遊地產更加密切結合路子，就是旅遊綜合體的建立。
包括之前我在杭州做的一個項目，西溪天堂。這個項目位置非常好，因為杭州是一個經濟發展非常好的一個區，這個項目又是在西溪濕地。從房地產的開發、酒店、商業方面都做得不錯。
大家也關心旅遊地產的盈利模式，我相信在座的很多同業朋友與人員都容易找到共同點。也就是說，從我們做房地產投資策劃的時候，旅遊地產或是其他地產投資要講究投資的邏輯與回報。其中，盈利模式是分幾個部分的。
首先，很多公司在開發一個地產的時候會問自己定位是什麼，市場是什麼，有誰會買我們的房子，旅客是哪個方向的。
這個也是我接下來會講解的幾個案例，從這個PPT裏面可以看到，我們奧宸也從房地產開發到房地產綜合服務，包括一級、二級聯動開發，佈局養老地產、旅遊地產、房地產基金。
剛才我說到定位之前會考慮旅遊目的地，旅遊目的地從某種程度上來講我們可以創造需求。但是，我個人認為在創造需求的過程中，如果你們沒想清楚，或者沒有一個可行的報告，瞭解當地政府的要求的情況，這就會遇到一個非常困難的過程。
比如說不是每個地區，或者說每個項目都要有高爾夫球場，這是跟當地的天氣，客流量，當地的高爾夫球消費習慣有關聯，這會影響到我們項目的盈利模式。
很多人跟我說，比如說把旅遊產業作為一個概念，然後用這個概念圈了很多地。坦白說，這個模式很難判斷是好還是不好。因為，作為投資者來說，他希望從從雙方面都獲得合理的彙報，不管是住宅也好，別墅也好，旅遊項目也好。我覺得我們旅遊地產的盈利模式應該是旅遊度假的這塊資源比房地產更盈利。
第三，我們強調旅遊地產除了地產之外還有產業運營的內容。產業運營內容這方面我們要去琢磨，這種情況下我們要想其他定位，策劃，內容的構成。其實，這些方面的前期工作都要做好，這就會帶來我們盈利模式最重要的觀點。
房地產跟旅遊地產不一樣，旅遊地產是長線的投資。比如說酒店，很多酒店現在的情況是在12年或者15年才有利潤回報。旅遊是長線的投資，盈利週期會比較長，而房地產會比較快，所以這兩者結合可以形成優勢互補。
比如說我們做旅遊資源的開發，把周邊的環境做得非常好的時候，改善了周邊的環境，做旅遊的資源開發吸引人氣。我們一些項目在很偏遠的地方，但是做了旅遊開發以後把人氣吸引過來，對於整個片區或者是房地產的開發也是個品牌價值的提升。基於這幾點，在這周圍的房地產項目土地的價值升值了。
所以，房地產的開發會有更多的利潤，從這個角度來講，旅遊和地產就可以形成優勢的互補，能夠實現共贏。這是我們下個月要公佈的國際文化中心的小鎮，奧宸的文化旅遊小鎮。
旅遊地產包括酒店、高爾夫球，我想從我一個酒店管理者的談一下可能會出現的問題。因為，很多開發商覺得每個項目都需要五星級酒店，但是之前我們沒有注意到的是我們的地理位置在哪裏，客流量在哪裏。
每個旅遊地都有酒店，過去短時間內開發太多的商業地產及綜合體，目前仍然有很多的酒店在不斷建設中。其中，60%是高端酒店，未來宏觀經濟不看好的情況下，新增的酒店如何良好的運營，這是一個問號，這是行業必須考慮的問題。
市場一定需要一段時間調整，以消耗這些龐大的供應量，特別是城市，比如說朱會長說的三亞。
不過，三、四線的目的地還是有很大的盈利空間。比如說騰衝地區，現在這裏只有一家當地的五星級酒店，未來兩三年只有兩家，一個是御龍莊，還有是未來我們與喜達屋合作的騰衝納帕溪山酒店。
除了我剛才分享的一些項目之外，可能很多房地產公司也希望在養老地產有所發展。因為，隨着老齡化的速度加快，據當地的統計數據，到了2050年中國60歲以上的人口由現在的12.3%增加到31.1%。
也就是說未來老年人會提高得非常大，在調控及社會歷史的雙重推動下，養老地產迎來的發展機遇非常大。房地產開發，商業的轉型，傳統住宅開發還有15到20年可以做，20年以後中國將步入老齡化高峯期，養老地產空間巨大。現在有一些傳統公司計劃未來十年要建一百家養老院。
大家可以看到我們在騰衝的一個1000畝的項目，我們是以商業、酒店、會所、住宅為主。這1000畝包括加州納帕溪山的風情小鎮建設，這個酒店將在2015年開業，一共有62000平方米。
這是我們德宏州芒市的一個規劃，可以看到，在我們做這個項目的時候，裏面的規劃還是很大的，因為這個地總佔地面積是80平方公里。
這是撫仙湖國際旅遊小鎮，明年3月份開始動工。包括家庭式的的度假酒店，會所，商業街，以古鎮為文化背景的開發綜合體，總共佔地15000畝。
現在我的演講到此為止，祝大家身體健康，工作愉快，謝謝！
主持人：謝謝陳培才先生的精彩演講，請到臺下稍事休息。
接下來有請今天論壇的第三位演講嘉賓：同策諮詢與研發中心副總經理李衍民先生
李衍民先生的演講題目是：最好的時代來臨：產業地產城市進入選擇分析，演講時間為15分鐘，有請！
李衍民：各位領導，各位朋友，非常高興今天能夠借我們城市觀點論壇這個機會，把我們對於產業地產研究的這樣一個專題跟大家做一個分享。
我記得同策最早開始做有關產業地產的項目是從2001年開始的，這十幾年做下來之後，發現產業地產雖然還叫地產，但實際上它和我們傳統的住宅房地產開發有非常本質的區別，為什麼？因為產業在前，地產在後。
從產業地產的區位選擇，整個的開發模式，包括盈利模式，再開發模式都和我們原來常規住宅開發會有本質的區別。對於宏觀政策的影響，住宅項目會受到很多的宏觀政策影響，而產業地產在今年這樣一個整體形勢不是特別好的情況下反而迎來了一個非常好的發展時代。
在8月份的時候，西山版的擴容，當時是把上海的張江，武漢的東湖，包括天津的濱海和北京的中關村這八個園區企業產業地產開發應該是國內產業地產開發的龍頭，把他們納入到西山版裏面。應該說這幾個產業地產開發走在國內前列的一些園區，他們已經開始把金融納入到整個園區的運營裏面，應該說他迎來了一個非常新的，非常有發展前途的時代。
我們在2006年開始做了大概有幾十個類似產業地產的項目，包括和張江，東湖合作都很多。我們會發現目前國內產業園區的開發包括了四大類型：第一個類型，功能區管委會的模式，以政府牽頭做，引進一些企業。
國內最典型的，發展最好是張江科技園區，整個4.66平方公里的項目。現在大家比較熟悉的是張江北區，大概只佔到整個規劃一半不到的面積，現在在全力開發的是它的中區，可能在2013年開始會啓動南區的建設。它是以政府為主導，引進企業，同時在配套酒店、辦公、住宅。
第二種類型，主體企業開發，這種開發模式是以開發商為主的背景來做的。這種對企業的要求非常高，他一定要有比較強的實力，並且在住宅，在產業上面都要有非常雄厚的背景。比較典型的例子是紫江科學園，他的開發商背景是紫竹，他在上海閔行區，在上海交大和華師大旁邊做了大概7平方公里的這樣一個產業園區。引進了像英特爾，IBM的亞洲中心。
第三種類型，傳統的房地產開發進入到產業園區，更多還是選擇和政府合作。其實，地產商在幫助政府做很多的事情。
第四種類型，類住宅的開發模式，我覺得這種更多是擦邊球的模式，我們今天不展開分析。
從整個產業地產的發展過程中，它會碰到幾個階段。剛開始，發展商準備拿地，以拿地為目的，我們要看這個區位適不適合我們投資，這個地塊適合不適合我們發展。到已經拿到地以後進行定位，包括在建設過程中開始進行招商，運營。當然，最好的現在有一些成熟的產業園區，由於原來的園區裏面發展得非常成熟，之後再找新園，選擇新的地方發展。
無論怎麼說，整個過程中，整個園區從零開始，建設得非常好，然後再建一個新園。在這個過程中，產業地產的開發在每個環節都與地產的開發不一樣。最主要的原因是它受到的影響因素不一樣。
舉個例子，一般我們住宅地產的開發，大家最關注的是整個宏觀政策，國家有沒有調控，政府有沒有調控。而產業地產的開發更多關注的是什麼？更多關注這個城市所在城市的政府產業政策導向。
包括我們在住宅地產開發裏面，我們關注的是我們的客戶羣是誰，周邊有多少常住人口，有多少外來人口，他們的購買力，收入水平怎麼樣。
而在產業地產開發的過程中，我們更多的是關注高素質人才的數量，我們科技發展的數量，甚至大學和學院高等教育的數量。因為，它會給產業的發展帶來很大的支撐。
比如說住宅地產就像我們關注配套一樣，在住宅的開發裏面，我們關注的是公交、地鐵這樣一些配套是不是合適。在產業園區裏面，我們更多關注機場、高鐵這樣的一些大的交通配套，給這個城市所帶來的好處。
所以，因為這樣的一個不同，在整個產業地產投資區位的選擇上，它的評估指標，它的判斷和住宅有本質的不一樣。
這裏我們把我們整個產業地產項目投資區位的選擇做了一些分析，羅列出了一些指標和分析的方法，在這裏跟大家分享。因為，今天我看到有很多政府的領導和發展商朋友都在這邊。其實，發展商都會碰到很多可以去投資的地塊和投資的城市，也是希望通過這樣一個機會拋磚引玉，我們關注一些城市適合產業地產、產業園區發展的因素。
我們選擇了四個比較大的核心因素，第一個，城市開放度和政策。這個和城市的經濟總量本身沒有太多的關係，它更多反應的是政府對於產業引導，對於產業發展是不是有足夠的動力來做。
第二，我們關注的是城市基礎設施，基礎設施我們更多會關注大的基礎設施，比如說鐵路、比如說航運。
第三，城市的人力資源方面，我們更多關注的是整個高素質人才儲備量和現有的人數。
第四，創新能力方面，這在過去地產開發裏面大家基本上不怎麼關心，而在產業地產開發裏面，他對創新能力的關注非常高。比如說我們每年能夠有的專利數量，每年能夠有的發明數量。
剛才我在看我們文登的介紹片裏面，我覺得非常好，我們文登的專利數量一直在山東省名列前茅。在創新能力方面，我們可能還是走在了前面。
選擇了四個指標之後，我們來搭建整個的評價體系。在做這個評價體系的過程中，我們秉持了客觀、中立的原則。我們做區位判斷和項目投資的時候，大家經常喜歡拍腦袋，或者是專家訪談，或者說主觀論證。我們在做這個體系的時候，我們基本上把所有的專家訪談，打分的方法全部剔除了。我們全部是去政府，去城市獲得第一手數據，最真實客觀的統計數據，通過這些數據的分析推導結果。
這裏面我們會看到，比如說在市場開放度和政策裏面，我們選擇了經濟的國際化程度，區域化程度，人文的國際化程度，社會交流指數，產權保護指數，市場發育程度等等指標。
城市基礎設施裏面關注的是市內基礎配套，對外基礎配套，信息技術的基礎配套和基礎設施的成本支出，這裏特別提出的是信息技術的基礎配套，這一點非常重要。
我們曾經在江蘇的某個地級市，政府拿出一個非常好的地塊來做一個金融行業的基地，前面談得都非常好，最後落地不了，就是因為他的光纖的容量達不到金融行業的保密要求和數據的寬度，在這種情況下就沒辦法落地。因為，無論地塊怎麼好，都沒辦法幹這個事。
包括人力資源，人力資源我們關注的是人力資源的指數，包括教育質量等等。
創新能力剛才講了科技實力，科技創新能力，科技轉換能力。在這之下我們再去選擇指標，當然今天這些指標我們不展開講。你們會發現我們所有的指標都是通過數據來進行分析。
比如說我們在經濟國際化程度裏面，我們會選擇城市的外貿依存度，外企佔到城市企業總數量的比重等等。
而整個的宏觀區位裏面，我們特別強調比如說產權保護制度，像政府審批和管理流程，這些數據都是非常重要的。
而整個配套我們關注的是港口的設施指數，航空設施指數，因為這個對於產業的發展，產業的轉移是非常重要的一個東西。
人力資源裏面，我們除了關注城市總的人口和容量之外，我們更多關注從業人員的文化素質，專業人員的指數等等。
創新能力方面，我們特別會強調大學，科技院所的轉換能力，我們研發中心的數量，研發機構的總數，包括我們的專利產品數，論文數。這些都會發現一個城市在創新能力方面的狀況。
在後面我們會對一百多個指數進行分析，具體的分析方法和邏輯我這裏只是簡單的講邏輯。我們通過數量上的分析，統計學上的分析，我們會把這些指數在做個歸類。我們舉了一個技術創新的例子，技術創新大概有一百多個指數，這些指數通過我們的指數分析之後可能有四個主要的因子來判斷。
另外，我們剛才講到了四個大的方面關鍵指標，21箇中間指標，以及65個細化指標。特別要強調的是，這65個細化指標都是數據，都是從政府的統計年檢，或者從發改委能夠拿到數據進行評估的。
舉個例子，2006年的時候，我們和上海的一個軟件園合作，它之前在浦東2001年開始做他的第一個軟件園，大概到2006年的時候做得比較成熟，在上海引進了非常多的軟件企業。因為，他的位置非常好，大概在陸家嘴這塊，整個地已經非常緊張。並且，產業有往外遷移的導向。
我們從2002年開始跟他們合作，他後來碰到一個問題，他要在其他區域開分園，當時主要的選擇是長三角。他當時選擇跟周邊的一些城市談，選擇兩個城市，他還是希望能夠在整個上海一小時經濟圈裏面選擇。最後，他選擇了兩個城市，一個是崑山，崑山是全國縣級市裏面排名比較靠前的。還有一個是浙江的嘉興。
他當時碰到一些問題，雙方政府，區位上都沒有什麼太大的本質區別，他碰到的問題是選哪個對他來說比較合適。我們當時把這個模型和他一起做一些分析。
最後，我們發現嘉興在很多分數上都領先很多，但是他在城市開放度和政策上是遠遠落後於崑山。因為，崑山在之前有大量的臺企和外資進駐，他整個城市的政策，包括經濟開放度都比嘉興要好，整體的得分要高一點。最後，這個軟件園企業落戶在崑山，在2006年底開了他的崑山分園，到今天發展得很不錯，大概五年的時間。
應該說產業地產在整個發展過程中，它的第一步的區位選擇非常重要。我的演講就這麼多，我總結一下我的觀點。
第一個，在整個房地產形勢碰到很大問題的時候，產業地產的開發是整個地產行業非常好的機會。但是，我們還是要提醒各位，產業在前，地產在後，一定要先做好產業，後面才會才會帶來更多的地產發展機會。而產業地產的開發過程中，他對於整個投資區位的選擇，運營模式，盈利模式，包括複製模式都和原來的住宅開發有很大的區別。
第二個，區位選擇應該是整個產業地產裏面最核心的一個問題。我們今天的題目叫“頭關不攻，二關難破”。就是一開始區位的選擇幾乎在很大程度上決定了這個園區未來能不能有很好的發展。
而它的區位的選擇指標跟傳統的房地產指標會不一樣，請各位更多的去關注我們的城市開放度，我們的創新能力，我們的人力資源和基礎設施分析方法。我們也希望在這些項目裏面大家有更多的合作機會。謝謝！
主持人：接下來請我們論壇的第三位演講嘉賓，洲聯集團，五合新力總經理張穎女士，她演講的題目是“旅遊地產的發展趨勢”。
張穎：各位領導嘉賓上午好，今天我想從旅遊地產的角度跟大家分享我們這些年在這方面的實踐，經驗，以及觀點。
從這張全國的地圖上我們可以看到，北到新疆的庫車，內蒙的阿爾山，南到海口，三亞，蜈之州，在全國近十年來，旅遊地產項目持續升溫。
而在這樣一個現象的背後，我們認為有一些相關的背景原因。首先，全球化的背景，二十一世紀中國已經步入全球化進程之中，這個全球化主要表現在兩個方面：第一，經濟全球化。
中國的產業分工已經不僅僅是製造業，而是逐漸像產業鏈的高端，包括決策、研發方面轉移。另外，物理空間，形成了很多城市帶和城市走廊。
第二，城鎮化背景。建設部的統計數據顯示，到2011年底，中國城鎮人口從改革開放之初的1.7億達到6.9億人。
第三，產業化背景。第三產業的增長速度遠遠超過第二產業，城市產業和人口的外遷和分散必然導致城市外圍出現一些新的以不同產業為主的區域城鎮羣體，形成了新的城市形態，新城和新鎮的出現。
第二個，我們想探討什麼是旅遊地產。我們認為旅遊地產是指在特定的土地下開發，與某類旅遊區域在內外空間，和主題內涵方面具有明確關聯性的地產項目，我們認為旅遊地產有以下幾個類別。
第一個，旅遊景觀地產，主要指在旅遊區為遊客活動建造的各種觀光，休閒和娛樂項目。
第二個，旅遊商務地產，主要是指在旅遊區，或者旅遊區的附近提供旅遊相關的商業餐飲，會議展覽，場所等項目。
第三個，旅遊度假地產，主要是為遊客和度假者提供直接用於旅遊休閒度假的酒店，度假村和產權公寓等等。
第四個，旅遊住宅的開發，主要是和旅遊相關聯的住宅開發項目。一般意義上的旅遊地產指的是旅遊住宅地產，但是現在在一些大型的旅遊地產項目裏面，我們往往是旅遊住宅地產、旅遊度假地產，旅遊商務地產，旅遊景觀地產這四個層面結合在一起的項目。
旅遊地產的核心價值我們認為實現是提升地區的區域品質，促進地方的發展。剛才各個嘉賓也談到旅遊地產的投資額非常大，這無疑會提升周邊的地價，拉動地方經濟的增長。
第二個，為開發企業帶來高額的回報。因為，旅遊地產在操作過程中往往伴隨着土地性質的變動，國有土地和農村集體土地的兼容，購地和租地的相結合的開發模式，也使得開發企業的土地成本會大大降低。
另外，生態居住模式的創新和探索。旅遊地產的核心訴求就是要擁有自然優美生態環境。旅遊地產的出現滿足了社會居民對居住環境日益增長的心理需求。
後面我想舉三個案例講一下我們對旅遊地產的一些探索，第一個，海南海棠灣國際養生社區。第二個項目，海爾文登的項目。第三個，雲南昆名。
海棠灣國際養生社區是我們和泰康人壽保險集團一起合作的項目，泰康人壽主要產業是人壽、保險和金融。他來做養生社區首先在專業實力上有一定的支撐，這個項目位於海南三亞的海棠灣，繼三亞灣和亞龍灣之後，海棠灣目前被重新定位為國家海岸。
在這個區域目前也定位了一個點，就是大家所熟知的蜈之州島。一個帶就是沿海的高檔酒店帶，我們這個項目就位於蜈之州島正對面的圓形區域。
在我們這個區域周邊已經了海洋大學，國際頂級品牌濱海酒店帶，奧體村，國際醫療服務這些大型的市政公共服務配套設施。這些無疑為我們這個地塊提供了有利的支撐。
我們這個地塊用地面積是3。7平方公里，區內的景觀資源包括大面積的綠地，同時有5平方公里的大小的龍棠水面，整個面積是圍繞龍棠水面存在的。
整體的開發思路我們認為是一個從物理空間到精神層面的逐層遞進，首先是一個CCRC養老社區。之後是海棠灣國際養生社區，再往高端是海棠灣國際養生論壇，最後形成養生示範傳播基地。
這裏就簡單解釋什麼是CCRC養老社區，CCRC起源於美國的教會組織，至今已經有一百多年的歷史。他兼顧了衣食住行，醫療健康，心理關注，自我價值再認識和社會生活等老年生活的各個部分，是老年人退休之後的全新方式。
99年美國的一項學術調查顯示，居住CCRC老年的餘命年齡是非居住於CCRC的1。5倍。它的本身的區域分成四個部分，獨立生活區，協助生活區，專業護理區和老年癡呆照顧區。其實，就是一個人退休之後從可以自理到完全不能自理這樣一個過程的全方位的全程照顧。
目前在世界上CCRC主要有兩種模式，第一種是在美國和亞洲施行的政府扶持加發展商盈利的模式。第二種在歐洲，基本上是政府福利性的模式。在中國目前出於市場空白階段。
我們把CCRC國際社區引入到海棠灣這個項目裏，我們希望通過CCRC這個養老社區能夠在全國形成一個示範作用。通過養生主題酒店板塊提升土地價值與物業價值，提高文化創意街區板塊打造整個區域的核心競爭力。另外，通過海棠灣國際養生論壇形成養生品牌的旗幟，這是整個經營發展的理念。
在業態構成上，我們一個龍疆團，外面包圍三個社區的組團，主要形成CCRC活力社區組團，海棠養生主題酒店組團和養生文化創意街區外在團。
CCRC活力社區外在團主要由熱帶濱海風情打造，及持續照顧，養生度假，養生居住，養生休閒為一體的活力社區。養生主題酒店是利用龍江棠獨特的資源和平湖秋月作為濱水平景觀資源，為精英階層提供最具特色的養生體驗平臺，品味高端的休閒生活。
文化創意街區是利用文化藝術獨特的吸引力，將博物館，文化街區，固化的音樂吧，書店，咖啡廳，茶藝中心等等，成為整個社區的核心競爭力和活力中心。
這是規劃之後的總平面圖，我們在裏面分成了CCRC老年社區板塊，養生主題酒店板塊，南側的創意文化街區板塊。
在這些板塊周圍是大面積的開放綠地和半開放的綠地，以及水艇，整個資源景觀環境非常優質。
從整體來看，我們用一條共同的交通連廊將這些板塊聯繫在一起。剛才提到的三個板塊在功能上是互補的，在交通上互相聯繫，這也滿足了甲方提出他想整體拿下這塊地的目的。因為，這塊地當時是分地塊進行招拍掛的，我們這個設計保證整個圍繞龍棠最優質，土地價值最大化的原則，希望能夠被一個企業整體開發。
在具體的節點設計上，像CCRC協助生活區，老年人還有一點自理能力，我們採取的是半圍合的形式。裏面有內院，可以進行公共的交流。建築設計也有很多連廊，供人進行社會的交往和休閒。
像專業護理區，老年人的自理能力比較弱，基本上是一個全圍合的形式，保證老年人的安全。
像記憶恢復照顧區基本上是不能自理的老人，相當於整個居住的養老建築，圍繞中心一個小型的公共醫療服務建築，相當於一個小型的醫院，這樣保證在最短的距離，最短的時間，保證這些生活能力比較差，完全不能自理的癡呆老人的健康。
另外，我們還創造了一些高尚生活家園，也就是高檔的度假產品，高端企業的養生專屬會所，以及高端企業的養生專屬島。
在建築上我們採取人性化的設計，在一層形成活躍的生活區的居住單元，佈置公共活動和交往空間。在樓上的每一層，在邊緣位置佈置活動空間，公共廚房和呵護站。同時，在整個樓層的核心筒位置佈置護士站和活動空間，全是為老年人的需求而設計。
同時，還要大型的綜合服務區，就像我們在城市生活的市政服務中心，裏面包括健康管理中心，金卡體檢中心，運動養生館，養生劇院，養生保健，才藝公房，國際養生培訓中心等等所有的公共服務配套，在一個組團內解決。
同時，剛才提到八大主題酒店，我們考慮的是商務簡約主題、藝術品鑑主題、中醫理療主題、SPA水療主題、上善民俗主題、北歐風情、禪宗靜心、東南亞頤養主題。
同時，我們在酒店主題的核心位置佈置了會展中心，作為養老、養生的舉辦地。舉個例子，像SPA水療和東南亞頤養主題酒店，我們採用的是南亞的熱帶風情的建築風格，也突出了當地的特色。包括一些藝術家公寓，養生創意休閒街區。
最後，這個項目創立了新的旅遊品牌，我們考慮至少可以產生5000個就業機會。酒店的接待能力，我們預算客房是500間。雖然投資巨大，開發週期較長，但是對整個區的帶動作用還是非常明顯的。開發過程中可以給當地政府帶來高額的物業建設稅，銷售稅，項目建成後的各項商業經營活動也可以為政府帶來穩定長期的經營稅。
同時，來此參觀體驗的遊客，社區居民的日常生活還可以帶來可觀的消費稅。從社會效應來說，引領是三亞旅遊地產走向了高端的方向。
對社區貢獻，我們考慮是一個曲線上升的過程，從最初開始的養生自住公寓，養生度假別墅開始，之後是CCRC活力社區，同時配套的是養生主題酒店，以及中期的養生康體學院和高爾夫遊艇這些旅遊休閒設施。到最後是整體產業的聯動，拉動片區價值的提升。最終實現政府，目標客戶羣，當地民眾和開發企業的四方共贏。
第二個項目，我簡單說一下海爾龍城大英溫泉養生度假區，這個項目現在改名叫原鄉37度，剛才建設局的領導也提到了。我們跟海爾集團合作，完成了他的複製性詳細規劃和概念性規劃。這個項目現在正在進行一期的招標和建設，預計2014年會建成，也是因為來文登開會，所以特意選取了這個項目。
山東省目前人均GDP超過3000美元就會產生比較強烈的休閒度假需求，文登目前所在的膠東半島人均GDP已經超過4000美元，所以文登的旅遊地產發展空間還是非常廣闊的。
文登市目前城市總體規劃提出，整個城市空間向東向北是經濟技術和空港產業板塊，向東南方向是休閒度假髮展軸，而我們這個項目就位於這條休閒度假髮展軸的方向。
項目區位位於文登的葛家鎮，距機場，火車站，包括主要道路的距離都在一個小時的車程內。
在葛家鎮總體規劃裏面，我們這個項目定位為大英溫泉度假區，包括度假商業服務和居住功能。剛才各位領導也提到了，文登有五大溫泉，大英溫泉在區位、規模、環境和水質方面均列全市第一。
這個項目整個的範圍是2500畝，可建設用地大概在2300畝左右，也就是圖中的這個紅色區域，在葛家鎮鎮政府向南一些。
我們提出的幾大理念，溫泉療養，休閒商業，養生康體，生態易居。整個這個區域我們考慮和主幹道相連，在主入口的位置佈置了主題酒店羣和商業街。同時，這個公共服務板塊也是溫泉所在的核心區，周圍分佈了各個組團，形成養生、溫泉度假小鎮，在南側臨近高爾夫的位置是高爾夫別墅區。
每個組團都是以卵型自由形態的分佈，形成度假的空間特色。一期主要開發入口附近的酒店羣和商業街，這是大概的一個空間效果，佔地面積非常大。這是入口處的商業街和酒店羣，主要採用的是西班牙的風格。
包括一些對地中海風格的酒店，還有一些體檢中心。整個這個項目我們認為也實現了這樣幾個綜合價值。
第一，多重人氣的聚集，迅速提升這個地區的影響力。未來我們預計商業水街可以吸引30萬左右的遊客，養生藥草農業預計是20萬左右，溫泉療養最大容量是2000人。同時，酒店公寓的最大住宿接待能力是6000人左右。
另外，為地方政府增加了各種稅收，同時促進了當地就業，保守估計大概在2000到3000人左右，同時促進了產業升級，吸引高素質流向文登。
第三個項目是在昆明安寧的心景禪溫泉度假酒店，這個項目在雲南昆明安寧市北側的溫泉鎮，距離昆明42公里，距離安寧17公里，也屬於一小時車程範圍內的距離。
這個基地的特色是西部式龍山佛教文化板塊，東側是鳳山森林公園板塊，北側是秋木園主題公園板塊，本身又有溫泉資源。同時，由主要的道路連接到主要的城市。所以，它本身的區位價值是非常優質的。
因為在安寧市本身溫泉資源豐富，所以在那裏開辦了很多溫泉酒店。但是，我們發現有幾個問題。第一，產品單一，傳統項目開發偏多。
第二，千篇一律，地域文化特色不強。
第三，低檔競爭，品牌保護意識淡薄。
所以，我們應對的策略是豐富的產品內涵，包括中高端產品組合，進行整體包裝與精細化設計。同時，昆明溫泉旅遊開發中具有引領和示範作用，希望達到這樣的一個效果。
這個紅色的部分是我們這個項目的基地所在地，它的特點，右邊是一個河道，西邊是雲南佛學院和歷史古蹟漕溪寺。整個地勢是東北低，西南高，相當於面水的地方低，靠山，靠寺的地方高。
結合這樣一個地勢特色，我們規劃了這樣一個總平面圖，包括三個板塊。首先是大型建築和中間水的公共區域，南側是酒店的客房區域，再南側的位置是世外的泡泉區域。
在整個的路線分析上，外面是一些車型線與主幹道相連，內部黃色的是一條步行的景觀軸，我後面會詳細說一下景觀軸的考慮。中間紅色區域是內部的酒店人行流線。在整個的規劃上，我們考慮了佛靜中軸和禪靜院落這樣兩個主題。
人在遊覽佛山名寺的時候，都是山路之行即是心路旅程。所以，我們在整個佛靜中軸，人們步行上山道路上考慮了一系列的景觀序列，形成修行者參禪的心境。
酒店的客房我們採取的是禪靜院落的立意，比喻為隱於世外的幽靜庭院，是超脫世俗的心靈居所。在佛靜中軸上我們設置了明鏡臺，蓮花池步，萬字印心湖，水月空門，坐看雲起處，松林幽靜，無量心梯，香海慈雲，曲水流逍。
在禪靜院落裏我們用禪修經舍來代表聯排別墅，用禪悅客棧代表雙拼別墅，用心靜雅筑來代表獨棟別墅。
同時，在外面設計了室外溫泉舞臺區，歐美區，亞太區，山嶺野趣，休閒燒烤等不同的室外套餐和類型。
我們整個項目就形成了三個方面的結合：第一個，修禪主題和溫泉養生的結合。
第二個，整個地勢的起伏和我們整個臺地的建築層層上升佈局的封建化。
第三個，人工規劃的溫泉養生酒店和山體上歷史古寺的結合。
最後，我說一下旅遊地產的幾個主要趨勢。第一個，規模超大，往往開發面積比較大，涉及到生態環境保護，住宅開發，旅遊開發和配套設施。
第二個，功能複合，可以說是一個小型的造鎮，或者造新城的活動。裏面也是涉及生態保護，旅遊休閒，文化體育，商務、商業，度假酒店，會議、會展，居住，居民安置等等多功能的複合。
另外，業態創新，需要旅遊+文化+地產，目前這是一個創新的主要方向。
所以，鑑於我國城市發展模式和土地制度的特殊性，大盤旅遊地產的開發將成為中國旅遊地產發展的主要趨勢。
旅遊地產未來不僅僅是策劃創意，還是開發模式的創新，產品類型的創新，複合的功能和創新的業態要求規劃設計策劃機構必須具有駕馭項目策劃、規劃、設計、建築、景觀等多方面的超強能力，我們也希望是一個綜合的團隊為企業和政府實現這樣一個目標。謝謝大家。
主持人：接下來有請我們今天論壇的第五位演講嘉賓，金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪先生，他演講的題目是“房地產行業發展趨勢選擇”。
李戰洪：兩年之前，同樣的文登也做過一個主題演講，金科已經進入了18個城市，35個項目在運作。本來我想說說我們的項目，因為我們也有旅遊、養老、商業項目，後來我想了想，我就不推介我們的產品，不說我們任何的項目，說一說大家比較關心的事情。
關於這個題目，我曾經問過很多人，包括我們在拿地的過程中，包括我們在建設過程中，我們其實犯了一個大忌，這也是我自己的一個體會。不要把什麼東西都叫地產，比如說住宅地產，養老地產，旅遊地產，酒店地產等等。
其實，酒店就是酒店產業，旅遊就是旅遊產業，地產只是在這個過程中為它提供配套，為它提供支持。所以，當所有的產業都冠上地產以後，有可能在各方面的政策支持，包括地塊取得方面都會出現一些問題，難度係數可能會加大。但是，我今天還是按照旅遊地產、養老地產、商業地產來說。
最近我在博鰲的時候，有一些地產大師在辯論，所以我最近所有的演講都會加上這句話。當外部環境發生急變的時候，昔日的成功模式有可能成為今日的智庫，在商業叢林中適者生存，因為企業才能持久成功。
再說到產業轉型選擇的時候，我一直說要明道才能用術，明道就是要知道方向。
第一個，政策左右下的非常態樓市特徵，它的一個特點是充滿不確定性，是一個循環。一抓就死，一死就降，一降就半，一半就活，一活就亂，一亂又抓，一抓又死。所以，現在這個階段處在叫的階段，包括我們政府在叫，銀行在叫，開發商在叫，購房者在叫。
包括我們的一部分專家，一部分專家說明年三月份要大漲，另一部分說要大跌。反正都是在叫，這個階段各個層級都在叫。
房地產行業的走勢主要是以三個階段完成調整，一個是量的下降，一個是價的下降，另外一個是房地產投資的下降。
另外，三分天下的格局正在形成，在這個過程中，三分之一企業強大，三分之一在增長，三分之一在退出。
企業的形態現在這個階段是以生存為目的，以現金流為導向。在轉型之前，我們不得不關注這個問題，所有的調整其實分兩個方面的調整，一個叫週期性調整，一個叫結構性調整。
對付週期性調整的時候，房地產的對策就兩個字，叫等待，等在那裏，解放軍就會來。結構性調整的企業對策就要轉型，這也是為了後面轉型做鋪墊。
第三，行業的關係在轉變，包括合作發展，觀念發展，這一塊現在正在發生變化。
第四，組織關係在變化，一切房地產企業面臨兼併，就是我說的三分天下。三分之一在逐步強大，三分之一在掙扎，三分之一被兼併或者退出。
第五，開發產品的提升，開發業態的拓展，包括我們後面說的轉型。從住宅地產到酒店商業、商務、旅遊、休閒、養老等多元化的拓展。
第六，企業盈利點的設計，這個時候盈利點的設計很重要，所以多元發展非常重要。
第七，換價格，換產品，換客戶，結構轉型的時候更多是要換產品，換客戶，我們的客戶羣體不僅僅是滿足他們的居住訴求。
用術方面，要懂得轉型。其實產業的轉型有三次浪潮，為什麼有三次浪潮。地產的發展有它的規律，最關鍵的是我們能夠用階段論的方法去把握機會，能夠讓我們走在前面。所以，我用三次浪潮進行歸納。
整個產業的趨勢的判斷，也叫階段論分析，三次浪潮的房地產機會。第一個，企業的生態，我們這個行業其實是三個階段。
第一個階段，利用機會制勝。
第二個階段，利用資源制勝。
第三個階段，利用能力制勝。現在已經到了能力制勝的階段。
商業地產我們關注它的業態發展，關注業態發展進程非常重要，這是我們往商業轉型的時候怎麼做。包括我們三分天下，每個階段我們的做法是不一樣的。
旅遊地產大家都知道，有觀光旅遊到休閒度假，再到體驗旅遊。養老地產是9073法則，機構養老、社區養老、居家養老。
第一部分，企業的生態，開發商的生態其實是三個階段，第一個階段是機會制勝階段，也就是說初級階段，房地產開始起步階段。這個時候誰把握了機會，誰拿到了地塊就一定能夠讓企業獲得利潤，獲得發展。
第二階段，誰手上有土地資源，資金資源，市場資源，你就能夠讓企業快速獲得發展
現在這個階段是靠能力制勝階段，這個時候要利用技術的專業能力，我們的現代企業機制，包括我們的管理水平，我們的人才，要通過這個方面獲得發展。僅僅把握了機會，你有資源不一定能夠成功。
商業地產的轉型也是三個階段：第一個階段，最初的階段我們只有購物，實現購物，100%的購物業態，這就已經叫商業了。
第二階段，我們叫503218的規劃原則，隨着經濟的發展，這個時候我們50%是購物，32%的業態規劃是餐飲，18%是優秀娛樂。到了現在這個階段，隨着經濟發展水平發展到一定階段的時候，購物、餐飲、休閒娛樂三分天下。其實現在可以看得出來，很多開發商有自己的影院，有自己的休閒娛樂的業務，在把這部分做強。
所以，根據不同的階段，我們輻射的範圍不一樣。轉型商業地產這一塊要參考經濟水平，這一塊在很多年前，我在工作室的時候專門做專題研究得出來一個結果。
在世界歷史裏，某種業態出現有一定的規律性，人均GDP到1000美元的時候，百貨商店興起。2000到3000美元的時候，超級市場興起。6000美元的時候，便利店興起。8000美元的時候，船主倉儲式商店興起。12000美元的時候，購物中心興起，包括網上購物，店商。
城市化率是商業地產的一個重要因素，城市化率在30%以下的時候，它屬於初級階段，這個時候零售行業，包括選址，包括髮展，零售行業有新的要求，開始向幾何中心集聚。
中級階段，70%以下的時候，中國現在在70%以下，50%多一點，現在正處於移心分散的階段。城市人口的幾何中心，也就是我們說的主動發展這塊，我們在做商業地產的時候要往這塊走
高級階段，70%以上，日本、美國，這些是叫離心聚集，這個時候由幾何中心再向郊區化發展。所以，這個時候我們能夠把握城市化率也知道怎麼去做。
剛才說到三亞問題，我覺得重點還是在旅遊地產和養老地產。旅遊地產的轉型有三個發展階段，在世界的旅遊地產歷史中有發展期，騰飛期和成熟期。中國落後了30年，所以我們要在後面加30年。
發展旅遊產業的時候也經過了觀光旅遊，休閒度假旅遊，體驗旅遊這樣幾個階段，旅遊產業將成為世界上最大的產業之一，到2020年的時候。16億人次，收入將達到2萬億美元。
所以，我們在往旅遊地產轉型的時候要記住幾個拐點，300美元的時候，800美元的時候，3000美元的時候，8000美元的時候。
從七月份到八月份兩個月裏面，大理的房子賣得很好，有一句話叫移民大理，很多地產的老總，北京央視主持人，大導演，大記者，大畫家都集中到大理那裏的休閒旅遊度假的地方居住。
所以，旅遊地產的發展要經過三次浪潮，第一次，觀光旅遊的時候，當時以深圳華僑城為代表。
第二次，以博鰲、三亞、麗江的崛起為代表。
下一步，幾乎就把養老養生地產涵蓋進來了，剛才說到一個數據，十二五期間，老年人口是一個增長高峯，60歲以上的老年人每年要新增800萬，總數由1.78億到2.27億，老年人的人口比例由13.3%增長到16%。
未來的五到十年，中國的養老產業發展的前景是巨大的。所以，這裏面就有一個問題，我們去做哪一個，在養老養生地產方面有一個9073法則。
機構養老3%，社區養老7%，居家養老90%。2.27億的老年人口裏面你做哪一塊，你做3%是3%的做法，做7%是7%的做法，90%是90%的做法。
9073的養老養生地產怎麼做，3%做慈善，先把果勾出來，然後在後面結繩，一般人都喜歡順藤摸瓜，我來順瓜摸藤，先把瓜掏出來，然後再去摸出一個個的藤。3%做慈善，7%做市場，90%做複合。
3%因為是機構養老，開發商在這個過程中儘量盡社會責任，企業做慈善。我今天看到一個新聞，美國又有一個11個億萬富翁把自己的資產捐獻給慈善機構。
機構養老方面，比如說資助養老院，比如說綠城提出一個口號，十年要做100家養老院，能夠叫養老院我都認為是機構養老。3%乘以2.27億，大概在600萬人口左右，如果按照1.5個人一套房子計算，這個市場形勢也還不錯。
7%的社區養老，這塊做市場，用市場化運作。其實，7%相當於1500萬老年人，如果按照2個兩個人來算，都有700萬套房子。如果按照1。5，這就相當於住建部提出的1000套保障房的規模了，這個市場也是很大的。
所以，產品類型比如說租賃型的養老公寓，銷售型的親情社區，老年健康生活社區，學院式的養老社區等等。
90%是居家養老，這個時候一個做配套，要做複合。因為，你的社區裏面都叫養老是有問題的，比如說我們的社區，用十個字來做，敬老、愛妻、清齒、目明、惜己，是這樣才能把我們的市場做到最大化，要不然會區隔。
所以，在做複合的時候也要把我們的住宅屬性，普通商業地產的屬性，醫療保健的屬性，旅遊休閒的屬性，包括我們的教育與再教育屬性都要在裏面。比如說銷售型的休閒產品，銷售型的度假產品，銷售型的兩代型社區，銷售型的三代型社區。
我們最近推出了兩代型社區，社會上的認同度比較高。他自己幫父母親買一套，在電梯高層裏面，或者他自己有一套電梯高層，父母親一套聯排或者洋房。這種是兩代居的社區和三代居的大型社區將成為一個大趨勢。
養老、養生產業正在突破傳統家庭養老模式，開始形成家庭、社區、市場養老並存的局面。同時也出現了異地養老，以防養老，後留式養老，教育養老，以及生態養老的新模式，開始走出一條與國際經驗接軌的社會化，市場化道路。
因為我對文登很有感情，文登有很多地方我都去看了。我送文登一句話：東海有一座名城，文登，從而山海全文，與城相依千萬年。禪術之鄉，新文登人，老文登人從此福如東海壽比南山，祝福各位，謝謝！
主持人：感謝李戰洪先生的精彩演講，2012城市觀點論壇·文登行的所有演講到此結束，再次感謝為我們奉上精彩演講的各位嘉賓，謝謝。