3月22日上午，城市觀點論壇第三次走進青島，對當前緊迫的局面進行剖析及研判，共同尋找2012年房企全新發展之策。
進入2012年，伴隨宏觀經濟從高速發展到穩速前行，中國房地產調控將持續進行，而作為一直處於二線城市中領先發展的青島房地產業必將受到制約。我們看見不少房企減慢開發速度、裁員，壓縮成本成為不少企業首選，更多房企面對2012,有些茫然，不知道未來政策與形勢將如何發展？企業究竟該如何應對？
3月22日上午，城市觀點論壇第三次走進青島，邀請到中國房地產協會朱中一會長、住建部政策研究室前主任陳淮、海爾地產集團董事長盧鏗、山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長曲波、金融嘉賓與青島及山東房地產精英齊聚一堂，對當前緊迫的局面進行剖析及研判，共同尋找2012年房企全新發展之策。
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進入專題：2012城市觀點論壇青島行
主持人：朋友們，接下來，我們將進入城市觀點論壇青島行的保留節目——城市觀點論壇中國行青島圓桌。
城市的發展需要全局的眼光，房地產仍然是舉足輕重的力量。作為一個城市的概念，住宅產業是城市底蘊和規模的基石，而城市的壯大與騰飛，離不開商業的擴張和投入。如何在城市規劃與區域發展的思考中，平衡從住宅到商業的轉型與佈局？這就是我們今天城市觀點論壇中國行青島圓桌的主題：城市化中國，從住宅到商業綜合體
首先，我們有請本次圓桌的主持嘉賓：蘭德諮詢(中國)有限公司董事長宋延慶先生，有請宋先生。
好，接下來請本次圓桌的對話嘉賓上臺，他們是：
中國房地產業協會副會長朱中一(先生)
著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮(先生)
金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪(先生)
海上嘉年華(青島)置業有限公司執行總裁黃冠青(先生)
河山資本創始人曹少山(先生)
洲聯集團(WWW5A)·五合智庫總經理鄒毅(先生)
易城中國副總裁尹寶軍(先生)
有請各位來賓到臺上就座。
好的，朋友們，接下來讓我們用熱烈掌聲有請各位給我們帶來這場思想與觀點的碰撞，掌聲歡迎！
城市觀點論壇中國行青島圓桌
宋延慶：感謝城市論壇委託我來主持。今天的主題是城市化中國，從住宅到商業綜合體。我想有請各位專家、學者講一下各自的觀點。從年齡開始吧。我請問您一個問題，進入商業綜合體的情況，我的理解是根據企業的資源、能力狀況和市場狀況，決定是否進入，怎麼進入。就這個觀點，我想請您再進一步解釋一下。謝謝。
朱中一：我首先對這個題目有一個保留意見，從住宅到商業綜合體，地產是一個板塊，千萬千萬不要忽略。大量講住宅，住宅這個不能丟的。我們根據前幾十年的統計也好，今後的也好，我們的住宅投資始終是75%左右。千萬不能因為住宅的調控，就放掉大頭。
第二，企業根據自己的實際，來考慮將來做商業也好，或者做其他的也好，這是可以考慮的。
第三，因為商業地產這一塊確確實實是重要的領域，但是它裏面也有風險的。商業地產看似美好，實際裏面有不少的風險。所以我們要引導商業地產。尤其一些地方，商業綜合體過多的問題，就是要引起重視。
宋延慶：朱會長提醒的非常好。陳所長，我今天注意到您的氣場最足，剛才您說的常態，昨天我得到一個數字，70個大中城市，有45個城市房價出現了明顯下降，有21個持平，其中有4個微漲，僅僅漲了0.1%。這種狀態，您理解是短暫還是常態？請給解釋一下。第二個問題，您剛才講的房價收益比，如何看待商業地產？
陳淮：學者是有自己的學術素養，學術界和社會認可的。某頂帽子是組織部給的，一個是內在決定，一個是外在決定。你剛才說商業地產，我倒不覺得中國商業地產過多，但是大家一鬨而上把它變成賺錢的投資對象，則可能有忽略它的風險的地方。因為商業地產有的兩年之內有成果，有的可能要培育10—15年。北京當初一個亞運村的地方，也是十年之後才成了黃金寶地。當初人稱鬼城，8—10年沒有賣出去。現在看城市很需要，但是有風險。
商業地產與房子之間的關係，既有拉動房價，也有抑制房價的雙重作用。如果先建或者與城市綜合體同時配建，那房價不會便宜。像北京新建住宅，後配商業，因為房價裏面有相當一部分是窗戶以外的投入進去的，而不是給你建這所房子的開發商實際投入決定的。對房價有抑制作用，因為它有助於青島在內的各大城市形成分散的商業組團式的商業中心，大家不必聚集在二環以內的中心，有助於分散。我們統計一下這個月的飯量，吃多了，比上月同比上漲了15克，有意義嗎？代表青島吃得更多嗎？短期內沒有什麼意義。我提醒大家，也同樣是房地產經濟學的常識，觀察房價不是某一個始點的成交價，是一個不算太短，比如3—5年週期內的平均成交價，才能說明青島的房價或者城市化過程中的房價水平。平均成交價，一箇中長期始點下的，某一個始點說明不了問題。
比如說剛才我們一位專家講到，核心社區沒怎麼降，遠郊區縣降得多。這種情況其實很正常，我也沒辦法用一兩句話說清楚，就簡單說吧。因為最近兩年，各大城市，北京、上海等大盤，遠郊區房非常明顯，這些樓盤的出現，就使平均房價很容易下降的趨勢，這個道理大家都懂。一個姚明加一個潘長江，兩個人的平均身高是1.78米，一個姚明加兩個潘長江，平均身高是1.68米。所以我從來不用這樣的數據來支持自己的觀點。
但是我們一個很重要的趨勢，二三線城市未來10—20年的建設，是我們住宅建設的重心所在。在各大城市，不管你是在城鄉結合部，還是遠郊區縣建房子，都根本解決不了這些城市的承載力問題和人口容納問題。
第三，你說效益和公平，公平首先要取決於一個社會發展程度，比如說我們在1980年—2000年這20年中，重點解決吃飽、穿暖和有餘的問題，這是不是公平？那時候活下去就是公平。再比如說以後，在提高國民經濟總量和產業能力的時候，讓更多老百姓分享城市化、工業化、國際化的好處。而事實上大家也分享了，剛才有領導講，買了房就掙錢，這實際是讓更多人民羣眾分享社會發展好處的一種公平。再下一步，房價還會不會漲這樣一個敏感問題，我可以明確無誤的說，還會漲。但是和你這個問題結合起來，我們儘可能的把這個房價上漲，隨着我們青島城市地位的提高，經濟總量的擴大，競爭力的增強，基礎設施的完善，帶來的好處，讓更多的自住型的老百姓，在持有自有的房子中分享。不要讓少數人分享，讓那些中低端老百姓來分享這個資產收益的好處，而不是僅僅讓少數囤房，等着五年再高價賣出去的人分享這個好處，這就是公平。
再比如說，我們每年只能夠蓋若干套房子，不可能滿足整個青島市老百姓對住房的全部需求的時候，我們讓那些中低端住房困難的羣體優先得到滿足，讓那些結婚買房子的年輕人優先得到滿足，這就是公平。不是說人人都在某一個始點上買到房子叫公平，那恐怕是永遠活在《新聞聯播》中才有的事。謝謝。
宋延慶：我突然想到明天一個報道的題目《陳淮：房價還會漲》。
陳淮：你說“陳淮：”可以，但是後面是“陳淮不會進步的”，房價會漲是一種譁眾取寵的說法，青島房價漲，可能是即墨的漲，可能是某一個地方的，我們斬釘截鐵的說，未來20年會漲，但是是不是合理投資，是不是百姓就感興趣呢？不一定的。告訴你幾個房價的祕密，100萬買一個房子，20年後房子值400萬，投資不一定划算。你房價銀行的利息，你還要防止通貨膨脹，還要支付持有過程中的成本，所以大家不要受標題黨的忽悠。會有一些主流媒體的記者問我，獨生子女，幹嘛買房子？雙方都有六套，自己再買一套，這就是七套，會有這個事嗎？這都屬於趙本山忽悠範偉智商的腦筋急轉彎的問題。青島未來的需求，不取決於爺爺奶奶、姥姥姥爺的房子。總家庭×1.1或1.2的係數，那時候有多少住房。所以不要聽忽悠，這回兒不說，下回兒再說。謝謝。
宋延慶：剛才那個問題，我還擔心明天的媒體給您報道，斷章取義，惹上麻煩。
陳淮：我們今天來的都是善良的媒體，惡意的跟天都沒來。謝謝。
宋延慶：如果李總，如果方便，請談一下金科2012年的情況。第二，住宅到多久？
李戰洪：第一個問題，因為我是集團的新聞發言人，我跟證券公司簽了保密協議的。不能在要求的情況下在年報前披露任何信息，不然要嚴懲。所以第一個任務沒辦法完成，股票在A股市場每天在交易，一句話會引發股票的升或跌。
第二個問題，住宅到多久？我覺得第一個反應是主動，一個是被動，如果開發商沒有準備好，有可能帶來的問題，遠遠大於住宅市場。我看到死亡的住宅地產比商業地產更多，所以很恐怖。比如說我們三年之內，到現在才五個，因為我們五星級大酒店連續五年在重慶排名第一，自己管理的。所有的外來品牌都做不過我們，我們遠遠超過他們。所以這種情況之下，我們拿地的模式，拿商業地塊的模式，未來兩三年之後，現在在建的酒店就有將近五個星級大酒店。在這種情況下，我是用我的長處，用我的連續五年打敗了外來的酒店集團，所以這時候才開始進入，做酒店式管家。所以如果沒有做好準備，就盲目進入商業地產，進入城市綜合體，將讓你付出代價。謝謝。
宋延慶：下面的四位，拿着話筒，主要是兩個問題，第一，用一句話簡單介紹一下自己的名字和公司，第二，是否看好從住宅到商業地產的轉型。看好或不看好，一個理由。謝謝。
曹少山：簡單說，住宅開發商轉型到綜合體這種開發，我的一個基本觀點，不是特別看好。綜合體凡是涉及到商業地產開發的，只有在商業地產上有一些沉澱的才會賺錢，不然會死得更快。
黃冠青：我叫黃冠青，海上嘉年華的。剛才前面聽了朱老師包括陳老師的一些話，還有剛才盧總的，很客觀，也很理性。從住宅到商業綜合體這個話題有點大，都是講房地產開發，只不過是種類的分類而已。當城市化建設，從農村走向城市也好，隨着人的變動，資源的遷移、需求的遷移，實際商業地產趨勢越來越強。過去幾年，純做商業綜合體的也有，而且做得很大。
但是商業綜合體，我認為是滿足需求的商業性綜合體，這個和一個區域內的需求有關，不會說我去北京的天街，是因為我喜歡那兒，是有目的性，滿足區域內需求的。包括在國外新加坡的話，每一個城鎮會有30萬或40萬人口，會有一箇中心，一個小的商業綜合體，裏面包含了超市、影院，汽車總站、地鐵總站、學校、醫院等等。這其實是滿足一定的需求。這個商業綜合體牽扯到定位，不是說所有的商業綜合體都搞LV，搞阿瑪尼。不是滿足中產階級的，也不是滿足大眾的，是一種搭配，一種良性組合，來滿足這個區域生活質量的真實提升。所以不是純粹從住宅到綜合體是好還是不好，如果某一個區域過度集中，同質化開發風險就很大。現在很多二線城市，越是霓虹閃亮的地方，反而是風險最高的地方。謝謝。
宋延慶：我追問一個問題，最近美國一個經濟學家說，中國如果有房地產泡沫的合，這個泡沫的破裂有可能是在商業地產上，您是否同意這個觀點？
黃冠青：所有城市的發展也好，區域的規劃也好，包括人口的遷移，您也知道我們有計劃生育，人口到一定時候會有一個穩定的數字。如果有區域規劃，就有人口的流動。這些人口是屬於在這裏支持本地結構經濟紮根的羣體，是這種剛性，不是在這裏上班，晚上回去，那是一種過客。所以這種需求會停留在那邊，所以需要商業綜合體維持的，需要周邊成熟起來才行的。這裏麪包括政府規劃，產業定位，包括稅收等等，這是整套的佈局。
另外其實還有周邊的區域，比如說50公里以內，相似規模的體量有多少，這個同比，不是具體一個項目，或者具體一個城市的問題了。
宋延慶：相對的。好，下一位。
鄒毅：各位好，我是來自洲聯集團的鄒毅。我們集團是做前期規劃、定位、宣傳策劃的專業機構。今天主持人提到的問題，從住宅到商業綜合體，對這樣一個判斷，我們現在在全國一二線城市都在接這樣的項目。從目前國內市場的具體項目土地開發情況來看，我認為短期來看，不是很看好。但是從中長期來看，我們堅決看好，有一個數據。現在發達國家的商業地產的比重達到60%—70%，整個商業地產的存量，佔整個中國的房地產比重不到20%。所以從這個大的成長空間來看，我們認為有比較好的發展空間。但是短期來看，由於住宅的限購，以及投資趨向的不明確，所以大部分人城市綜合體這樣的商業地產，我們發現在成都、南京等其他城市，調查過相關數據，短期來看已經達到了4、5平米的面積，至少在兩到三年之內，所以進入優勝劣汰的市場過程。所以城市綜合體，我們認為存在泡沫。因為我們做過某些城市的相關分析。
同時，我們認為現在整個中國的商業市場，下一步存在渠道分化的趨勢，什麼叫渠道分化呢？過往的計劃經濟時代，老百姓購物來自百貨商店。因為計劃時代，國家控制，百貨店是主要的市場消費渠道。大家下一步，隨着市場進一步分化之後，購物中心、城市綜合體，特色餐飲街區，以及各類品牌專賣店鋪，以及大型的店，會逐步分化功能需求。現在從國家政策調控也好，下一步住宅市場進一步嚴控，可能會使一部分投資或者消費需求釋放到城市商業中去。從這方面來看，貨幣的投資轉移，會帶來消費的同樣增長。但是我們看到渠道分化情況非常嚴重，所以城市綜合體是正在蓬勃發展的一類，並不是全部的業態。所以如果都是這種業態的話，下一步會存在一定的風險。
宋延慶：尹總我比較熟了，是業內比較著名的商業地產專家。尹總講一下您的觀點。
尹寶軍：謝謝，今天有學者、有開發商、有機構代表，也有服務商。我們主要為商業地產的服務者，我們是一個第三方的服務者。首先我想對中國的商業綜合體，有一些基礎研究。我們對商業綜合體體量10萬平米以上，三種業態，寫字樓、商業、酒店、複式公寓等10萬平米以上的我們叫做城市綜合體。
我們的一個數據，過去三年，現在累計到全國一二三線城市，已經有了綜合體建築面積是5500平米，未來三年還有6000萬，就是說達到1100億10萬平米以上的城市綜合體。
所以我覺得現在面臨三個缺乏的問題，第一是缺資金，不是住宅，不是這麼快滿足資金規模的。所以商業部分一定有資金支持的。第二，缺人才，住宅的一些銷售人員、設計人員很難轉到做商業綜合體的方面來。第三，缺經驗。很多國內的開發商沒有經驗，做商業沒有三年五年的運營，前期設計，後面三到五年的運營、培育期，肯定是不可能的。所以整個市場是在經歷一輪痛苦過程。2010年年初的時候，租金達到最低點，但是從2010年第三季度開始到現在，整個市場，CBD的寫字樓租金翻三倍。所以我們看到這是很痛苦的過程，沒有資金去支持，後面很難得到應得的利益。所以商業綜合體，我們覺得風險非常大。
宋延慶：總結兩句話，開發商要謹慎進入商業地產市場。第二，如果進入的話，要具有相當的資源和能力來操作。好，第一輪的問題我們問完了，商業綜合體，這個問題很沉重，我們拋到一邊。剛才說一個多億的潛在供應量，還是蠻大的。第二個問題，我不說題目了，跟大家講講想說的。
朱中一：對商業地產這塊，我們主要的一句話是積極引導商業地產的發展。商業地產肯定要發展的，因為國家的地產產業的支持，肯定是要發展的，但是作為我們行業協會，要積極引導它的發展。這是我最基本的觀點。
宋延慶：昨天咱們行業發佈了500強，這500強的座次、排名、業績大多數快報、年報都出來了，這釋放了一種信號，就是我們整個房地產市場的格局發生了一種新的變化。您怎麼看今年和未來幾年時間內房地產市場企業的競爭格局？
朱中一：在政策的調控下，毫無疑問的，正常情況下，排名的變化也是正常的。比如像綠城，原來在前三名，後來到二十幾名，因為它以前轉搞高端的，現在企業的策略問題，是不是跟政府政策相匹配的問題，另外經營理念也轉變了。另外，原來40現在到17的那家企業，它順應政策，到了三四線城市，甚至到縣城，短平快的發展。還有，我們始終認為像萬科、恒大這種高週轉的理念，是能夠適應咱們目前的市場變化。
我覺得我還是這句話，作為我們的企業，始終是要順應，不要跟政策鬧彆扭，這樣很難發展。只有順應政策，做好區域定位、業態、產品，才能穩定發展，否則是很難健康發展的。
宋延慶：這使我想起華潤置地發佈的年報，產品結構的調整一定程度上取決於華潤去年有百分之五六十的增長。我就這個話題，問一下，春節以後房地產企業是多事之秋，比如說萬科的“地板門”事件，這兩天曝出星河灣裝修質量出現問題，陳所長，您就這個問題，適當說一下，企業產品導向、市場導向，為消費者負責的精神，向開發商提一些建議。謝謝。
陳淮：您說這些問題，不是開發商造的，地板是萬科造的嗎？
宋延慶：供應者是屬於開發商，地板是製造商做的。
陳淮：我聽着彆扭，現在風險最大的，現在開發商多事之秋並不是非常確切，最多事的是政治家。今年以來多事之秋是政治家，哪裏輪到開發商呢？我們在城市化發展過程當中，面對這樣那樣的事後才能發現的問題，一點都不奇怪。我剛才幾次提到北京的著名小區，50萬人口的聚集區，沒修停車場，沒修高速公路口，我們在城市化過程中，還存在着太多太多的問題，包括商業地產、包括基礎設施。這兩年，我們的城市以2011年，媒體告訴我一個新詞，叫“到城裏去看海”。我們城市化過程中，敢情想起水是往低處流的，如果把城市淹了，我們要划船。如果這樣的話，我們的城市是多事之秋。
你剛才說的，這不是偶然事件，發展過程中逐漸有缺陷，我們不斷完善，不斷積累經驗，這是作為新興的，從農村到城市，不斷發現問題，解決問題的一個常態。我更想說明的，我們真正建築質量最低的時候是90年代中後期。進入21世紀以後，我們規劃的功能性、居住性，都比那個時候有大量的提高，而不是相反。但並不是說就沒有問題了，還仍然有很多的問題需要逐步的克服，你說多事之秋怎麼看？我覺得開發商必須要承擔的風險。從這個風險講，我認為我們在這裏討論，做不做商業地產，還是做住宅更好？這個話題，其實也有短見。短見在哪裏呢？開發商不應當過多承擔這個房子賣得出去還是賣不出去的風險，在一個城市的房地產市場有專業的銷售公司來承擔流通、銷售過程中的風險的。我們在開工之前就有一個合理的銷售價格，把這個房子賣給代理的專業銷售公司了，商業地產持有過程中，這個城市發育的程度快慢，這樣的投資機構他們依靠長期持有物業獲得穩定回報，而這些風險的合理，不是開發商想租金是多少，沒有開發商去賣商鋪的。
第二，天下的有情人終成眷屬，不一定漂亮的姑娘娶過來就幸福，你瞧見別人合適的，不一定對你合適。第二，女大十八變，商業地產最大的特點就是你的獨到眼光，把醜小鴨開發成光彩炫目的明星，那是你的本事。請注意，股票一定是高拋低吸的。因為沒有一個股票是不停的漲，所以你在高位賣，低處買，這是最基本的。房子一定沒有機會高拋低吸，你一定有機會高拋，但是沒有機會低吸。不可能把房子高位買，便宜價再買回來。誰有過這樣的經歷？你只能再買回新開發，升值空間沒有被發現，你買回來了。地鐵修到這兒，它就升值了，隨着人民生活水平提高，對商業的需求增加了，你就升值了。但是也可能以後女士不逛商店了，都在網上購物了，你就慘了，這得看你的機會。謝謝。
宋延慶：謝謝，由於時間的關係，第二輪的問題問不完了。我選一個代表，就是金科的李總，問您一個問題，您如何看今年的房地產市場？有一種聲音說年中入低，年終房價上來了。您發表一下您的觀點。謝謝。
李戰洪：我的觀點是，房地產經過2009年、2010年兩個大年之後，2011年和2012年註定是小年，今年註定是小年，不要抱任何希望我拋開政治因素，十八大以前政策不會變。這個不管，我們以前的觀點，大年之後跟着小年，所以兩個大年跟着兩個小年，所以2011年和2012年是兩個小年。
第二個觀點，2012年或2013年，我不說時間長了，今年開發商是活下去，明年爭取活得好。
第三個觀點，房價調控到底是怎麼走，我有一個自己的觀點，就是我覺得下一次政策的發力點究竟在哪一塊？我分了五個方面：一個是中央政府、地方政府、銀行、開發商、消費者、購買者，這塊來說，所有政策的發力點，都沒有用在自家的。中央政府、地方政府和銀行是自家人，別的人是開發商和所有者，所以都是在別人家的人壯大了，所以在打壓過程中，我們來看，鬧得最兇的是購房者說房價過高了，其實這過程中代價更大。開發商也是做出態度出來了，現在基本上常態、非常態，一下進入負利時代，暴利時代和負利時代其實都是非常態的，開發商也做出了積極態度。所以應該說微利時代，正常的貨幣利潤才是常態。所以過去不是常態，現在的負利時代也不是常態。所以我認為這裏面應該有所調整。第二，政策發力點一定在銀行，銀行要為房價降價做出貢獻。地方政府用地政策這塊，一般都有政策，中央政府要收房產稅，把稅費抬高，實際這自家人的三方都獲得了一定的好處，所以希望他們放低一下姿態，在2012年小年的過程中，政策發力點應該在自家人，中央政府、地方政府和銀行。謝謝。
宋延慶：還有4分鐘時間，我們嚴格遵守時間的安排。再選一個代表，河山資本的創始人，曹總您對今年年中和下半年的看法。謝謝。
曹少山：又是判斷市場。我比較贊同剛才談的，下半年我給大家一個建議，自古以來我覺得就是賣，不要抱太大的夢想。明年會不會降，大家都有所期待。從專業投資者的角度來看，我們對2013年以後的市場，最多也只是一個常態市場，而這個是歷史高位市場的70%—80%，所以希望大家做好這方面的準備。
宋延慶：既然陳所長引起來的，我們把最後一個問題交給陳所長。
陳淮：其實小年，我覺得我也贊同。但是事情還有另一面。人家都不結婚那年你娶媳婦兒，將來你生下兒子，該上小學和高考的時候，都是競爭最小的那一年。也許你今年拿了地，正好是供給最稀缺的那一年。謝謝。
宋延慶：這一輪對話結束，謝謝各位！
主持人：我們再次謝謝各位嘉賓為我們奉獻的城市觀點論壇青島行，這一場精彩思想與觀點的碰撞。隨着這一場討論的結束，我們今天的青島行論壇也要暫時告一段落。接下來有請參加演講以及對話的嘉賓上臺合影留念。我們再次掌聲感謝各位領導嘉賓的到來！
親愛的各位來賓、朋友們，2012年對於中國房地產行業而言，是極為艱難的一年，而我們有幸在青島相聚，共同研判形勢、尋找企業與行業全新發展之策，我們仍然期望着房地產有一個美好的未來。
再一次感謝今天參加我們論壇的各位來賓和各位朋友，感謝各位在論壇當中對我們的支持。
我們下午的活動環節是"城市觀點論壇帶您走進海爾雲社區全球體驗中心及海爾山海灣"，一起去看海爾地產的全新作品，歡迎您的積極參與。
謝謝大家，我們3月27日天津再見。