觀點網 東久新宜的“投資-建設-運營-退出-再投資”全閉環策略已經足夠成熟。

近日，東久新宜與申萬宏源共同成立了一隻規模5億元Pre-REIT基金，用以培育優質智能製造產業園區，為東久新經濟REIT提供擴募項目儲備。

所謂的Pre-REITs，一般是指對於具有發行公募REITs潛力的標的資產而言，投資者提前介入標的資產的建設、運營和培育過程，並在時機成熟時通過公募REITs實現退出的投資業務模式。

產城園區評論瞭解到， Pre-REITs最理想的退出方式通常是在資產培育成熟後通過公募REITs進行退出，即通過資產的上市實現真正的退出；但對於Pre-REITs的投資人來說，通過資產整售大宗、類REITs、基金再續期等方式都可以實現資金的回籠和退出。

據悉，東久新宜與申萬宏源此次成立的園區基金擬投資項目位於上海產業核心區及長三角地區。東久新宜將作為合資平臺的管理人，提供包括投資、開發和運營管理在內的一系列資產管理服務。

東久新宜提及到，基金成立後將與東久新宜運營的其他產業園區形成協同效應，併為國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金提供優質的擴募項目儲備。

投資資本閉環

眾所周知的是，類似於產業園此類資金量需求大、建設運營週期長的項目，需要運用證券化路徑解決籌建前期資金、存量資產如何盤活等問題。

一般而言，當下重資產持有不動產的模式，主要是通過“私募培育（Pre-REITs）+公募退出（REITs）”的產品設計實現投資閉環。

有分析將Pre-REITs比作Pre-IPO，通過Pre-REITs在一級市場提前鎖定優質的基礎設施等資產，並取得項目的控制權，通過與產業運營方的綁定，對不動產資產進行孵化，併為公募REITs儲備項目，構建基礎設施等不動產的閉環投資模式。

產城園區評論瞭解到，Pre-REITs的產品形式包括直接投資項目公司，以及用私募股權基金、信託計劃、資管計劃等投資於項目公司股權兩種大類形式，直接投資項目公司股權適合對於底層資產有篩選能力和運營培育能力的投資人，而通過私募基金等方式投資更適合財務投資型機構投資者。

對於這筆私募基金的成立，東久新宜董事長兼首席執行官孫冬平表示，未來，東久新宜將致力於推進產業基礎的高級化和產業鏈的現代化。憑藉在產業基礎設施投資及開發、資產運營及新經濟產業導入等方面領先優勢持續為投資者賦能。

值得關注的是，此前於2022年，東久新宜就曾與中國人壽合作Pre-REIT基金，投資標的為長三角區域智能製造產業園區，總投資規模近30億元。更早之前，2016年，東久與中航信託共同成立了100億元的產業園區QFLP基金；2017年，與招商銀行成立35億元的第二支QFLP基金；2018年，東久不僅發起設立了規模10.01億元的智能製造產業園ABS，還相繼與上海臨港、北京電子城發起產業基金。

公募REITs則給東久新宜旗下的園區資產，提供了重要的資本退出途徑，打通 “投資-建設-運營-退出-再投資”全閉環。

2022年10月14日，東久REIT於上海證券交易所上市，成為國內首批以標準廠房作為底層資產的產業園區公募REITs產品之一。

該REIT發行規模為15.175億元，投資的基礎設施資產為：上海市金山區亭林鎮金舸路288號的東久（金山）智造園項目；崑山市玉山鎮南淞路111號的東久（崑山）智造園項目；無錫新區飛鳳路5號的東久（無錫）智造園項目；常州市新北區黃河西路585號的東久（常州）智造園項目。

2023年四季度，上述基礎設施項目平均出租率為99.39%，期末出租率為96.51%，租金收繳率99.24%。

而在東久新經濟REIT成功上市後，東久新宜就一直計劃擴募。“對我們來說，擴募勢在必行。”孫冬平曾公開對外表示。

今年初，東久新經濟REIT的擴募方案落地。3月26日，國泰君安披露，東久新經濟REIT擬實施擴募，並新購入位於南通、重慶兩地三個產業園項目。三個項目的注入，只是東久新經濟REIT擴募第一步。孫冬平此前表示東久新經濟REIT將會持續注入優質資產，並不斷優化REITs投資組合。

東久新宜版圖

東久新宜是中國領先的新經濟基礎設施投資者及開發運營服務商，總資產管理規模超過190億美金，總建築面積超過1400萬平方米，旗下包括智慧物流與冷鏈、智能製造、生物醫藥、城市更新四大業務板塊，以及私募股權投資平臺東久新宜資本。

而東久新宜是孫冬平一手打造的產業帝國。

將時間線撥回2011年，沈晉初（ESR聯合創始人）和孫冬平一起成立易商，孫冬平離開易商後於2014年拉上華平成立東久中國，這是一家專注工業與生物醫藥園區開發及運營平臺。

有意思的是，2018年，孫冬平又成立了新宜，這是一個聚焦物流倉儲投資的新平臺，專注於投資、開發及運營位於中國主要樞紐節點城市的智慧物流項目，業務模式與普洛斯、易商類似。

東久新宜則是2021年在兩家企業合併後成立的新集團。2021年12月16日，東久中國及新宜中國聯合宣佈合併，並通過引入戰略投資者募集資金超過15億美元，合併後的新集團命名為東久新宜集團，旗下包括工業與生物醫藥園區、城市更新、智慧物流與冷鏈，數據科技四大業務板塊。

新集團在中國一線及1.5線城市持有資產總建築面積超過1000萬平方米，總資產管理規模超過110億美元。

合併完成後，東久新宜協同各領域優勢資源，為中國新經濟提供全方位一體化的基礎設施運營服務與解決方案，助力中國經濟的產業轉型和科技創新。

也正是通過此次合併，孫冬平打造出了一個國內領先的、最具規模和服務優勢的新經濟基礎設施平臺之一。合併之後的東久新宜，也較少單獨提及物流倉儲或者工業園區，而是更加強調新經濟理念。

2023年，東久新宜完成多支人民幣及美元基金募集，覆蓋智能製造、物流冷鏈、生物醫藥等多個新經濟基礎設施領域的產品類型。

除此之外，東久新宜還與多方達成合作。

2023年10月24日，貝恩資本和東久新宜共同宣佈設立新經濟基礎設施平臺，將用於中國核心經濟圈城市智能製造園區資產開發及運營，總資本規模約2.5億美元，雙方將以股權投資的方式出資。

該合資平臺的首批擬投資資產位於長三角區域，項目建成後將為該區域提供高質量智能製造基礎設施，並與東久新宜運營的其他產業園區形成協同效應，促進智能製造產業聚集。東久新宜是合作平臺的項目管理方，貝恩資本為戰略投資方。

不久後的10月30日，東久新宜再宣佈，與一家全球領先的境外投資機構共同設立智能製造基礎設施開發平臺，投資規模超7億美元，合資平臺將在國內核心經濟圈，投資運營包括智能製造廠房等在內的高端智能製造園區資產，首批擬投資項目或將落地於上海產業核心區及長三角地區。