觀點網 6月9日，招商蛇口于深圳準時召開2025年年度股東會。
出席會議的管理層有公司董事長、黨委書記朱文凱，董事、總經理、黨委副書記聶黎明，财務總監、董事會秘書余志良等多位高管。
據參會股東轉述，會議包括議案宣讀與審議、股東問答兩個環節，問答中對股東提出關于行業當前形勢、公司戰略以及日常運營等關注點作出及時回應。
整體而言，招商蛇口正堅定深化改革、守正創新，力求業績穩健、韌性前行，行穩致遠。
風浪中求穩
2026年第一季度，招商蛇口迎來了财務報表上的第一個轉機。
比起2025年有所下滑的營收，招商蛇口今年前三月錄得收入236.69億元，同比上升15.74%，此外歸母淨利潤為3911.86萬元。
招商蛇口将營收增長歸結于政策大方向的指引，以及市場回暖趨勢。
據了解，今年以來政策層面暖風頻吹，央行結構性降息並下調商業用房貸款首付比例、财政部延續換購住房退稅優惠、收購二手住房用于保障房在部分地區落地實施且區域逐步擴大，政策密集出台穩定市場預期。
需求層面，從3月開始市場反應逐漸熱烈，各地成交數據有所回升。處在行業企穩回暖階段，招商蛇口判斷市場修復其實還需要持續一段時間。
“就算在企穩回暖的階段，在不同城市，或同一城市的不同地段，甚至同一地段的不同項目都有非常明顯的分化表現。”
對于土地投資策略，管理層表示,招商蛇口一方面順應市場變化而調整銷售、投資、開發的鏈條，另一方面則堅持聚焦核心、量入為出、以銷定投的策略，在行業築底企穩時間段更偏向穩中求進。
銷售層面，招商蛇口2026年前五月累計實現簽約銷售面積234.9萬平方米，累計實現簽約銷售金額760.35億元。
投資方面，招商蛇口5月獲取杭州市西湖區雙橋單元XH020302-17地塊一宗土地，投資金額約為12.18億元。
以銷定投已成為房企普遍投資策略，有股東關注到不久前招商蛇口參與深圳南山粵海街道地塊出讓競拍，但地塊最終以150.74%溢價率、57.72億元總價花落保利置業。
管理層對此表示，優質地塊成為各家房企激烈競争目標是目前行業自然現象，類似于“大家都看好的東西很難不卷”，但公司有自己的投資紀律，並不是核心城市的核心地段不計代價争取。
“目前房地産市場還沒有到全面復蘇的節點，現在手上有現金是能夠拿到好地的。”招商蛇口将會嚴格按照以銷定投及投資基礎回報率堅持投資策略，根據正常的現金流、利潤表和有息負債三者間平衡，高質量完成發展工作。
戰略發展、資産盤活、優先股
行業風浪襲來，招商蛇口想成為行駛得最平穩的那艘船。
面對復雜的内外部環境，在穩定主業的同時做強運營、做大服務、做好風險管控，招商蛇口在業績發布會上便提出從傳統的開發商真正轉變為“開發商+運營商+服務商”，並成為中國領先的地産園區綜合開發運營服務商。
将資産運營業務作為轉型主戰場之一，招商蛇口2025年資産運營業務實現營業收入71.73億元，同比微增0.32%，占總營收比例4.64%，較上年提升0.65個百分點。
招商蛇口資産運營業務包括集中商業、産業辦公、公寓酒店等持有物業運營與資産管理以及會展和郵輪業務，目前已經搭建蛇口産園REIT、招商租賃住房REIT和招商局商業REIT三個REITs平台，對應産業園、公寓、商辦寫字樓業态。
會議上，對于深圳太子廣場項目及昆山招商花園城項目開展商業不動産REITs申報發行工作議案進行審議，有股東關注到項目質量以及發行REITs的收益率平衡問題。
招商蛇口表示，公司針對持有的所有物業類型都會做收益監測，不同類别的REITs資産在資本市場中的收益率水平並不相同。
對于每一個新的持有資産，首要目標便是項目經營現金流回正，第二個目標是收益跑赢經營貸利率，然後才能考慮滿足發行Reits的收益率水平後擇機發行。
不過，招商蛇口還處于轉型期，持有的資産類型多樣且項目數量較多，在能夠申報發行REITs的優質資産之外，部分存量資産的盤活路徑仍在路上。
根據年報，招商蛇口按照成本法計賬原則對投資性房地産進行計量，2025年内計提折舊約30億元。
管理層表示：“公司仍處于向資産運營與開發並重轉型的過程中。按成本法計提折舊是一種更為謹慎的會計處理，短期内會對公司報表利潤産生一定影響，但長遠看有助于夯實公司資産質量，為未來輕裝上陣做好準備。”
值得一提的是，招商蛇口于6月5日發布公告，公司78億元向特定對象發行優先股的注冊申請已獲證監會同意注冊批復。
作為首個申請發行優先股的地産企業，招商蛇口表示，公司2025年末綜合資金成本為2.74%，新增公開市場融資票面利率處于同期行業内最低區間，後續是否發行優先股會結合資金成本綜合考慮。
截至2025年期末，債務結構持續優化，現金流保持強勁韌性。公司剔除預收賬款的資産負債率為64.17%、淨負債率72.46%、現金短債比1.19，總有息負債2424億元，其中一年内到期有息負債560億元。
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