觀點網訊：4月30日，江多部門聯合發布《關于進一步優化調整本市房地産政策的通知》（“湛七條”）

一、加大住房公積金貸款支持力度

适度提高住房公積金最高貸款額度，繳存人家庭購買住房最高貸款額度提高至120萬元；現役或退役軍人家庭申請住房公積金貸款的，每戶貸款額度在現行可貸額度基礎上提高20萬元。

二、實施居民購房補貼政策

政策實施期間，購買我市新建商品房住宅並完成網簽備案、繳交契稅的購房人，按合同總價的1%可獲得單套最高不超過2萬元的購房補貼。全市購房補貼總額共計1820萬元；購買我市商務公寓等類住宅用于家庭居住的購房人，經供水供電供氣單位核準後，其水電氣執行居民生活用水用電用氣價格標準。

三、實施商務公寓義務教育統籌

購買我市商務公寓用于家庭居住的購房人（商務公寓屬夫妻雙方名下在本市範圍内唯一商品房），在保障區域内住宅類房屋和戶籍類學位安排後，購買商務公寓的适齡子女義務教育階段入學納入統籌安排，由縣（市、區）結合招生政策負責組織實施。

四、降低房地産開發企業經營成本

（一）依規合理調低房建項目城市基礎設施配套費計費基數。通過優化計費核算口徑，統籌平衡城市基礎設施建設資金保障與市場主體減負需求，有效降低項目建設成本，增強城市投資吸引力，促進房地産業與城市建設良性平穩發展。

（二）優化開竣工違約責任規則。新出讓項目開竣工違約金由每日千分之一調整為每日萬分之零點五，按逾期計容建築面積比例和違約天數核算。已出讓項目在本通知印發前違約按原合同執行，印發後産生的違約行為經雙方協商一致可按新標準簽訂補充協議。已發布出讓公告未簽訂合同的項目按挂牌文件執行，經雙方協商一致可同步簽訂補充協議變更開竣工違約核算規則。

（三）創新在建工程抵押管理。已辦理在建工程抵押的項目，可通過替代擔保（含替換抵押物、擔保、保證金、保函）解除部分或全部抵押，並取得預售許可證後，可按“套”為單位辦理在建工程抵押登記。

五、優化住宅設計與計容規則建設品質好房

（一）鼓勵第四代住宅立體生态設計。結合《湛江市國土空間規劃管理技術規定》，在與國家標準和省級技術規定不沖突的前提下，對戶屬空中花園、空中共享庭院等立體生态空間适當放寬計容規則。

（二）鼓勵靈活可變的住宅戶型設計。建設全齡友好城市，适應家庭人口數量和結構變化的需求，新建住宅鼓勵靈活可變的戶型設計，可增加儲物收納空間、多功能彈性空間。

（三）支持住宅首層設置停車空間。居住用地内可集中設置首層停車空間，層高≤6.5米，建築面積不計入容積率，以停車空間頂闆面層作為室外地坪，計算上部建築的建築基底面積與綠地面積，分别納入項目建築密度、綠地率計算。該停車空間按多層建築要求退讓，沿城市界面宜設商鋪（計入容積率及建築密度）及風雨連廊，其他界面設公共開放空間或綠化；豎向設計與周邊順接。

（四）優化空間計容標準。地下室突出地面的通風井、采光井、排煙井、疏散樓梯、出入口雨棚等不計入容積率和建築密度；住宅配建的公共廁所（無論是否獨立占地或移交）不計入容積率；卧室、衛生間可設淨高≤2.1米、進深≤0.8米的飄窗，不計入容積率，不再要求窗台與地面高差、結構内外及外圍形式，但不得三面及以上設置。

（五）優化陽台控制要求。除服務陽台外的其他陽台，無論封閉與否，按照水平投影面積的1/2計算容積率（不應随意将住宅套内空間分割成陽台，對于有悖正常使用功能、尺寸和設置要求的陽台，作為套内空間按樓闆水平投影計算容積率）；連續開敞率不低于40%的主景觀陽台不限進深，其他陽台進深≤3米；每套住宅可設置一個服務陽台，水平投影面積≤5平方米，不限制陽台位置，無論封閉與否，此部分建築面積不計算容積率。

（六）鼓勵建設地下公共停車場補足停車短闆。為緩解群衆停車難題，在符合相關規範並保證安全的前提下，支持利用産權清晰的自有用地地下空間建設公共停車場，增建的公共停車場可以不改變既有用地性質及規劃用地性質、無需單獨申請規劃條件、不計入原地塊規劃條件确定的容積率，建設單位憑有效的用地證明文件按照建設工程規劃審批程序報建。

六、精簡房地産項目審批流程

（一）推行存量土地轉移預告登記。存量土地投資未達25%，因項目整體轉讓或重組确需盤活的，經屬地政府及自然資源部門同意，可向具備資質的受讓方辦理轉移預告登記。該登記不視為完成轉移登記，不免除違約責任，正式辦理轉移登記時仍需符合法定條件。

（二）容缺辦理報建手續。分期繳納土地出讓價款的住宅用地，在合同約定期限内可憑土地出讓合同、交地确認書等辦理建設工程規劃許可證。繳清剩余出讓價款及利息後，方可按規定申辦不動産權證。

（三）分期繳納城市基礎設施配套費。房地産開發企業在申報建設工程規劃許可證時，可先行繳納城市基礎設施配套費的50%，剩余50%應在申請辦理商品房預（現）售許可證前繳清。

（四）簡化規劃許可變更程序。已取得建設工程規劃許可證但未辦理預（現）售許可的項目，在不突破規劃條件、規範且不涉及鄰避設施、不涉及周邊利害關繫人重大利益的前提下，對戶型、區内道路、配套設施位置與面積、附屬綠化布局、用地豎向標高、地下室車位及配套用房布局等調整，免于批前公示，但應依法征求相關主管部門意見。

（五）精簡建設工程設計方案審查内容。建設工程設計方案聚焦規劃指標、建築布局、交通組織、建築風貌、配套設施、間距退讓、豎向設計等管控要素，海綿城市、綠色建築、樹木遷移、夜景燈光、綠化工程設計不再作為審查内容，依據主管部門意見以指標形式納入書面審查意見，由建設單位在施工圖設計中落實。建設工程規劃許可階段取消審批夜景燈光工程方案與綠化工程設計方案。建設工程規劃許可證所附建設工程設計方案總平面圖應標明綠地布局、各綠地面積及用地綠地率，作為規劃條件核實的依據。

（六）一次征詢公共服務設施設計方案意見。住宅項目配建的公共服務設施，在規劃方案初步設計審查環節由自然資源部門“一次征詢”主管部門及接收單位意見。各部門在限期内對公共設施建設規模、位置、出入口一次性提出意見，提出意見的單位負責跟進指導項目方修改。室内裝修、建造材料及設備等由接收單位在施工圖環節監管。

（七）适度放寬規劃條件核實標準。對于因消防、人防、供電、市政管網調整等客觀因素，導致綠化、車位布局及數量變化等情況，在取得消防、人防、市政、供電主管部門核準（證明）材料且不低于規劃要求的前提下，可據實對綠化和車位進行規劃條件核實。

（八）支持存量社區公共服務設施功能調整。基于居民意願和周邊公共服務設施布局情況，支持對已建成並移交政府的現有低效公共服務設施進行功能轉換，使用功能在同一用地類型（中類）内或現行社區公共服務設施設置標準中同一類别内調整的，經屬地政府及行業主管部門同意後，免于辦理規劃許可手續；跨設施類型調整設施使用功能的，經屬地政府及行業主管部門同意後，可以直接辦理建設工程規劃許可手續，無需重新申領規劃條件。

（九）加強施工圖階段國土空間規劃管理。設計單位應當根據建設工程設計方案和建設工程規劃許可内容編制項目施工圖設計文件，並與其標明的技術經濟指標和平面布局、功能布局等相一致。

七、實施“工抵房”網簽備案

對已取得預售許可的項目，房地産開發企業抵付給施工企業、材料供應商等的商品房（即“工抵房”），按雙方簽訂的“工抵房”合同或協議，可直接将相關房源網簽備案至施工企業、材料供應商等。項目辦理現房銷售後，網簽備案合同可進行一次更名。

本通知自今日起在全市範圍内執行，有效期三年。國家、省另有規定的從其規定，各責任單位依據本通知制定配套實施細則。

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