上海，2026年4月10日——戴德梁行針對2026年一季度上海寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場以及産業地産市場進行全景盤點，並展望2026年行業發展新機遇。

上海寫字樓市場供需博弈中尋突破，分化發展啟新程

2026年一季度，上海甲級寫字樓市場供應集中放量，共有3個新項目入市，總供應面積約38.62萬平方米，分别為長甯“A.F.A上海融僑中心”、徐匯“徐家匯中心三期B座”以及靜安“華潤中心”，新增項目均布局核心區域，進一步豐富了核心區優質寫字樓供給，也加劇了市場競争格局。

成交端呈現回暖态勢，一季度全市甲級寫字樓淨吸納量21.22萬平方米，環比、同比分别增長72%和103%，市場需求持續釋放，企業選址意願提升。但受新增供應集中入市的影響，一季度全市甲級寫字樓平均空置率小幅上升0.21個百分點，至23.59%；疊加供大于求的市場格局與企業降本增效的普遍訴求，全市甲級寫字樓平均租金延續下行态勢，降至人民币6.54元/平方米/天，環比下降1.2%，租金下行壓力仍未緩解。

從區域闆塊表現來看，市場分化态勢明顯。新興闆塊表現亮眼，徐匯濱江、普陀真如以及虹口北外灘等區域，憑借自身産業集聚優勢、完善的配套設施以及相對較高的性價比，吸引大量企業入駐，部分新項目及次新項目成交活躍度突出，成為企業選址的熱門區域。與此同時，靜安南京西路、徐匯徐家匯等傳統核心闆塊，依托成熟的商務氛圍、優越的地理位置以及前期紮實的招商鋪墊，其新增項目也實現了穩步去化，整體保持穩健發展态勢。

行業結構方面，租賃需求呈現明顯集中化特征，專業服務業、金融、零售貿易和TMT四大行業租賃成交最為活躍，租賃面積合計占比超八成，成為支撐市場成交的核心力量。其中，專業服務業表現最為突出，租賃占比達33.5%，其中聯合辦公延續強勢拓店需求，重點布局全新樓宇及地理位置優越的存量樓宇；律所、咨詢及設計類企業則更傾向于選擇核心區或配套成熟完善的新興區新項目，兼顧品牌形象與辦公便利性。金融業以24.4%的租賃占比位居第二，成交主力集中在頭部券商、基金、保險、銀行等機構，租賃需求以半層或整層為主，多為企業自用。零售貿易、TMT行業租賃占比分别為15.1%和9.6%，其中奢侈品貿易類企業聚焦核心商圈新項目，依托核心區位的流量優勢提升品牌曝光；生活類消費品企業仍傾向于布局傳統核心商圈，貼合消費人群聚集特點。科技類公司的行業聚集度持續提升，主要集中在徐匯濱江、楊浦等産業氛圍濃厚的闆塊，依托區域産業扶持政策與人才優勢，實現集群式發展。

展望後續三個季度，上海甲級寫字樓市場新增供應規模仍維持高位，預計新增供應約54萬平方米，其中普陀真如、靜安核心及楊浦等闆塊新增供應規模均在10萬平方米上下，市場供應壓力将持續存在，空置率或維持高位運行，租金下行态勢大概率延續。随着上海持續推進高質量發展，疊加核心産業的持續升級，市場需求有望穩步釋放，行業分化将進一步加劇，優質項目與普通項目的去化差距可能擴大。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，未來上海寫字樓市場的分化格局将進一步凸顯、愈演愈烈，成為貫穿市場發展的核心主線。項目端呈現“兩極分化”态勢，核心區優質寫字樓憑借核心區位與品質優勢穩守陣地，而普通寫字樓及非核心區項目則将持續承壓，面臨空置率與租金的雙重壓力；企業端分化尤為鮮明，外資金融需求持續疲軟，而科技類企業需求逆勢向好，頭部金融機構保持穩健自用節奏；運營端，二房東與聯合辦公将憑借靈活适配性，繼續成為分化市場中的重要補充，精準對接輕資産辦公需求，倒逼行業向精細化運營轉型。

戴德梁行大中華區研究内容主管Shaun Brodie表示，一季度上海甲級寫字樓市場迎來大量新增供應，同時淨吸納量較上季度韌性回升。未來新興産業持續發展疊加政策扶持，有望加速釋放租賃新需求，支撐市場租金維穩。

上海零售商業市場：政策驅動與消費活力並進

2026年第一季度，上海零售租賃市場整體保持活躍态勢。春節假期期間，主要商圈客流及銷售額均實現顯著增長。在需求端回暖的帶動下，餐飲、潮玩、生活方式及娛樂等業态表現活躍。然而，随着新增供應持續釋放，市場分化趨勢進一步顯現。一季度内上海共有3個項目入市，新增優質零售面積約23.9萬平方米，推動全市優質零售物業總存量增至約2,619萬平方米。在供給增加的背景下，部分項目通過業态調整及招商策略優化以提升去化能力，但整體市場仍面臨一定競争壓力。

截至季度末，上海優質零售物業市場整體空置率約為9.8%。值得注意的是，核心商圈空置率維持在約5.85%的較低水平，明顯優于全市平均水平，反映出優質區位及成熟項目仍具備較強的抗風險能力。與此同時，中高端購物中心首層租金環比下降約0.7%，至人民币711.1元/平方米/月，表明租賃市場仍處于調整階段。在此背景下，優質項目依托品牌組合及運營能力維持較高出租水平，而部分項目則面臨去化壓力，市場分化特征進一步增長。此外，未來供應仍将持續釋放，預計2026年第二季度至2029年新增優質零售面積約68萬平方米，市場競争或持續加劇。

一季度，上海零售市場首店表現活躍。據不完全統計，全市新增及升級首店數量維持高位，餐飲類占比持續領先（如奈雪·茶pro全球首店、海底撈精品糖水鋪、傳喜·膠東萊等），零售類則聚焦品牌升級與高端布局（如BEYOND THE VINES中國首店、nanamica全國首店、SMILEY HOME全國首店、RUFFWEAR中國首店）。與此同時，二次元及文化體驗類業态持續升溫（如GiGO、MAPPA等落位百聯ZX創趣場），生活方式及設計師品牌亦加快拓展（如mooooi中國首家專賣店、Studio Nicholson中國首間旗艦店）。

從門店形态來看，概念店與旗艦店占比持續提升（如回力1927全國首家概念旗艦店），品牌開店邏輯由“市場試水”逐步轉向“品牌表達與體驗升級”。此外，多個品牌通過特色業态創新拓展消費場景（如科勒×Coleman跨界旗艦店），進一步豐富商業空間内容。在此背景下，各類高能級首店及創新業态持續在滬集聚，推動上海零售市場向多元化、體驗化方向深化發展，進一步鞏固其作為全國首店首發核心城市的領先地位。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，一季度以來，在政策支持與消費促進措施的推動下，上海零售市場延續回暖态勢，核心項目運營表現穩健。然而，随着新增供應不斷釋放，市場競争明顯加劇，促使更多項目通過業态優化與品牌升級提升吸引力。當前消費者需求正從單一購物，向多元體驗轉變，推動品牌及商業空間的不斷創新。在這一趨勢下，體驗型業态及新型消費場景持續涌現。正逐步成為驅動上海零售市場增長的重要力量。

戴德梁行大中華區研究内容主管Shaun Brodie指出，一季度上海消費市場整體呈現出穩中向好的發展态勢，居民消費活力逐步釋放。然而，随着大量新增供應入市，上海零售物業市場競争态勢進一步加劇，全市租金水平面臨下行壓力。展望未來，“十五五”期間，上海将從創新消費場景、引入高能級首店、釋放服務消費潛力，以及推動文商旅體展融合等多個維度協同施策，加快國際消費中心城市的建設步伐。

上海大宗市場成交反彈，非機構資金加速布局核心資産

2026年第一季度，上海房地産大宗交易市場呈現顯著反彈趨勢，共錄得21宗、共計136億的大宗交易，金額同比大幅提升45%，宗數同比小幅增長17%。因多宗外資持有的地標項目順利出售，單宗平均交易金額也由去年同期的5.6億元/宗提升至6.5億元/宗。此外，市場尚有超20億元的大宗交易已草簽合約，預計将在第二季度逐步釋放、完成交割。

從資産類别來看，辦公/研發辦公業态重獲投資者青睐，以約51億元的成交總額占據市場首位，占比達到38%。酒店闆塊錄得4宗交易，除1宗大型酒店交易外，其余3宗為總價1至3.5億元的精品酒店。長租公寓及租賃住宅作為公募REITs擴容的熱門類别，錄得2宗、共計近10億元成交。商業闆塊的沿街商鋪、核心區商墅等因低投資門檻、穩定現金流和稀缺地段等優勢，成為私人買家及民營企業青睐的優質避險資産。工業物流闆塊錄得1宗交易，為復星科技園售予弘毅投資。

買方格局延續了内資主導的态勢，内資買家成交總額占比高達約88%。與此同時，随着資産價格進入深度調整區間，估值窪地效應開始顯現，部分長線外資機構已呈現試探性入場的迹象。賣方市場方面，受宏觀環境與融資壓力推動，外資成為出貨主力，一季度外資出售成交總額約76億元，占全市總成交金額的56%，典型成交案例如黃浦中港匯、仙樂斯廣場98.68%股權、新茂大廈等，資産類别主要集中在辦公及綜合體項目。

非機構買家（包括高淨值投資者、實體企業、家族企業等）本季度表現尤為活躍，其交易金額占全季的67%，交易宗數占比高達81%。在非機構買家中，投資型買家占比約78%，自用型買家則活躍于優質辦公資産的配置。此外，一季度上海大宗成交中，金額小于3億元、或面積低于5,000平方米的小額、小體量交易占比顯著，顯示其仍是高淨值買家的首選標的。

對于2026第二季度及下半年上海大宗交易市場，戴德梁行華東區資本市場部執行董事蔡峰提出以下預測：

1. 不明朗的國際局勢疊加國内持續的低利率環境，優質大宗資産的防禦性配置優勢凸顯，預計本年度大宗交易市場将築底反彈；

2. 公募REITs 資産類型“百花齊放”，底層資産範圍持續擴大，有助于為大宗市場提供價格錨，為存量資産盤活增加渠道的同時增加交易機會；

3. 外資階段性撤出現象持續，随着外資持有優質資産的持續出貨，相應投資機會，尤其是低價辦公資産将愈發稀缺；

4. 在流動性、風險偏好及估值存在分歧的背景下，酒店、公寓和精品商業資産憑借其穩健現金流特征，或成2026大宗交易主流類别；

5. 3億以下小體量資産占一季度成交宗數近半比例，且成交類型多元化，未來将持續成為非機構自用及投資買家資産配置的一環。

長三角外資制造業：新增投資項目保持平穩，德國領跑，汽車與裝備制造為主要方向

據戴德梁行華東區産業地産部最新長三角外資投資季度觀察數據統計顯示，第一季度長三角地區（上海、江蘇、浙江、安徽）共落地外資制造業及研發項目50余個，涉及汽車及零部件、裝備制造、半導體、大健康、新材料、新能源等領域。新增投資項目保持平穩，國别分布與産業結構無明顯變化，其中德國項目數量居首，日本、新加坡、英國、美國、韓國等保持一定活躍度。汽車及零部件、裝備制造、半導體及大健康仍是主要的産業投資方向。

從産業分布上看，汽車及零部件産業簽約項目約10個，數量最多。裝備制造産業、半導體與集成電路産業、大健康産業（生物醫藥、醫療器械、衛生護理、保健品及食品等）項目分别簽約約9個，6個和5個。此外，新材料、新能源、供應鏈中心等産業也有項目落地。

從城市分布上看，上海以總部型、研發型、生物醫藥類項目為主；蘇州（含昆山、太倉、常熟）項目數量領先，産業覆蓋全面；無錫側重汽車零部件與半導體；常州集中新材料與裝備制造；南通在裝備制造與船舶設備領域形成特色；嘉興汽車零部件項目較為集中。

戴德梁行産業地産部中國區租賃與交易線負責人、華東區産業地産部主管賀超表示，一季度外資利潤再投資的項目增多，多用于設備升級、産能擴充和技術改造，是企業長期深耕中國市場的信号。這一趨勢契合國家鼓勵政策，在“遞延納稅+稅收抵免”的雙重優惠機制推動下，利潤再投資有望在外資增量中占據更大比重，成為存量外資深耕中國市場的重要路徑。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，上海“十五五”規劃明确提出加快培育新質生産力，聚焦‌集成電路、生物醫藥、人工智能等未來産業，推動全産業鏈突破。相關政策紅利将直接利好科技創新中心的辦公需求，為寫字樓、商務園區市場注入強勁内生動力。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。