根據行業數據可見，物業管理進入存量時代的趨勢深化，伴随規模紅利減弱，大多物業公司的經營策略發生轉變，更加聚焦可持續發展力。3月13日晚間，招商積余(001914.SZ)披露了2025年年度報告，在行業發展充滿挑戰的環境中，行穩致遠成為招商積余全年的主線。

報告期内實現營業收入192.73億元，同比增長12.23%，取得了雙位數增長；報告期内因處置衡陽項目一次性減少歸母淨利潤2.56億元，使其歸母淨利潤同比下降22.12%，但徹底解決了招商積余涉房的問題，有利于盤活資産、優化長期發展結構，輕裝上陣。剔除該一次性因素影響，招商積余2025年歸母淨利潤為9.10億元，同比增長8.30%，展現出穩健的經營基本面與清晰的長期主義選擇。

同時，招商積余财務底盤紮實穩固，流動性保障充足。披露數據顯示，招商積余年底貨币資金56.23億元，同比增長20.39%；有息負債規模5.17億元，同比下降37.94%，結構持續優化；應收賬款增速小于營收增速，資金周轉效率穩步提升；經營性淨現金流達16.41億，表現良好，加高了未來發展的護城河。

截至2025年末在管項目2,473個，管理面積達3.77億㎡，年内實現新簽年度合同額44.80億元，經營規模與管理質量持續實現雙增長。

至“十四五”末，市場完成了新一輪的“價值重估”，估值邏輯從“成長股”轉向“價值股”，投資者更關注企業的現金流穩定性、分紅能力和盈利質量；競争的核心已轉向“質量”與“效率”，拼的是服務品質、客戶滿意度、單項目産值和科技賦能。

全面夯實“能力底盤”，提質增效推動市場認可

詳細分析招商積余的年報，可以發現頗為明顯的“能力提升”導向。尤其在物業行業面臨“客戶滿意度承壓、物業費價格下行、收繳率走低”三重挑戰的當下，提質增效推動“質價相符”是必然選擇，即想要高議價能力，管理效率服務品質就必須跟上。

因而，近年招商積余加大了在提升管理水平、成本與采購管理優化、高品質服務體系構建、深化數智化和品牌建設等方面的投入。

尤其在成本與采購管理方面，招商積余在成本端建成了“投前指引、立項核驗、投後監測”全周期管理體系，完成了“核心三保、電梯維保、能源消耗”等多業态成本標準編制，並将住宅業态標準全覆蓋，建立“標準看闆”動态治理機制，有效推進成本精益管控與運營效率優化。

品質方面，招商積余重在建立高品質服務生态體系，在“非住宅和住宅”雙線發力。例如，非住宅闆塊主導發布了“行業首部客戶滿意度測評國家標準”，建立全流程評價叠代機制，第三方客戶滿意度達99.29分，居于行業領先標杆水平；住宅闆塊，通過打造“招牌服務”産品體系、構建“4+N”標杆模型，在2025年精選了16個標杆項目，實現服務價值兌現與品牌溢價提升。

另值得一提的是，當前行業正加速向智慧化、科技化轉型，對運營效率與服務體驗提出更高要求。為此，招商積余持續以數智化賦能業務，如用AI加強車場治理，用線上系統管理外包業務流程，深化AI在客戶場景的創新應用，推動總部、城市、項目三級體系“T+1”自動生成一本賬；推動“五階兩率”管控手段上線，深度融入鴻蒙生态等，提升項目管理質量。

及至2025年，招商積余在“中國物業服務企業綜合實力500強”中排名TOP3，並首次跻身“2025中國物業服務力百強企業TOP3”，側面印證行業對其綜合水平提升的認可。

年報數據也顯示，截至2025年招商積余在管項目增至2,473個，年内實現新簽年度合同額44.80億元，其中第三方新簽年度合同額41.69億元，同比增長13%。與2021年相比，招商積余“第三方新簽年度合同額占比”由近80%穩步上升至2025年的超90%，可見升級綜合管理與服務能力對拓展市場，並取得合作方長期信任有直接推動。

住宅市場拓展突破，增值業務逆勢錨定發展優勢

據悉，目前招商積余市場拓展主要面向住宅、非住宅兩大方向。住宅項目市場化拓展在2025年已實現了4.74億元新簽年度合同額，同比增長60%，招商積余還成立了“住宅發展專項組織”聚焦提升市場力、服務力、産品力。

不過住宅作為主要物業服務場景，企業之間比拼的早已不止基礎的物業服務水平，各類服務延伸和場景創新的增值服務，既是競技重點也是提高客戶滿意度的關鍵抓手。招商積余就持續将“社區增值服務”作為布局方向之一，目前已發展了到家服務、空間資源、房産經紀、美居業務等服務賽道，構建多元融合的服務生态。

這類服務賽道往往粘性高，且具有發展性。例如“到家服務”招商積余目前已擴大到50多個城市，在家政保潔、家電清洗、衣物幹洗、寵物服務等領域形成了口碑優勢，目前客戶滿意度和復購率表現良好。空間資源服務如“招小充”平台2025年已累計為新能源車主提供高效充電服務逾1,157萬次，減少碳排放量2.1萬噸。目前招商積余社區也普遍能提供“房産經紀”的二手房租售服務，構建服務閉環。

目前通過與招商蛇口戰略協同，招商積余還在部分高潛力樞紐城市提供批量精裝修的“美居業務”，加速擴張第三方維修服務網絡，在部分項目啟動“地産銷售+新房交付+舊房煥新”的價值鏈整合，開展“物業+康養”業務等，從母公司資源中深度挖掘合作可能和創新發展空間。

“百強企業社區增值服務收入占總營收的比重在2021年就超過了10%，成為物企重要的收入來源之一。”目前很多物企因發展乏力，增值服務收入貢獻顯著下滑。但相應的，逆勢維持增值服務發展的物企，無疑能夠錨定更大的市場拓展和收入增長空間。

對此，數據有所印證。截至2025年末，招商積余的平台增值服務實現營業收入5.37億元，專業增值服務實現營業收入37.86億元，兩大增值業務占物管收入比重23.24%，較2024年度占比18.72%進一步提升，伴随增值服務收入的穩定發展，公司物業管理業務毛利率具備韌性，有助于整體利潤情況趨于穩定，拓寬未來發展空間。

深耕非住“細分賽道”，韌性推動長期增長

在非住宅方面，招商積余持續保持行業領先地位，2025年實現市場化新簽年度合同額36.95億元，同比增長8.8%，同時針對細分賽道對應能力的培養，已經産生頗多實績。

數據顯示，2025年招商積余在航空業态新簽年度合同額1.91億元，同比增長85%；高校業态新簽年度合同額2.32億元，同比增長25%；IFM業态新簽年度合同額3.69億元，同比增長15%。落地了南方航空新疆分公司、中國人民大學通州校區、北京長鑫存儲等代表性項目。

2025年多路徑發力加快市場拓展，招商積余總對總業務核心客戶份額大幅增長，新開發了OPPO、希音、山姆會員店等客戶。招商局集團和招商蛇口協同落地的第三方項目新簽年度合同額分别達到2.82億元和3.36億元。這正是招商積余依托航母級央企背景所形成的獨特資源優勢。

除此之外，商業物業領域，截至2025年末，招商積余旗下招商商管在管商業項目73個(含籌備項目)，管理面積395萬㎡，涵蓋酒店、購物中心、零星商業、寫字樓等多種業态。2025年招商商管的在管商業銷售額同比提升8.4%，客流同比提升16.7%，會員總數同比增長18%至822萬；截至年末46.89萬㎡可出租面積的總體出租率達到93%，成績可謂亮眼。

總體而言，面對2025年的復雜市場環境，招商積余從全面夯實底層能力出發，在住宅和非住宅市場拓展“全面開花”，體現出發展韌勁。财通證券分析師房誠琦就指出，得益于聚焦物業管理主業和專業服務能力，以及商業運營管理能力的建設，招商積余整體收入增長穩健，營收同比增速在頭部物企中明顯領先，利潤率将逐步修復，在内生外拓並舉之下，業績韌性強，預計能夠實現長期穩健增長。

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