2026年1月14日，廣州—CBRE世邦魏理仕發布《2025年廣州房地産市場回顧》，解析廣州商業地産市場最新發展狀況與趨勢。
2025年政策利好不斷，國補對消費市場及物流需求都産生了顯著的拉動作用，而公募REITs擴容也為商用物業投資帶來更多機會。但商辦需求仍然趨于保守，辦公樓和倉儲物流設施仍然面臨着短時供應放量的問題，業主對于租戶的争奪白熱化，租賃條件越發寬松。具體而言，2025年辦公樓全年租金加速下跌，金融城快速成型；新興優質零售物業及新商圈帶動消費熱點，年輕化潮流化是商場調改方向；倉儲物流市場需求超預期，國内電商需求回暖，跨境電商進一步加碼佛山市場；最後，商場投資成交表現亮眼，核心區位物業投資機會攀升，廣州投資市場有望回暖。
優質辦公樓市場：新商務區成型，租金顯著下調
2025年最後一個季度，廣州沒有新增優質辦公項目入市，全年總供應量為55.1萬平方米。供應量低于預期，一方面是因為金融城總部樓宇自用比例較高，推出市場出租的面積較預期少；另一方面，大部分總部樓宇搭建租賃團隊需時，也導致了項目入市延期。
第四季度廣州優質辦公樓淨吸納量環比小幅上升10.4%，主要受新興商務區辦公升級需求推動，而核心商務區租戶仍在外流。廣州全年淨吸納量為20.3萬平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共貢獻了23.1萬平方米的淨吸納量，金融城2025全年淨吸納量更是同比增長了21.5%。在新興商務區的激烈競争下，核心商務區淨吸納量為-9.9萬平方米，創近年來的新低。2025年全市空置率同比上升了2.4個百分點至年末的21.2%。
第四季度新租成交中，科技互聯網行業成交面積占比最高，達到35%，季内錄得某遊戲公司搬遷至金融城近17000平方米的成交。全年而言，科技互聯網、金融業、消費品、專業服務、以及房地産和建築業位列所有成交的前五位，與2024年一致。其中，得益于大宗搬遷成交，金融業占比提升顯著，同比提升五個百分點。在成交類型上，2025年廣州辦公樓新租成交中搬遷成交占比最高，達到39%，其次是升級（29%）和擴張（18%）。但各區域呈現出不同特點：金融城新辦公樓成功吸引周邊園區租戶，從非優質升級到優質寫字樓的成交占比高達43%，相比之下，珠江新城升級成交占比僅為10%，而占比高達53%的普通搬遷成交才是珠江新城主導的交易類型。
優質寫字樓租金第四季度環比下跌2.6%，年末報每月每平方米 120.6元。全年租金同比下跌10.1%，創下自2010年以來優質寫字樓租金的最大年度跌幅。新興商務區樓宇面對同區集中供應帶來的激烈競争，采用積極的招商策略，靈活的租賃條款以實現快速去化；成熟商務區則面臨着總部企業外遷帶來的陣痛，為了吸引優質租戶，願意提供如裝修補貼或拎包入駐等增值服務。
展望2026年，廣州預計将有55.1萬平方米的新增供應入市，總量與2025年基本持平。但由于需求仍在逐步恢復中，預料新增供應仍将給市場帶來壓力，包括核心商務區和新興商務區都将面對空置率上行的壓力，租金仍将繼續回調。
圖一：市場新租需求行業分析（按租賃面積）
圖二：市場新租需求區域分析（按租賃面積）
CBRE華南區辦公樓租賃交易負責人 程志文表示：“盡管未來幾年，廣州優質寫字樓市場仍将面臨着激烈的競争，但随着城區辦公用地供應的減少，舊城改造的持續探索，‘十五五’規劃的确定和落實，廣州寫字樓市場有望在供需兩端迎來改變和機遇。”
優質零售物業市場：租金跌幅擴大，商場調改積極
廣州2025年新增四個優質零售物業，共34.4萬平方米，其中，第四季度開業的聚龍灣太古里一期，約五萬平方米，首批開業商家主要包括來自外地的廣州餐飲首店，本地服飾潮牌。全年空置率同比下降0.3個百分點，年末報7.1%。盡管傳統商圈缺少新增供應，但年内多個市區購物中心展開調改，縮減或騰退傳統超市或大面積租戶的經營面積，重新劃分鋪位以吸納更多小面積零售或餐飲品牌，傳統城區可出租優質鋪位有所增長。
從新租成交來看，全年零售業态成交個數占比同比上升至42.1%，但仍低于餐飲成交個數的占比（44.1%）。零售業态中，包括運動類在内的服飾品牌呈現年輕化和個性化的特點，電子産品和家電品牌則得益于國補政策的加持，在産品上的不斷創新，成為市場消費熱點。而餐飲業态中，茶飲咖啡甜品子類别在2025年增長顯著，多個單品及品牌快速擴張，新店數量在所有餐飲成交中的占比，同比增長了5.4個百分點。反觀特色餐飲，新店占比則同比下降了3.3個百分點。而廣州的首店品牌，開設最多的業态分别是時尚服裝和運動及戶外零售。
全年租金加速下跌，首層租金同比下降6.7%至年末的每天每平方米20.9元，跌幅創近年新高。其中，第四季度租金環比下跌1.6%。租金下跌除了受消費者表現謹慎，和實體零售運營難度持續增加的影響外，還伴随着其他微觀影響因素。如老城區商圈設施陳舊，從核心商圈到社區商圈轉變引起的租金下調；或同一商圈中新商場比舊商場更受時尚零售商歡迎，舊商場需要降低租金或品牌篩選要求；另外，原來首層過于依賴新能源汽車去支撐租金報價的商場也面臨了租金下行的局面。但同時，年内也看到一些由知名運營商管理的新商場，在一個租期結束後， 調升租金的個别案例。
展望2026年，廣州将有58.6萬平方米的新增供應投入市場，分布在天河、海珠和荔灣，大部分由國内或本地知名運營商運營，預計為所在區域甚至廣州帶來新鮮的物業及品牌體驗，也将有利于加速新興商圈的成型。
圖三：市場新租需求行業分析（按新店數量）
CBRE中國區戰略顧問部 | 商業咨詢負責人鐘廉軍表示：“這兩年的新增供應項目及存量改造，除了來自國内知名商業物業開發商外，還有一些是存量項目引入知名運營商而重煥新生。今年以來，随着阿那亞的熱潮興起，以及聚龍灣太古里和船台1914的逐步面世，廣州進入“非標”商業集中供應期，給消費者帶來更豐富的零售體驗，同時也帶領廣州商業進入更具競争力的新階段。”
倉儲物流市場：廣佛再創供需高峰，跨境電商佛山擴張
廣州2025年全年共有12個優質倉儲項目投入市場，總供應量達到93萬平方米，是自2023年後的又一供應高峰。按面積來看，40%的供應量位于增城區，其次為白雲（25%）和南沙（15%）。其中第四季度新增供應兩個項目共24萬平方米，分别位于白雲和增城。在供應高峰以及跨境電商在廣州收縮租賃面積的影響下，2025年廣州租金加速下行，同比下跌7.6%至年末的每月每平方米35.5元。其中第四季度單季下跌2.4%。租金下跌拉動了租戶的升級搬遷需求，疊加國補政策帶動的電商倉儲需求，廣州全年淨吸納量為75.7萬平方米，從2024年的負吸納表現中顯著反彈。成交的主要行業方面，第三方物流成交占比最高，達到65%，尤其是某電商平台的自營物流，在2025年錄得多宗新庫的整租。另外，某服飾類的第三方物流企業借電商退出帶來租金顯著下行之際，乘勢落戶從化。成交排名第二的純電商，占比27%，其中跨境電商新租成交占全部成交的17%。2025年全年空置率同比上升1.9個百分點，年末報8.9%。
圖四：主要區域平均租金與空置率表現
佛山2025年迎來全年落成10個項目，共186萬平方米的新增面積投入市場，創有記錄以來的供應高峰。其中53%的新增供應面積位于三水，其次為順德（30%）。而第四季度則錄得新增供應兩個項目，共22.9萬平方米的倉儲面積落成。與廣州不同，跨境電商在佛山的擴租更為積極，在全年錄得的成交中，跨境電商成交占比達到81%，顯示跨境電商在珠江口西岸的整合，表現為在佛山和肇慶擴張，但在廣州收縮。在跨境電商的帶動下，佛山倉儲市場全年淨吸納量達到168萬平方米，同比增長137%，同樣創下歷史新高，帶動全市2025年空置率同比下降0.4個百分點，至年末的6.6%。租金方面，盡管成交活躍，但在大量供應下，無論是跨境電商還是國内電商的自營物流都擁有更強的議價能力，並且相鄰的廣州租金也顯著下調，進一步推動佛山租金下行。佛山倉儲市場2025年租金同比下跌7.0%，至年末的每月每平方米34.4元。
展望2026年，廣州和佛山都将繼續迎來供應高峰，預計兩地将分别有264萬及133萬平方米新增倉儲設施落成，為市場去化帶來壓力，租金将有進一步下調的空間。
CBRE華南區産業地産租賃交易負責人 鄧偉表示：“2026年，在國家把擴大内需特别是提振居民消費放在更加突出位置的方針指引下，預計包括廣東新一輪國補等措施将帶動受惠商品迎來新一輪銷售高峰，短期内将繼續成為廣佛倉儲市場的重要去化來源。除此以外，位于佛山高明的廣州新機場正式獲得國家發改委批復，建設進程加快，利好當地倉儲市場發展。”
投資市場：成交金額低位盤整，商場成交表現亮眼
2025年全年廣州共錄得25宗，共98.3億元的大宗物業成交，成交金額同比增長13.9%。其中，商場是成交數量及金額最高的業态，占總成交金額的61.8%，成交同比提高131%。具體成交主要為萬達購物中心的大宗出售，新住宅項目的底商或商業配套出售，以及通過不良資産處置釋出的傳統城區商業成交。而其他物業類型中，工業和酒店的成交金額錄得小幅同比上升，寫字樓和公寓的成交金額則錄得同比下滑。
在買家類型方面，廣州今年錄得三宗成交金額超過10億元的交易，買家都來自房地産基金和以保險為代表的機構投資者。另外，盡管企業買家占全部可統計買家數量的38%，但成交宗數較2024年顯著減少；而活躍的企業主要來自科技互聯網、消費品、直播電商和生物醫藥等行業。而此前活躍的國資平台，購買金額連續第二年下降，2025年同比下降了近九成。而曾表現亮眼的不良資産大宗交易，同樣錄得連續兩年的成交金額下降，2025年同比減少49%。
圖五：大宗交易物業類型分析（按交易金額）
圖六：大宗交易歷年交易總額
CBRE廣州分公司董事總經理 嚴思慧表示：“2025年廣州大宗交易市場成交金額有所增長，但仍處于歷史低位水平，目前，核心區位優質物業投資機會有所增加，並且部分機會将通過不良資産的處置方式呈現，預期價格的回調及投資者信心的進一步復蘇，将加速成交的達成。另外，2025年年底中國公募REITs底層資産擴容，寫字樓和酒店物業被納入其中。我們相信，随着基礎設施REITs的穩步發展，成功案例的增加，投資者對房地産大宗投資的信心将有望提升。”
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