Savills洞察深圳市場脈搏，與前海鴻荣源中心共築灣區發展新勢能

1月15日，由第一太平戴維斯與前海鴻荣源中心聯合舉辦的“智匯前海 洞見灣區”——2025年深圳房地産市場回顧與展望暨前海發展趨勢分享會在深圳前海鴻荣源中心圓滿舉行。

鴻荣源前海鴻荣源中心項目總監黎肇偉、第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿、華南區市場研究部負責人謝靖宇、華南區商業及零售服務部負責人植棟梁、深圳商業樓宇部負責人羅志文等嘉賓出席活動，與大灣區主流媒體代表齊聚一堂，圍繞深圳房地産市場在新周期下的發展特征、前海在大灣區中的戰略定位及商業地産新機遇展開深度交流與前瞻性探讨。

活動伊始，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿發表致辭。他表示：“2025年深圳房地産市場在政策引導下呈現出結構優化、穩步復蘇的整體特征，住宅市場逐步完成築底，商業地産進入價值重塑期，市場正邁向注重長期價值的新階段。前海作為大灣區戰略引擎，已實現從‘規劃藍圖’到‘系統集成’的跨越，通過制度創新、人才集聚和功能提升，成為深港融合與産業升級的關鍵平台。第一太平戴維斯将持續以專業洞察助力市場發展，與各方共同探尋可持續的未來路徑。”

随後，鴻荣源前海鴻荣源中心項目總監黎肇偉發表講話。他表示：“前海作為粵港澳大灣區的核心引擎，在2025年持續展現強勁發展動能，政策支持、産業集聚與基礎設施建設協同並進，樓宇經濟提質增效，營商環境不斷優化，已成為區域高質量發展的重要標杆。展望2026年，随着規劃深化落實、交通網絡升級與資源整合加速，前海将迎來新一輪戰略機遇，發展潛力将進一步釋放。他表示，前海鴻荣源中心期待與第一太平戴維斯及各界伙伴深化合作，共同把握前海發展機遇，攜手譜寫互利共赢的新篇章。”

洞察本質，趨勢研判

會上，第一太平戴維斯正式發布《2025年度深圳房地産市場回顧與展望報告》。第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇結合詳實數據，深入剖析市場底層邏輯，解讀結構性變化，並對行業發展趨勢作出前瞻研判。

第一太平戴維斯深圳房地産市場2025年回顧與2026年展望

甲級寫字樓 —— 科技企業需求矚目，淨吸納量創四年新高

2025年，市場時隔三年再迎百萬量級供應。全年，共21個新項目入市，合計帶來118.2萬平方米供應面積。年末，深圳甲級寫字樓總存量同比擴張9.4%，至1,284.3萬平方米。 全年，科技類企業的升級搬遷與擴張需求表現矚目，這在為市場貢獻諸多大宗成交的同時，亦對淨吸納量增長提供有力支撐。此外，銀行、券商、電商及零售、物流與供應鏈等企業的租賃活動亦表現積極。受上述推動，全市年度淨吸納量累計錄得66.4萬平方米，為2021年後又一新高，較近五年均值高16.9%。 此外，市場亦錄得部分存量辦公物業改作酒店用途的案例，這也在一定程度上對緩解寫字樓物業市場高空置壓力起到積極促進作用。截至年底，深圳甲級寫字樓平均空置率錄得31.4%，環比微降0.2個百分點，但同比仍微升0.8個百分點。 盡管淨吸納量回升，企業的辦公租金預算控制仍日趨嚴格，業主則積極讓渡租金優惠以盡快鎖定租戶，租金指數環比下降1.9%、同比下降10.6% ，平均租金降至人民币每平方米每月132.6元。

展望

2026年，整體供應規模仍較為可觀，供應面積或再破百萬平方米。年末，全市總存量預計升至接近1,400萬平方米水平，同比擴張8.0%。 “十五五”開局之年，深圳接棒APEC 2026，成為中國APEC第三城。會議将着力推進亞太自由貿易區、互聯互通、數字經濟、人工智能等務實合作，這不僅将為亞太地區發展注入動力，還将提升深圳在國際社會的知名度與認可度，為深圳更高水平的對外開放發展提供契機。于寫字樓物業市場而言，科技類、高端/高技術制造業企業發展将迎利好，其辦公需求料延續積極增長态勢，市場需求預期持續向好。

零售 —— 標杆項目表現穩中有升，空置率整體波動下調

2025年，共六個新項目入市，供應面積合計82.5萬平方米，系2018年來新高。年末，深圳零售物業市場總存量升至818.8萬平方米，同比擴容11.2%。 全年，品牌開店仍整體保持謹慎。就存量項目表現而言，新品牌、新店仍高度集中于標杆及優質項目中，次核心商圈部分項目則招商承壓，致使片區淨吸納量錄負值。盡管如此，在供應規模較高、新項目又整體實現相對較高預招商率的共同推動下，市場年度淨吸納量錄近四年新高。全市平均空置率亦随之環比微降0.2個百分點、同比微降0.8個百分點，至6.6%。 本年，新店業态分布整體與上年趨同，但餐飲拓店較上年放緩，新店占比有所回落。優質項目則為市場注入多個區域首店，市場品牌滲透度持續提升。例如，專業戶外品牌Mammut、 Haglöf和Goldwin分别于深圳灣萬象城、萬象天地和深圳萬象城開出華南首店；潮流設計師品牌Nana Jacqueline和Staple首次亮相深圳，並分别于萬象天地和福田COCO Park開設華南首店。 年内，個别存量項目受競品項目沖擊下調租金，優質項目租金則穩中有升，各子市場租金走勢因此分化。整體而言，全市租金指數環比微升0.6%、同比持平。年末，平均租金錄得人民币每平方米每月520.5元。

展望

2026年，預計逾40萬平方米新增供應拟入市。年末，市場總存量将同比擴容5.0%，至859.7萬平方米。 “十五五”規劃建議提出“大力提振消費”。在政策助力下，消費環境料将進一步優化，居民消費有望得到提振，進而将利好零售商拓店布局。此外，標杆及優質項目品牌組合優化的持續亦将為深圳零售物業市場品牌多元化發展注入動力。

住宅 —— 豪宅購置需求逆勢增長，成交均價築底企穩

2026年，深圳一手住宅供應面積累計至350.0萬平方米，同比下降11.0%。 本年，市場錄數個高端項目入市，項目均錄優異去化表現，豪宅購買需求逆勢增長。盡管如此，整體購房情緒仍趨理性。截至年末，全市一手住宅總成交面積同比下降24.2%，至378.5萬平方米。 年内，限購政策的進一步優化，加之豪宅項目成交的拉動，全市成交均價築底企穩，同比跌幅收窄7.3個百分點，于年末達人民币每平方米54,765元。

展望

2026年，數個位于中心區域的改善型及豪宅項目料将陸續推盤入市，有望繼續結構性推升全市一手住宅成交量。在此之下，全市成交均價料将進一步止跌企穩。

聚焦前海，價值躍升

在專題分享環節，第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文以《前海的發展總結和展望》為主題，系統梳理了前海區域的發展脈絡與未來趨勢。羅志文指出，前海已實現從“政策試驗田”到“功能集聚區”的歷史性跨越，呈現出“制度創新引領、産業生态協同、空間價值重塑”的鮮明特征。他以詳實的市場數據為支撐，剖析了前海在金融開放、科技轉化、專業服務等領域的集群效應——2025年前海甲級寫字樓新增需求中，金融科技及跨境服務類企業占比已超六成，顯示出強大的産業向心力。

展望未來，他強調前海正迎來從“功能集聚”到“能級躍升”的關鍵階段。随着深港規則銜接的深化、國際人才街區的成熟運營，以及前海國際金融城等重點載體的陸續啟用，前海有望在跨境數據流動、綠色金融創新、高端專業服務等領域形成新的突破，進一步鞏固其作為粵港澳大灣區資源配置核心樞紐的戰略地位。

標杆項目，價值賦能

本次活動舉辦地前海鴻荣源中心位于前海桂灣核心片區，毗鄰亞洲最大交通樞紐——前海綜合交通樞紐。作為鴻荣源集團布局前海的首個綜合體項目，整體建築面積達52萬㎡，涵蓋了超甲寫字樓、壹方商置旗下首個精品主題型商業壹方匯、高端酒店康萊德、一線海景公寓胤璞，融合了商業、居住、辦公和休閑娛樂等多種功能。

其中寫字樓部分規劃建面約22萬㎡，標準層建築面積約3000㎡，打造産業集聚、企業全球總部基地，280米的建築高度傲居桂灣之最。項目荣獲LEED、WELL金級認證兩項建築界“奧斯卡”獎項及寫字樓運營標杆項目，将自身優勢與前海融合，已形成以金融、科技、專業服務及總部型企業集聚的優質企業生态圈。

作為粵港澳大灣區的核心引擎，深圳2025年的政策深化與前海區域的戰略躍升，為房地産市場注入了持續復蘇的強勁動能。本次“智匯前海 洞見灣區”年度分享會，不僅是對深圳全年市場脈絡的系統梳理，更是一次政策導向、行業洞察與標杆實踐深度融合的思想碰撞。第一太平戴維斯與鴻荣源集團再度攜手，以前瞻視野與專業積澱為行業發展提供戰略參考，並通過前海鴻荣源中心等標杆項目的運營實踐，生動诠釋了高品質綜合體在推動區域升級與城市發展中的多維價值。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。