新興行業成辦公租賃市場關鍵增長引擎，市場調整之下物流倉儲需求保持全國前列

2026年1月15日，廣州—— 2025年，在外部不确定性仍存與國内需求溫和修復並行的背景下，廣州依托粵港澳大灣區産業鏈協同與數字産業優勢，跨境電商、出海配套服務、人工智能及低空經濟等新動能加速集聚，推動商業地産需求在分化中重塑。仲量聯行華南區董事總經理、華南區與華西區商業地産部負責人李文傑表示：“租戶決策日趨理性與精細化，疊加供應高位常态化，正系統性重塑各業态的供需關系與價值邏輯；資産将聚焦核心賽道、深耕運營效率、擁抱生态協同。”

廣州甲級辦公樓市場

市場需求

面對經濟增長放緩，廣州企業租戶持續優化不動産策略，通過靈活租賃安排與成本管控增強運營彈性。續租仍為市場主導策略，且租約重組交易比例上升。根據仲量聯行統計，2025年廣州甲級辦公樓市場的主要租賃成交中，續租類交易約占總成交面積的40%。其中，絕大多數續租案例涉及租金水平或租賃規模等條件的調整。

外資企業在成本控制方面保持高度審慎，全年租賃需求約占總量的20%。與此同時，中資企業的需求呈現顯著分化：部分傳統行業企業出于成本優化考慮，将辦公場所遷移至自有或運營成本更低的辦公物業；大型科技企業和金融機構則持續推進總部戰略，年内多座總部大樓相繼落成入駐；此外，一批來自新興風口行業的高成長性企業正逐步成為辦公租賃市場的重要需求力量，持續釋放升級與擴張型空間需求。

仲量聯行廣州商業地産部負責人江婧麗指出，以下三類新興産業已成為廣州辦公樓租賃需求增長的核心驅動力。其一，順應消費新趨勢的業态持續擴張，包括直播電商、移動遊戲及IP内容創作等新興消費内容産業；其二，在品牌加速出海的背景下，配套專業服務行業需求顯著提升，涵蓋跨境支付、國際物流、海外營銷投放及跨境法律咨詢等領域；其三，以人工智能、低空經濟和半導體為代表的戰略性新興産業快速發展，推動研發與運營辦公空間需求上升。以上三類新興産業合計貢獻全年約40%的新增租賃面積。這一方面體現了辦公樓市場格局的演變，另一方面也反映出産業結構的持續升級與新質生産力的蓬勃發展。

市場供應

2025年，廣州甲級辦公樓市場迎來供應高峰，全年共9個項目入市，新增供應面積約73.9萬平方米，同比增幅超過一倍。新增供應高度集中于琶洲（約占40%）和廣州國際金融城（約占60%）兩大新興商務區。這些新興區域的新竣工物業憑借高性價比優勢和毗鄰戰略性新興産業集群的區位禀賦，有效吸納區域内企業辦公升級需求，並承接來自天河北、珠江新城等成熟子市場的外溢需求。仲量聯行統計數據顯示，2025年新興子市場近半數的搬遷成交客戶來源于成熟子市場。

租金調整刺激的升級需求疊加大面積總部樓宇自用需求的共同作用之下，琶洲和廣州國際金融城子市場去化效果顯著，截至2025年底，空置率同比分别下降1.6與7.0個百分點。這帶動全市淨吸納量同比增長34.6%，達到39.4萬平方米。但全市範圍而言，由于部分存量物業的租戶流失，廣州甲級辦公樓的平均空置率同比上升2.0個百分點至22.9%，反映出供需結構性分化的加劇。市場各方積極尋求新平衡，租金水平持續回落，平均租金同比下跌9.7%。與此同時，供應端積極推動結構性優化，部分項目通過引進酒店業态有效緩解了空置壓力，另一些項目則着力提升公共區域品質與配套服務，以增強競争力。

市場展望

2026年是“十五五”規劃的開局之年，宏觀經濟環境預計溫和復蘇，積極的财政政策和穩健的貨币政策将有助于提振内需，為辦公樓市場的復蘇提供外部基礎。房地産市場政策進一步優化，公募REITs向商業不動産領域擴容，有利于盤活存量並拓寬權益融資渠道。

仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地産研究負責人曾麗分析指出，在新一輪科技浪潮的驅動下，科技創新的商業轉化閉環加速形成，資本向硬科技領域的持續傾斜正不斷培育壯大新質生産力。得益于人工智能商業化應用、商業航天等前沿産業在廣州的集群化發展，新的經濟增長極正在形成。伴随企業對高品質空間和核心區位的偏好增強，預計新興産業在甲級辦公樓及優質産業園區的租賃表現将日趨活躍，從而為辦公樓市場的内生增長與多中心發展格局提供穩固支撐。除琶洲、廣州國際金融城兩大新興子市場外，廣州南站、白鵝潭等新興商務區的商業活力也有望進一步釋放，共同助推城市商業空間格局的持續演進。

2026年，預計琶洲及廣州國際金融城子市場仍有超80萬平方米新增供應入市。面對以新興産業租戶為代表的市場結構演變，以及企業對辦公空間日益深化的運營協同需求，辦公樓宇運營方需從空間提供者轉向産業生态服務者，構建“場景-數據-商業”閉環，提升資源匹配效率。未來，新興商務區有望通過市場化機制優化供需，釋放資産價值。

注：廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建築面積。

華南非保稅物流倉儲市場

在宏觀經濟邊際改善、消費復蘇預期增強的背景下，電商網購與即時零售需求保持活躍，持續帶動華南非保稅物流倉儲市場需求釋放。2025年1-11月，廣州、深圳實物商品網上零售額同比增速均超過10%，為區域倉儲租賃需求提供了堅實支撐。

需求結構方面，國内電商、即時零售企業及第三方物流企業已成為市場的主要租賃來源。同時，受全球戰略布局調整影響，部分跨境電商平台在華南地區的倉儲擴張節奏趨于審慎，增量需求相對放緩。在企業普遍強化成本管控、租賃市場整體承壓的環境下，大型租戶持續優化倉儲網絡，通過整合多城市倉配資源、集中布局等方式降低綜合履約成本、提升運營效率。2025年，華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）非保稅物流倉儲淨吸納量累計約260萬平方米，較2024年同比增長，繼續處于全國領先水平。

供應端方面，華南五市全年非保稅高標倉新增供應約487萬平方米，創歷史新高。其中，下半年竣工項目占比超過65%，新增供應主要集中于佛山與東莞。短期内大量新增項目集中入市，推動整體空置率上行；部分子市場因供給釋放偏快、去化節奏滞後，空置壓力更為突出。

在租賃決策上，租戶整體保持理性與審慎。為加速新增空置面積去化，業主普遍下調租金報價並延長免租期；部分優質租戶亦則利用市場窗口期優化租賃結構，通過由短租轉為長租、重新議定租約條件等方式鎖定更優成本。受供需關系變化及租戶議價能力增強影響，2025年華南非保稅物流倉儲平均租金持續下行，且下半年跌幅進一步擴大；全年維度看，多數城市平均租金同比降幅超過10%。

市場展望

展望2026年，中央政府預計将延續更加積極的财政政策與适度寬松的貨币政策，加大逆周期與跨周期調節力度；“十五五”期間也将繼續強調做強國内大循環、擴大内需。随着宏觀預期修復、消費韌性延續以及網購與即時零售持續增長，疊加國補政策延續並優化，第三方物流與國内電商企業的倉儲需求有望保持穩健。

從基本面看，華南地區消費動能強、電商生态活躍。據統計，廣東快遞業務量多年位居全國第一，占全國總量近四分之一；在2025年“雙十一”大促期間，頭部電商平台數據顯示廣東購買力排名第一。仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地産研究負責人曾麗指出：“華南非保稅物流市場需求基礎紮實，依托領先的消費活力、成熟的電商生态與高效協同的供應鏈體系，以電商和即時零售為代表的新興消費業态正持續釋放結構性倉儲需求，為市場提供長期韌性支撐。”

供應端預計仍将維持高位。除惠州外，其余四城在2026年的新增供應預計均将超過100萬平方米。部分短期新增供給偏大的子市場空置率仍可能繼續上行。伴随新項目持續入市，新舊項目間競争将進一步加劇，租金仍面臨下調壓力，續租議價空間或将擴大。同時，不同城市及子市場間的租金調整幅度或将出現分化，受區位、交通可達性、配送運輸成本與租金結構差别影響，潛在需求或将圍繞“性價比”在周邊城市與子市場間更靈活地配置與遷移。

仲量聯行華南區産業與物流服務部負責人古振鵬指出：“2026年華南非保稅物流倉儲市場的主線仍将是‘供給高位與需求結構性增長並存’。短期内，集中交付将持續對空置率與租金形成壓力，但這也為租戶提供了優化網絡布局的戰略窗口。長期來看，市場出清進程有望加快，推動租戶以更低的綜合成本完成倉儲體系的提質增效。”

廣州酒店市場

回顧2025年1-11月，入境旅遊市場持續復蘇。白雲機場旅客吞吐量同比增長9.5%，廣深港高鐵客運量顯著提升，城市整體客流量獲得有力支撐。在此背景下，廣州高端酒店市場呈現“以價換量”的特征，為整體營收增長奠定了基礎。數據顯示，2025年前11個月，廣州高端酒店平均房價同比微降2.7%至927元，但出租率顯著提升5.2個百分點至73.0%，最終推動每間可售房收入（RevPAR）同比增長2.3%至677元，表現優于全國平均水平。供應端，2025年全年中高端及以上新增客房約1091間，為市場注入新活力。

展望2026年，仲量聯行酒店及旅遊地産事業部大中華區副總裁杜依認為，廣州酒店市場将迎來新一輪發展機遇與挑戰。積極因素在于，持續向好的入境遊及國内大交通網絡（機場、高鐵）客流增長，将繼續為酒店需求提供基本盤。然而，市場焦點将集中于新增供給的壓力。預計2026年廣州将迎來中高端及以上酒店的新開業小高峰，新增客房供給量預計達到約2621間，包括多家國際奢華品牌酒店，市場競争預計将趨于激烈，尤其在新增項目集中的區域。業績增長将更依賴于對細分客群的精準把握與運營效率的提升。

盡管面臨供給壓力，市場仍存在結構性亮點。過去3年，全國範圍内酒店資産在大宗交易中的占比逐年提升，随着2026年基礎設施公募REITs試點擴展至酒店領域，這為優質酒店資産提供新的資本運作與退出渠道，增強長期投資吸引力。

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