2026年1月8日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日發布《2025年上海房地産市場回顧》，解析上海商業地産市場最新發展狀況與趨勢。
世邦魏理仕中國區研究部資深董事陸燕表示：“2025年上海經濟運行平穩，三大先導産業快速增長，外貿和消費持續回暖。辦公樓市場TMT引領新增需求，全年淨吸納量同比增長顯韌性。零售市場戶外運動和韓國潮牌表現活躍，禮品文創和玩具品類成為持續增長的亮點。倉儲物流全年淨吸納創歷史新高，空置率同比下降。商務園區辦公樓新增供應集中釋放，科技與消費品行業推動市場去化近半。投資市場交易活躍度穩步修復，機構投資者領跑市場。”
優質辦公樓市場：TMT引領新增需求，淨吸納量韌性提升
2025年，上海辦公樓市場共錄得11個新項目交付，總體量達到79.2萬平方米。在持續高供應與市場壓力的背景下，新項目整體平均預租率不足10%，導致全市空置率同比上升1.2個百分點至23.3%。盡管需求復蘇速度緩慢，但呈現逐季遞增的趨勢。下半年，随着企業搬遷和擴租活動的明顯增多，全年淨吸納量累計達到約39萬平方米，同比增長76.6%。
從行業需求結構來看，TMT行業今年超越金融業位居首位，占比達20%。遊戲、電商及人工智能企業成為其主要增量來源，如字節跳動在五角場的新租成為年度規模最大交易之一，提振市場信心的同時也帶動了新興商務區的熱度；金融業以19%的占比位列第二，保險、基金及投行企業仍是需求主力；消費品行業位居第三，占比13%，除傳統快消品牌及家居類企業外，戶外、寵物等新興熱門消費品類企業也有明顯擴張趨勢；專業服務業排名第四，占比 11%，以法律及咨詢公司的搬遷擴張需求為主；第三方辦公排名第五，占比6%。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年1月
從區位表現來看，陸家嘴以7.8%的占比位列全市第一，需求主要來自闆塊内部搬遷，專業服務業流動尤為突出，而小部分增量需求則主要由金融及TMT企業貢獻。在高租金客戶外溢的壓力下，陸家嘴通過主動降租等優惠措施吸引追求性價比的租戶，闆塊内部流動活躍度明顯提升；五角場以6.9%的占比位列第二，以字節跳動為首，TMT産業集聚效應進一步增強；淮海中路排名第三，占比6.6%，消費品和金融行業貢獻突出；北外灘位列第四，占比6.3%，以金融和TMT企業的搬遷需求為主，律所及酒店租賃亦表現活躍；真如闆塊排名第五，占比6.1%。租金方面，2025年全市租金報價同比下降5.2%至每月每平方米240.7元，有效租金則受業主進一步的讓利措施影響，同比下降9.5%至165.2元。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年1月
世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“2025年，上海辦公樓市場的需求憑借活躍的互聯網及新興科技企業與金融業的穩健表現，同比回升，但租金仍将承壓。展望2026年，市場預計新增約130萬平方米的優質供應，包括核心中央商務區的上海華潤中心、K11 Atelier以及期待已久的徐家匯中心B座、前灘廣場等重磅項目。盡管新供應放量将加劇競争，但我們預期在‘十五五’開局之年，政策紅利釋放與産業升級的協同效應，将有效推動市場供需更趨動态平衡。同時，财政補貼激活存量資産，商業不動産REITS試點起步，綠色金融工具的發展，都将助力市場從‘總量過剩’轉向‘結構适配’，實現中長期的高質量發展。”
優質零售物業市場：非標載體拓消費，情緒消費添活力
2025年上海零售市場共錄得70.8萬平方米新增供應，包含濱港商業中心、鑫耀·光環Live、前灘陸家嘴廣場、新天地東台里、陸悅天地及虹橋前灣印象城等6個新項目。新項目着重強調“半開放街區與自然景觀”的融合，推動商業空間從傳統零售加速向社交、休閑及體驗中心轉型。全年淨吸納量錄得67.8萬平方米，全市空置率同比上行0.6個百分點，全市購物中心首層租金在不同商圈的波動下，整體保持平穩，報每天每平方米人民币31.1元。
時尚服飾類需求占比43.4%，成為零售增長的主要驅動力。其中，運動戶外與潮流品牌熱度不減，占服裝類29%。成熟品牌開啟“升維”模式，如On昂跑、始祖鳥等通過拓店或開設大型門店提升品牌影響力；今年韓國品牌展現出強勁活力，積極開店，如GRVRGROVE、Musinsa Standard。同時，在情緒經濟驅動下，禮品、文創及玩具品類成為年度貫穿始終的增長亮點。品牌策略由“標準店”轉向“大面積體驗式零售店”，通過規模與體驗制造話題。例如，Popmart在世茂廣場開設最大旗艦店，得力在靜安大悅城打造1,500平方米綜合門店。
全年餐飲品類需求占比達21%，餐飲需求穩健，輕餐簡餐與高性價比成主流。烘焙、咖啡持續活躍，而現制酸奶（如樓下酸奶）迎來快速增長，反映出消費者對“健康補給”的追求。地方特色中餐（如阿元來了、山緩緩）憑借平價特色在各級商圈穩步布點。
服務類需求全年占比3.5%，呈現出強大的擴張韌性。傳統健身房加速轉型為攀岩、普拉提等專業工作室，而美容美體品牌則從單一護膚轉向身心療愈，以滿足消費者的壓力管理需求。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年1月
世邦魏理仕中國區商業租賃交易負責人希諾表示：“展望2026年，預計迎來超129萬平方米新增供應，涵蓋徐家匯、莘莊、徐匯濱江等闆塊。受‘首發經濟’與‘人工智能+消費’政策驅動，品牌方将繼續利用首店及規模優勢制造話題。随政策對智慧體驗及健康消費的培育，智慧體驗與專業運動場景将成為新消費增長點。盡管未來面臨去化壓力，高品質和穩健運營的項目将在市場波動中展現更強的韌性與引領地位。同時，創新商業模式和多元化零售業态将進一步豐富消費者選擇，推動市場持續向前發展。”
倉儲物流市場：全年淨吸納創歷史新高，空置率同比下降
2025年，上海倉儲物流市場延續了前兩年的高供應态勢，全年共有9個新項目入市，新增體量達89.9萬平方米，同比下降43%，主要分布于臨港、金山、青浦、松江及奉賢等西南片區，並以多層物業為主。
全年淨吸納量達到107萬平方米，為歷史新高。一方面得益于上海宏觀經濟持續回升向好，前三季度工業投資增長20.3%，消費品以舊換新政策持續顯效拉動家具類、家用電器和音像器材類零售額同比分别增長22.1%和28.2%，尤其年中“618”及年末“雙十一”大促中銷量脈沖式上漲拉動倉儲物流快速擴張。三方物流依然是最主要的新租動力，占比56%，主要的新增租賃來自電商平台、家電供應鏈企業及快遞快運，集中在青浦、金山和奉賢。制造業需求在2025年呈現積極擴張态勢，占比16%，持續活躍，其需求主要來源于電子通訊、汽車及零部件、以及醫療器械等行業。這背後是上海持續推進産業升級，集中在臨港和浦東機場。此外，批發零售業的需求則由商場商超會員店以及積極布局全渠道銷售的零售商驅動，占比14%。
截至2025年末，全市空置率同比下降3.9個百分點至24.9%。多個子市場空置率大幅下降，其中金山和青浦空置率下降超過10%，且大部分子市場空置率下降至25%及以下。租金方面，市場平均租金報價同比下跌17.3%，至每天每平方米1.19元，市場“以價換量”效果顯著，其中金山租金報價同比下跌超30%，青浦及闵行租金跌幅超過20%，普陀、浦東機場和虹橋亦錄得10%以内租金跌幅。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年1月
世邦魏理仕中國區産業地産租賃交易聯席負責人方聞驕和鄭帥表示：“2025年，上海倉儲物流市場在供需調整中展現出強大韌性。淨吸納量創新高。需求端在‘内外需雙升’格局及‘以價換量’下獲得堅實支撐。空置率已步入下行通道，標志着市場逐漸步入供需平衡。展望2026年，上海倉儲物流市場新增供應将繼續同比下降40%，供需格局将進一步改善；在‘十五五’規劃引領的産業升級與城市更新帶來的強勁需求驅動下，市場租金有望年内探底企穩，並邁向高質量、專業化發展的新階段。”
商務園區辦公樓市場：新增供應集中釋放，租金承壓待修復
2025年上海商務園區辦公樓市場迎來供應高峰，全年累計9個新項目交付，新增面積111.5萬平方米，同比增幅達21%，新增供應主要集中于張江、浦江、漕河泾、市北與寶山南大等闆塊。然而，需求端表現相對滞後，全年淨吸納量僅32萬平方米，導致市場空置率同比上升3.7個百分點至26%，反映出當前市場正面臨階段性調整壓力。
在行業需求方面，TMT行業以39.3%的占比持續引領市場需求，其中，半導體芯片行業在政策紅利驅動下呈現強勁發展勢頭。繫統解決方案領域（如軟件開發、視覺技術與安全技術）與人工智能領域的租戶也展現出明顯擴張趨勢。消費品以10%占比位居第二，漕河泾吸引快消類企業的總部入駐。第三方辦公以9.8%占比位列第三，高端制造業占比9.6%。生物醫藥占比5.7%，較去年同期收縮近半，主要受行業投資降溫及企業擴張意願減弱影響。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年1月
對比各子市場的表現，張江、漕河泾與金橋為全市去化主力，分别貢獻29%，24%和22%的租賃需求。其中張江受TMT與生物醫藥企業搬遷擴租需求驅動表現突出；漕河泾則受益于TMT、消費品零售與高端制造企業搬遷需求支撐；金橋則以第三方辦公、消費品零售與酒店餐飲需求活躍為主要特征。此外，臨空與禦橋闆塊亦有穩健需求表現。整體來看，各子市場的租賃需求均呈現小幅回升态勢，但全年去化規模仍低于過去五年平均水平。受集中供應釋放與需求端修復進度不及預期影響，租金優惠及補貼政策仍是吸引租戶的核心策略，導致季末全市平均租金報價同比下降3.4%，至每月每平方米132.7元。
世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“2025年，上海商務園區市場在供應增加與需求滞後的博弈中進入調整期，預計2026年新增約127萬平方米供應将進一步加大市場壓力。未來，市場有望在TMT、高端制造、消費品零售及生物醫藥等行業的驅動下實現結構性復蘇。其中，TMT領域因政策與技術創新推動企業擴租需求；高端制造業對研發辦公空間需求仍穩健；消費品零售受益于消費復蘇，快消品企業活躍入駐;生物醫藥短期承壓，但創新藥研發和高端醫療器械的長期增長趨勢不變。綜合供需重構與行業轉換，市場将在産業升級與空間優化中實現供需再平衡，結構性機會将向新興産業聚集。”
投資市場：交易活躍度穩步修復，機構投資者領跑市場
2025年，上海物業投資市場共錄得97筆交易，同比下降19%，交易總額共計474億元，同比下降26%。全年單季交易活躍度呈現穩步修復态勢，投資型交易占比逾七成。單筆交易規模趨向小型化，十億元以下交易占比高達87%。
標的物業類型方面，辦公樓交易筆數占比持續下滑至42%，觸及近十年低位。標的物業闆塊分布進一步向核心區域收攏，商辦樓宇交易中近三成錨定南京西路、陸家嘴及人民廣場等成熟核心闆塊。辦公樓交易中，商務園區有所回暖，貢獻約五分之一的成交量，尤其受到自用企業買家與地産公司的青睐，張江、金橋及漕河泾等成熟闆塊依然是投資型買家關注的重點區域。零售物業交易表現亮眼，占比連續四年攀升至23%。專注不良資産的機構投資者、企業及個人買家為成交主力，交易標的集中于小體量商鋪與社區商業等資産類型。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年1月
買家類型方面，機構投資者以40%的交易金額占比領跑市場，除辦公樓外，租賃住宅同樣是其重點布局的資産類型。企業買家次之，占比22%，其中逾六成為自用型交易，消費、貨運行業與金融機構為需求前三強。
法拍市場年内活躍度顯著提升，全年累計錄得35筆交易，占比約36%，創下2021年以來新高。除零售物業與工業地産外，泰禾大廈與陽光控股大廈的處置受到市場廣泛關注。
世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“2025年上海物業投資市場在波動中展現韌性。盡管單筆規模收縮導致交易總額有所回落，但逐季修復的活躍度傳遞出市場築底企穩的信号。在資産估值重塑的背景下，投資型交易繼續引領市場，核心闆塊的确定性價值愈發凸顯。随着商業不動産REITs的擴募，優質辦公樓與酒店資産的流動性正被逐步打通，在強化底層資産配置吸引力的同時，也標志着上海商業不動産投資市場步入更加注重資産運營品質的精細化時代。”
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