廣州，2025年1月6日-- 戴德梁行攜手凱華國際中心，聯合舉辦了2025年度商辦市場回顧及展望新聞發布會。

會上發布數據顯示，2025年廣州甲級寫字樓市場共迎來37.8萬平方米新增供應，全市存量攀升至704.5萬平方米。市場競争擴大致使全市租金水平延續下行趨勢。在供應放量與價格下調的雙重刺激作用下，全年累計淨吸納量較去年同比上升43.1%至18.2萬平方米。空置率同比上升1.8個百分點至20.7%。零售市場方面，年内廣州優質零售物業市場在供需兩側均呈現活躍态勢。市場分化加劇，存量項目積極通過調改升級應對挑戰。賽事經濟成為驅動消費增長的新動力。

甲級寫字樓市場

供需博弈加劇，租金承壓下行

2025年全年，廣州甲級寫字樓市場迎來6個新項目的交付，為市場帶來37.8萬平方米優質辦公空間，總量超過去年同期的兩倍。國際金融城是年内供應的主力區域，供應總量占全市之比達到81.3%。新項目集中入市激化市場競争。截至第四季度，全市平均租金降至每月每平方米116.3元，環比和同比分别下降3.1%和11.5%。供應放量疊加價格調整有效刺激了部分租賃需求的釋放，全市全年累計淨吸納量錄得18.2萬平方米，同比增加43.1%。由于新增供應的放量速度顯著高于需求增長。全市空置率較上年同期上升1.8個百分點至20.7%。市場供需矛盾仍然突出。

審慎的租賃策略仍是主流，金融業釋放高質量辦公需求

宏觀經濟增長放緩令企業普遍采取審慎的租賃策略。升級搬遷、續租及租約重組成為年内的需求主流。存量物業業主為降低空置風險，普遍願意提供更具吸引力的續租條件以保留現有租戶。同時，企業對于裝修成本的敏感性持續上升。對此，多數業主方通過提升交付標準或提供更靈活的裝修補貼方案予以回應。

在全年新設立、搬遷和擴租的類型的租賃需求中，金融業以22.2%的租賃成交面積占比位居各行業之首。這一表現與宏觀經濟數據相呼應：2025年前三季度，廣州市金融業GDP增加值同比增長6.1%，增速比上半年提高1.3個百分點，成為年内拉高廣州GDP增速的主要動力之一。銀行、AMC、保險等金融機構的業務擴展推動了行業對于辦公空間的升級需求。TMT、貿易和零售業分别以19.7%和19.3%的租賃成交面積占比緊随其後。頭部企業的空間整合帶動了一些大面積的租賃成交。

未來展望

“十五五”規劃的深入推進預示着政策和資金将更多地向新質生産力發展和現代化産業體系建設傾斜，這有望成為辦公市場培育新的需求增長點。戴德梁行廣州公司總經理羅進良表示：“到2028年，廣州甲級寫字樓市場預計還将有258.5萬平方米新增供應投入使用，由互聯網及實業企業開發建設的總部樓宇将成為未來供應的主力。供應壓力下市場競争仍将擴大，單純依靠區位、硬件和租金的傳統策略難以突圍。項目運營團隊需要及時把握經濟發展趨勢，精準洞察客戶需求變化，提供高質量的賦能服務，才能打造出項目的核心競争力以在激烈的市場競争中脫穎而出。”

優質零售市場

新項目豐富消費場景，區域及項目表現持續分化

2025年，廣州優質零售物業市場在供需兩側均呈現活躍态勢。全年新增供應達41.4萬平方米，同比增加77.7%，推動全市優質零售物業市場總存量攀升至624.5萬平方米。

廣州迎來漢溪K11、白雲湖金鉑天地等多個購物中心的開業，帶來41.4萬平方米的新增供應，同比增加77.7%。截至年末，全市優質零售物業市場總存量達到624.5萬平方米。新項目集中入市的同時，存量的調改升級仍在持續，部分項目為吸引首店及優質品牌而主動讓渡核心鋪位租金以提升競争力。全市最優層平均租金同比下降7.2%至每月每平方米641.3元。

廣州優質零售市場租金/空置率 來源：戴德梁行研究部

情緒消費持續增長，體育經濟發力

2025年，品牌方更加注重打造融合購物、體驗、社交、文化展覽等功能的復合型消費場景，以回應消費者對于深度體驗的升級需求。需求方面，盡管多數存量物業的空置率保持穩健甚至有所下降，但由于部分新項目開業率較低及傳統商超百貨業态持續調整，全市空置率同比上升1.0個百分點至9.5%。

受益于十五屆全運會的成功舉辦與賽事吉祥物的走紅，相關文創産品引發消費者購買熱潮。據統計，十五運會衍生品銷售已突破8億元。情緒價值持續驅動消費增長。另一方面，體育運動消費規模不斷擴大。據統計局數據顯示，1-8月全市體育業實現營業收入增長15.9%，帶動運動零售品類加速拓展，衆多細分專業品牌首次進入廣州市場。戴德梁行廣州公司商業地産部主管及董事孫斌表示：“當前，體育及賽事經濟正處于政策紅利窗口期。廣州已在《體育強市建設規劃》中提出，到2035年将打造國際體育消費中心，通過發展冰雪、水上等運動，推動體驗式、運動型旅遊，培育一批精品項目。目前戴德梁行參與的多個重點項目，包括花都區的‘廣州國際沖浪天地’、海珠區的‘黃埔涌世界級濱水經濟帶’，均将成為灣區未來體育文旅消費新地標，承接體育消費井噴式發展需求。”

未來展望

展望2026 年，廣州預計将有超過65萬平方米的優質購物中心投入市場，包括白鵝潭萬象城、聚龍灣太古里等備受市場關注的優質項目。市場規模的擴大将為品牌拓展提供更廣闊的選址空間。如何在持續擴容的市場中精準定位、創造獨特的消費體驗，将成為業主、運營商與品牌方共同面臨的核心課題。

REITs市場

REITs助力完善有效市場

2025年，中國REITs市場持續擴容深化，成為推動經濟與房地産轉型的重要引擎。政策端持續加碼，試點範圍拟擴至寫字樓、酒店等資産，申報路徑優化，在超2000億市場規模基礎上，為行業注入新流動性，也為公衆開辟了優質投資渠道。

在行業層面，具備優質運營能力的房企可通過REITs回籠資金、優化财務結構，加速向資産管理商轉型。資産端借助公開市場定價，形成價值錨，助力穩定市場預期。

戴德梁行廣州公司估價及顧問服務部主管何肇烜表示：“作為從‘增量開發’轉向‘運營存量’的關鍵工具，C-REITs遠期規模有望突破5萬億元，支撐行業可持續發展。市場已涌現出如華夏凱德商業資産REIT等首單外資消費類公募REIT，以及華夏中海商業資産REIT等實現‘收購-改造-退出’閉環的先行案例，標志着中國REITs市場正朝着成熟化、國際化穩步邁進。”

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