上海，2026年1月6日--享譽全球的房地産服務和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2025年終市場回顧媒體發布會，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場、産業地産市場以及REITs資産證券化市場進行全景盤點，並展望2026年行業發展新機遇。
上海寫字樓市場2026年開啟存量提質與生态重構下的結構性機遇
2025年，上海甲級寫字樓市場迎來供應放量周期，全年共14個新項目集中入市，總供應面積約85萬平方米，新增體量主要分布于浦東前灘、徐匯濱江、普陀真如等新興闆塊。四季度，長甯虹橋“晶耀虹橋”、徐匯濱江“西岸中環B3”及“阿里巴巴徐匯濱江園Z”三個項目入市。成交端持續承壓，四季度全市甲級寫字樓淨吸納量為12.32萬平方米，全年以40.18萬平方米收官，較2024年同比下滑33.4%。市場基本面延續弱勢，四季度全市甲級寫字樓平均空置率攀升至23.4%；在供過于求與企業降本增效的雙重背景下，全市平均租金進一步下行至6.62元/平方米/天，環比下降1.8%。
從需求結構來看，2025年上海甲級寫字樓租賃成交呈現顯著的行業集聚特征，貿易制造、專業服務、金融、電子信息科技四大行業合計貢獻85%的成交份額，成為市場需求的核心支柱。其中，貿易制造業以25%的成交占比位居首位，需求聚焦傳統消費與新興消費雙賽道：傳統領域以服裝、運動品牌頭部企業的搬遷擴租需求為核心，新興領域則伴随寵物經濟等新消費風口崛起，個别寵物類品牌企業釋放大面積租賃需求。專業服務行業占比23%，是市場需求“穩定器”，需求主體涵蓋律所、設計機構、教育企業及聯合辦公運營商；律所闆塊集聚效應凸顯，除南京西路、陸家嘴等傳統核心區外，北外灘國際法律服務港已形成規模化集聚，成為上海建設國際法律服務樞紐的關鍵載體。
另外，設計類企業偏好具備空間特色的非傳統甲級辦公物業，教育類企業則更青睐交通便利、配套成熟的新興闆塊。金融行業是核心商務區成交的“壓艙石”，全年租賃成交占比19%，頭部險資、券商及銀行繫資管機構為整層、整棟租賃的絕對主力，彰顯核心商務區對金融總部型需求的吸附力。電子信息科技行業則是需求增長的“核心引擎”，全年成交占比18%，需求呈現強産業集聚特征，除張江、漕河泾等傳統科創園區外，徐匯濱江、楊浦新江灣、莘莊及大虹橋等新興闆塊均出現大面積成交案例，推動科創産業辦公空間向多元化區域延伸。
展望未來三年，上海甲級寫字樓市場新增供應規模将不少于300萬平方米，其中2026年計劃入市面積突破120萬平方米，供應壓力将持續高位釋放。海量新增供應将使市場在出租率爬坡與租金穩定兩大核心維度持續面臨嚴峻挑戰，行業整體復蘇進程與供需平衡周期将顯著拉長。市場分化已成為核心趨勢，核心商務區憑借稀缺價值展現更強韌性，而部分次級闆塊則因供應疊加或産業導入不足，空置壓力進一步加劇。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，2025年末，上海寫字樓市場已在供應放量與需求分化的深度博弈中完成階段性調整。2026年，市場将正式邁入“存量提質、需求分層、運營革新、資本聚焦”的結構性轉型期，行業競争邏輯從過往的“規模擴張”轉向“質量與效率雙輪驅動”。在上海《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》等城市更新政策及企業辦公需求叠代的雙重推動下，辦公空間從單一的物理載體，升級為承載産業生态構建、城市文化傳承與企業成長發展的復合型價值平台。
戴德梁行大中華區研究内容主管Shaun Brodie表示，上海GDP在前三季度同比增長5.5%，經濟運行穩中有進，展現韌性。未來市場分化将進一步加劇，核心商務區與新興闆塊的價值差距或持續拉大，而綠色智慧化改造與服務生态融合，将成為行業突破當前困境、實現高質量發展的關鍵路徑，推動上海商務地産市場向更精細化、高品質發展階段邁進。
上海消費市場繼續保持平穩增長态勢 形成需求牽引供給、供給創造需求的良性循環
2025年，上海消費的總方針依然是“提振消費”，通過政策、活動等多管齊下，全面激活市場，推動消費逐漸回暖。從供給側創新、消費側激勵，推動服務消費、大宗消費、外來消費和新型消費。全年打造“一節四季”消費節慶，比如“首發上海”繫列活動、“上海之夏”國際消費季，用高頻活動持續拉動消費。聚焦四大重點領域，首發經濟、銀發經濟、夜間經濟和票根經濟，推動文旅商體展深度融合。
與2024年對比，上海市的核心商圈内平均租金小幅下跌，空置率保持平穩。核心商圈未來供應項目（2026-2029年），總供應量約76萬平方米；非核心商圈未來供應項目（2026-2029年），總供應量約643萬平方米。鑒于大量的新增供應集中入市，全市租金将持續承壓。四季度，非核心商圈新增供應約30萬平方米，同比呈現下降态勢。從供應類型來看，有大體量商業代表之一虹橋前灣印象城MEGA，有時髦街區的永源路項目，還有全新打卡聖地新天地東台里等，呈現出個性化、差異化和主題化。
2025年，韓國品牌入華潮已蔚然成形，韓國品牌MUSINSA在淮海路和安福路雙首店同開，是近期韓國品牌集體涌入中國市場的一個縮影。據不完全統計，2025年有至少20個韓國品牌進駐中國。韓國時尚品牌憑借設計力與潮流敏銳度，正赢得中國年輕消費者的青睐。展望未來，國内外零售商繼續偏愛選址上海作為其在中國的首店或旗艦店，市場需求表現持續活躍。
戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，2025年上海圍繞“以舊換新”和“服務消費”推出了一繫列政策措施，消費提振效果較為顯著，零售市場逐漸回暖。與剛需消費看似“矛盾”的能夠舒緩情緒的社交、療愈、康養、泛體育等細分類消費也增長顯著，說明消費者為情緒付費的意願變得更加強烈。
戴德梁行大中華區研究内容主管Shaun Brodie指出，2025年上海零售市場保持活躍，社會消費品零售總額實現穩健增長。假日經濟、入境消費和首發經濟表現亮眼，為市場注入持續動能。與此同時，随着大量的新增供應入市，上海零售物業市場競争趨于白熱化。存量項目改造升級成為行業共識，多個傳統零售物業啟動“煥新計劃”。
上海大宗交易市場築底蓄能，結構性機遇凸顯
2025年，上海房地産大宗交易市場在經歷連續四年的調整後，展現出明顯的築底企穩迹象。全年共錄得75宗、共計424億元成交。盡管同比有所回落，但市場結構持續優化，内資主導格局進一步鞏固，小額交易活躍，非機構投資人參與度顯著提升，為未來市場的復蘇積蓄了動能。值得關注的是，目前已有約140億元的大宗交易完成草簽，預計将在2026年上半年陸續完成交割，市場流動性有望逐步釋放。
受行業周期性調整影響，資産成交價格處于低位，為資金實力雄厚的投資者提供低成本布局窗口。2025年上海大宗市場單宗成交均價約5.6億元，四季度降至4.8億元，3億以下的小額交易占比超50%（38宗），反映出投資者更趨理性與務實，風險偏好趨于審慎的同時仍維持配置意願，市場韌性得以體現。
買家内外資類型方面，内資買家繼續牢牢占據市場主導地位，2025年按成交金額計占比高達97%。外資買家全年僅完成三筆收購，但作為賣方較為活躍，全年出售資産成交總額約 129 億元，占比約三分之一，涉及 15 宗交易。這既體現了部分外資階段性退出，也釋放出一批優質低價資産，為國内實力投資人提供配置機會。同時，部分外資正積極籌備人民币基金，戰略重心向本土化、長期化轉移，未來仍有回流潛力，為市場注入新活力。
自用型買家表現活躍，全年成交總額約60億元，占總成交額的26%。金融、TMT、消費等行業企業成為主要力量：金融機構延續穩健投資策略；TMT與消費類企業加速布局一線城市核心資産；制造業則聚焦于自用辦公空間升級。自用型買家交易標的以辦公、公寓為主，且高度集中于5億元以下，該類成交宗數占比高達79%。
從物業類型看，辦公/研發辦公仍是市場最主流的選擇，2025年成交總額達185億元，占整體市場的43.6%，核心業态的長期價值依然穩固。同時，随着公募REITs持續擴容，長租公寓和租賃住宅受到更多機構關注，公寓/住宅類資産成交占比達16.5%，典型案例如微領地浦江R4項目與旭輝松江R4項目。商業闆塊成交基本與公寓/住宅持平，占比為16.6%，其中小體量商業、沿街商鋪備受私人買家和民營企業青睐。酒店類成交占比為5%，工業及物流類資産則因企業自用需求而保持穩定成交節奏。
此外，法拍交易宗數約占全年總成交的四分之一，凸顯部分存量資産面臨債務壓力的同時，也加快了不良資産處置與價值重塑的進程。這標志着商辦地産正加速從增量開發向存量盤活轉型，資産管理能力的重要性日益凸顯。
展望2026，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強提出以下預測：
1. 國内持續寬松的财政與貨币政策環境，将為國央企及實力民企等内資頭部投資主體提供融資優勢，進一步激發其增持優質現金流資産的動力；
2. 公募REITs在酒店、優質辦公等業态的擴容，以及發行主管條線的增加，将顯著拓寬存量資産的退出與盤活渠道；
3. 金額在3億元以内的中小規模、收益穩定的交易標的，因産權清晰、決策靈活，在流動性、風險偏好及估值分歧背景下，仍将是2026年大宗交易市場的主流；
4. 以上海為代表的一線城市核心物業将持續吸金，國企及實力民企的投資邏輯正從單純的财務回報，轉向“資本化、資管化、資源化”的深度運營與價值重塑。
内資第三方物流企業需求增量明顯，華東高標倉表現持續平穩
華東地區整體高標庫市場主體租戶類型仍為電商、制造業、第三方物流及快遞快運，租戶類型結構表現穩定。随着企業為實現供應鏈降本增效的目標，内資三方物流業務量占比不斷上升，其中，民營物流企業活躍度尤為突出，占據更多物流租賃市場份額。相反，外資三方物流在整體物流租賃市場表現中競争力及市場份額有所下降。主流電商租戶紛紛遷入自建倉庫，存量市場中開發商所建園區的電商需求比例減少。
華東高標倉庫租賃市場需求主要租戶行業仍為電商、制造業、第三方物流及快遞快運。上海市高標倉庫市場，市場空置率環比下降0.3個百分點至24.2%，平均租金環比微降1.3%至40.9元/平方米/月。江蘇省高標倉庫市場平均租金維持在33.3元/平方米/月，市場空置率環比下降0.8個百分點至19.0%；安徽省高標倉庫市場表現平穩，平均租金微降2.7%至27.2元/平方米/月，空置率保持在13.0%；浙江省高標倉庫市場主要去化力仍為電商、快遞快運，本季度受電商購物節影響，電商短租去化一部分面積，空置率環比微降0.2個百分點至23.1%，整體市場仍面臨一定招商壓力，平均租金維持在33.1元/平方米/月。
物流存量租賃市場優化整合
當前物流市場仍處于存量租賃業務階段。随着城市規劃與功能優化調整推動倉庫舊改拆遷。相關租戶啟動搬遷與重新選址，釋放出一定的存量需求。租戶通過優化整合，遷移至標準更高、服務能力更優的高標物流園區，實現降低倉儲及綜合運營成本的同時獲得更多增值服務的提升。
戴德梁行中國區産業地産部董事總經理蘇智淵表示，展望未來華東市場，供應量增量減緩。預計明年租金穩定，未來短期内租金不會出現較大波動。業主在維持較低租金的基礎上，将為客戶提供更多的增值服務提升競争力，吸引新客戶。
中國資産證券化多層次REITs顯繁荣發展态勢
2025是我國基礎設施REITs從“常态化發行”向“高質量發展”轉變的標志性一年，資本市場多層次REITs盡顯長足繁荣發展态勢。如底層資産大幅度擴容到幾乎全品類，商業不動産REITs開啟試點，機構間REITs（持有型不動産ABS）更是實現爆發式增長，2025年16單的發行數量較往年5單實現三倍增長。
随着12月25日，戴德梁行參與的中信建投-外高橋集團持有型不動産資産支持專項計劃（267069.SH）在上海證券交易所成功鳴鑼上市，中國多層次REITs市場在2025年更添繁荣。
截至2025年12月31日，全市場上市基礎設施公募REITs産品共78只，總發行規模約2,200億元，新增規模與2024年大致持平，REITs産品新增20只，發行額600億。公募REITs二級市場分闆塊來看，以購物中心為代表的消費類基礎設施以及保障性租賃住房漲幅較高，而産業園闆塊的基礎設施二級市場表現相對偏弱。
2025年是機構間REITs（持有型不動産ABS）長足發展的大年，截至2025年12月31日，累計發行規模約475億元，産品數量22只，其中2025年新增發行16單3倍于2024年的5單。機構間REITs産品的底層資産主要包括工業廠房、購物中心、涵蓋優質寫字樓及配套商業的城市綜合體、IDC數據中心，租賃住房等多種資産類型。
值得一提的是，戴德梁行參與的外高橋集團持有型不動産ABS是全國首單工業廠房機構間REITs，也是上海地方國企首單機構間REITs。其成功挂牌是浦東新區在多層次REITs市場建設中的又一次重要探索，作為浦東國資深化國企改革、踐行金融創新服務實體經濟的重要舉措，外高橋集團從“資産持有者”向“資本運營者”的重要轉型。
政策工具方面，發改委與證監會接連出台新政，包括國家發改委《2025版REITs項目行業範圍清單》新增位于22座超特大城市、且為超甲級/甲級品質商業辦公，而證監會《商業不動産投資信托基金試點公告》也将政策支持的底層資産擴展到了商業辦公、酒店、體育場館等房地産存量領域。上述政策顯示，除了常态化發行的基礎設施公募REITs, 證監會也正在穩步推進商業不動産REITs試點，為商業不動産盤活和融資提供多元化投資渠道。
展望2026年，戴德梁行華東區估價及顧問服務部執行董事、中國REITs聯盟理事、上海房地産估價師協會理事兼房地産金融特聘專家顧悅如總結道，基礎設施公募REITs行業範圍繼續擴容，證監會商業不動産REITs試點有望半年内落地。不僅會在資産版圖上，補上優質商業寫字樓以及星級酒店資産這兩枚拼圖，更重要的是實實在在為多層次REITs市場的持續提質擴容並與國際成熟資本市場接軌。
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