觀點網 新城控股是為數不多未虧損的民營房企之一。

在本輪房地産調整中，不少規模房企出現公開市場違約，新城也是少有未公開違約且仍保持盈利的房企之一。

據新城控股10月末披露的公告，2025年前三季度實現營業收入343.71億元，同比減少33.34%；歸母淨利潤9.74億元，同比減少33.05%。

新城控股稱，營收下滑是因房地産項目交付收入較去年同期減少；歸母淨利潤下滑也是因房地産交付毛利減少。

三季報中，繼續體現着新城控股住開業務的萎縮，以及經營性業務貢獻度的提升。

開發承壓但商管增長

整體來看，開發業務收入收縮，致新城控股前三季度營收和淨利均下滑。但商業收入仍穩步增長，收入結構改善推動毛利率提升至25.6%，較2023年同期18.25%和2024年同期的20.19%有所改善。

觀點新媒體獲悉，新城控股的收入由兩部分組成，住開營收占比高盈利卻低，物業出租及管理收入毛利率則高達70%。

房地産行業目前虧損反映了前兩年房價的快速下跌，至今低能級城市住宅銷售仍未有太大起色。

根據新城控股披露的經營情況，9月份實現合同銷售金額約14.84億元，銷售面積約21.13萬平方米；1-9月累計實現合同銷售金額約150.5億元，同比下滑52.72%；累計合同銷售面積約195.91萬平方米，同比下滑54.6%。

從區域分布看，新城控股在江蘇和山東的銷售面積分别占總銷售面積的23.55%、12.08%，是銷售規模主要貢獻區域；2025年前三季度共竣工349.71萬平米，同比下滑59.80%。

交付速度方面，體現在存貨上，前三季度新城控股存貨約為819.04億元，比2024年末減少約151億元；合同負債仍有438.33億元，比2024年末減少約115億元。

這體現着新城控股交付順利推進，以及不斷萎縮的地産開發業務。

商管業務則平穩推進，新城控股于9月實現商業運營總收入11.73億元，比上年同期增長10.13%；1-9月累計實現商業運營總收入約105.11億元，比上年同期增長10.82%。

前三季度，新城控股新開4座吾悅廣場，其中三座于三季度入市，截止三季度末累計開業項目174座，平均出租率為97.71%。

從出租物業區域分布看，新城控股出租物業共位于全國28個省份（包含自治區、直轄市等），其中江蘇、浙江、安徽、山東等四個省份的出租物業數量超過10個，分别為40個、17個、14個、13個，四個省份的可供出租面積達到493.5萬平米，占總可出租面積的50.88%，為目前主要布局區域。

今年，新城控股商業總收入目標為140億元，目前完成率為75.08%。中金公司曾預計，新城2025年有望實現9%-10%的收入增速。

在2025年5月底召開的股東大會上，新城控股董事長王曉松曾表示，此前精力主要在地産開發業務，最近兩年随着市場形勢的變化，商業變成整個公司的基本盤和未來發展基石，将會把80%時間和精力投入到商業闆塊。

中金公司研報指，新城控股在下沉商業市場中已形成競争壁壘，開發業務或在2028年前後徹底出清，将帶動杠杆率與債務體量穩步下行。

但新城控股在資金上仍捉襟見肘。

截至3季度末，新城控股持有貨币資金僅84億元，比去年末102.94億元下減少約19億元，而一年内到期的負債超過146億元。

商業帶來的融資空間

融資方面，第三季度，新城控股已償還境内外公開市場債券10億元。截至2025年9月30日，新城控股合聯營公司權益有息負債合計為25.13億元。

王曉松稱，最近三年，新城要解決的最重要事情是恢復資本市場的主體信用，“通過三年時間，我們希望把信用恢復的代價逐步減少，回到穩定經營的正常層面”。

大體量商業資産使得新城控股具備一定的融資空間。

觀點新媒體獲悉，國金資管-吾悅廣場持有型不動産資産支持專項計劃已獲批準。該項目由國金資管擔任計劃管理人，原始權益人為上海睿碩創企業管理有限公司，背後是新城控股旗下"吾悅廣場"，發行規模10.64億元。

另于今年6月，“新城控股集團股份有限公司2025年面向專業投資者公開發行公司債券”獲受理，債券品種為小公募，拟發行金額60億元。

募集說明書顯示，拟使用不超過36億元募集資金用于償還有息債務。其中，拟使用不超過11億元募集資金償還發行人“23新城01”和“23新城02”公司債券本金，這兩只債券到期日分别為2026年6月1日和2025年6月16日，余額分别為4億元和7億元。

此外，新城拟使用不超過25億元募集資金償還其他有息債務，包括發行人作為原始權益人發行的資産支持證券和發行人及其子公司存量的銀行貸款，還計劃使用不超過18億元募集資金補充公司本部及合並範圍内子公司的流動資金，且不用于新股配售、申購，或用于股票及其衍生品種、可轉換公司債券等的交易及其他非生産性支出。

值得關注的是，境外融資方面，今年6月，新城控股母公司新城發展宣布完成3億美元高級無抵押債券發行，發行期限為3年，成為近三年民營房企境外資本市場融資"首單"。

9月，新城發展全資子公司再次成功發行1.6億美元優先擔保票據，發行期限2年，票面利率11.88%。

標準普爾給此次債券評級為B-，本次債券發行的募集資金将主要用于償還一年内到期的境外中長期債務。

于三季度業績說明會上，董事、高級副總裁兼财務負責人管有冬稱，将持續關注境内外市場機會，努力拓寬融資渠道，降低融資成本，積極探索、嘗試各類型融資産品的申報發行，為資産價值釋放創造有利條件，保障公司流動性以及穩定經營過程中的資金需求。

值得一提的是，新城控股關聯公司新城悅服務今年因“與關聯方資金往來”事件，持續引發監管層、資本市場及公衆的關注，該事項涉及到的便是新城控股子公司上海悅崧實業發展有限公司。

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