本文為段斐欽先生在2025博鰲産業科技大會上發表的演講。

段斐欽（寶灣副總經理、寶灣基金總經理）：在話題開始前，我先介紹一下寶灣。寶灣創業于2003年，由中國南山與南山控股（股票代碼：002314.SZ）共同投資成立，業務遍及粵港澳大灣區、長三角、京津冀、長江經濟帶及成渝雙城經濟圈等國内40+重點城市，規劃、在建、運營及管理的物流基礎設施總面積1000萬+㎡，是國有企業中管理面積第一的物流基礎設施運營商。

當前行業呈現階段性供需不平衡，市場“以價換量”的态勢。截至2025年第一季度末數據統計，全國非保稅高標倉市場2025年預計供應1872.33萬㎡，而需求量只有850萬㎡。而且2026年供應雖有所放緩，但仍呈增量趨勢，供應量預計1286.62萬㎡。

在此形勢下，寶灣是怎麼做的？總的來說就是以産業經營思維，通過“物流+産業”雙向賦能，積極應對市場競争。今年上半年，寶灣取得了平均出租率91.1%、同比提升4.8pct的好成績。同時，租金水平從市場最新成交看，寶灣在對標的37個城市中，量價均優于競品的城市有26個，占比70%，整體經營優于市場表現。

關于物流園區可持續運營的增量模式，寶灣主要做了三點：

一是招商的增量，立足本地區域化，融入産業鏈生态。深耕行業二十二年，寶灣始終堅持以“物流思維”開發運營物流園區，在項目選址、市場定位和招商運營上高度重視園區的本地化、區域化屬性。通過組織屬地化，建立全國客戶一盤棋策略，總部與大區商務協同，深挖本地中小客戶和産業客戶需求，共同助力客戶落地。

以寶灣武漢項目為例。當時拿地時，覺得背靠武漢九省通衢的地理位置和強勁經濟實力，又是該區域唯一高標倉，招商肯定不愁。結果，項目建成就成了“特困園區”。交通不便、生活配套不全、物流快遞缺失、市場價格持續下行……種種問題讓招商一度特别困難。後來，我們把周邊的産業客戶都摸排了一遍，逐個拜訪，並與青山區招商科保持緊密聯系，最終發現了做隐形眼鏡原材料的頭部企業。這個客戶想落戶當地，但始終沒有找到适配項目，我們了解到對方的軟硬件需求後，多次拜訪、磋商，最終拿下該産業客戶。

二是運營的增量，降本增效。一方面是“降本”，通過搭配自主研發的IOT物聯網系統、智慧園區系統和園區智能化改造，實現成本降低和效率提升。同時，上線集采平台，如物業、消防維保單位和設施設備維修的集采，進一步控制成本。目前，寶灣的園區已經能做到“一屏掌控運行态勢”，讓所有運營都看得見摸得着。另一方面是“增效”，寶灣不僅始終在積極探索多種增值業務，如充換電樁、撬裝加油站、微型汽修站和自助售賣機等，更重要是試點按需倉儲服務，如流量計費、共享倉庫等。通過資源共享調劑機制，對倉儲空間進行動态分配，客戶僅支付相應的使用費用。

三是ESG的增量。随着全球對環境、社會和治理（ESG）問題的日益關注，以及中國提出的“雙碳”目標，對物流園區行業的合規要求也提出了更高要求，但近年來頻發的物流園區安全事故卻給園區可持續化運營敲響了警鐘。我認為ESG不是標簽，核心是讓安全成為運營的基礎和保障。圍繞ESG，寶灣已在全國60個園區布局光伏屋頂項目，共計160MW，積極部署“淨零碳”電力系統，以不斷為園區提供持續的綠色能源直接供應，最大程度使用現場可再生能源代替傳統消耗，優化能源結構。

未來，供需比失衡依然嚴重，我們要謹慎做投資，但不代表不能投資。特别是對于灣區來說，不必過度悲觀。廣東過去有超過2000萬㎡的存量，位居全國第二，未來供給可能超過1200萬㎡。合計3200萬平米對于灣區的人口規模和經濟總量而言，還是比較健康的。

這些需求主要集中于跨境電商。廣東2024年跨境電商進出口總額達7454億元，占全國比重超過1/3，成為全國跨境電商的中心區域。的确，跨境電商不屬于高速發展的增量市場，未來擴張勢頭放緩，去化壓力将有所上升。但跨境電商組織了新的鏈路，優化了中國的供應鏈。未來基于這些供應鏈已經形成了很強的韌勁，這個時候如何立足于本地化，做好産業招商就很關鍵。

最後，我認為投資物流不動産依然是不錯的選擇。寶灣可以提供物流園區項目的前期策劃、工程咨詢、招商運營等全過程管理，以實現投資預算控制、規劃設計優化、工程質量保障、工程進度提速、降本增效、經營收入提高等目標。截至2025年上半年，寶灣累計在管資管面積近200萬㎡（不含公募REITs項目），已成為中國輕資産管理面積最大的物流不動産企業。在此，誠摯希望與大家以心相交、以新踐遠，精誠合作，共同成長。

謝謝大家！

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