2025年3月17日，越秀房地産投資信托基金(00405.HK，以下簡稱“越秀房産基金”)發布2024年度業績：整體經營穩定，全年實現經營收入20.32億元，物業收入淨額約14.45億元，整體期末出租率達84.5%，在商業地産結構性調整的變局中，以“戰略定力+運營深耕”實現價值突圍。

面對外部市場挑戰，越秀房産基金2024年仍交出穩健“答卷”，旗下重點項目表現亮眼，為行業注入“強心劑”。其中，作為核心資産的廣州國際金融中心（廣州IFC）全年貢獻10.08億元收入，占比近半，廣州IFC超甲級寫字樓全年續約率超八成；商場廣州IFC國金天地客流量同比增長7.4%，期末出租率高達98.3%；廣州四季酒店平均入住率81.5%，同比上升1.6個百分點；廣州IFC雅詩閣服務公寓收入1.20億元，平均房價1,119元/間/晚，創開業以來新高，經營收入和營業毛利（GOP）連續九年穩居雅詩閣中國區榜首，持續凸顯競争優勢。

從左至右：越秀房産基金财務總監 關志輝先生

越秀房産基金副行政總裁及執行董事 區海晶女士

越秀房産基金董事長及行政總裁 林德良先生

越秀房産基金投資者關繫總監 姜永進先生

此外，專業市場項目廣州白馬服裝市場持續深化“中國品牌服裝國際交易中心”定位，實現租金收入同比提升12.1%，出租率高達97.1%，收入貢獻率也提升至10%。

在融資管理上，管理人把握人民币利率市場地位，持續研究多種融資工具積極調整融資結構，降低利率市場沖擊；實現越秀房産基金全年平均付息率4.53%，較2023年同期下降7個基點。

2024年，随着中國證監會、國家發展改革委繫列重要政策的出台，中國REITs市場不斷擴容，帶動市場活躍度與投資者參與度提升，也越發考驗基金管理人的主動管理和價值創造能力。越秀房産基金以“多元資産協同、精準化産品、數智化提質及主動管理風險”等多重舉措，堅守資産價值最大化初心，緊抓中國品牌出海趨勢、消費復蘇契機及政策機遇，在“低增長”的全球經濟環境中，為投資者交出了一份來之不易的成績單。

打造線上業績增長第二曲線，廣州白馬服裝市場期末出租率達97.1%

在消費分級與數字化轉型的雙重浪潮中，商業地産的運營邏輯正經歷深刻重構。2024年，廣州白馬服裝市場轉型升級效果尤為明顯，期末出租率攀升至97.1%，租金收入同比增長12.1%。

報告年内，廣州白馬服裝市場持續夯實“中國品牌服裝國際交易中心”定位，積極把握全球化市場下的跨境電商新機會，發揮供應鏈廠家及品牌商服貿産業優勢，以品質築基，擴寬國際市場，内外貿一體化助力客戶出海“搶訂單”；並通過動态優化租戶結構、創新場景化客流動線設計，持續強化品牌聚合勢能。

同時，2024年廣州白馬服裝市場還進行數智化升級，發布“白馬智選平台”，目前已吸引276個優質品牌進駐，借助AI試衣、VR逛店、直播下單等前沿技術，提供線上選品、供應鏈服務、海外營銷等全鏈路綜合服務，打造線上成交的第二業績增長曲線。

強化底層資産“四維”能力，多維驅動資産價值可持續增長

作為香港及新加坡上市房産基金中持有中國資産組合規模最大的REIT，越秀房産基金獨創了商業經營與物業管理一體化、資本提升與資産提升一體化、資産管理與基金管理一體化“三位一體”的經營模式，不斷強化底層資産的“四維能力”——産品力、招商力、運營力和服務力，靈活升級商業模式，提升資産的吸引力，創造新的業績增長點，獲得市場的良好反饋。

在提升寫字樓産品力方面，越秀房産基金聚焦當下靈活高效辦公趨勢以及Z世代辦公需求，在旗下多個寫字樓項目實施“一客一策+産品調改”策略，精準匹配企業需求，成功引入多家優質租戶，為租戶提供高性價比辦公方案的同時保障資産長效收益：廣州國際金融中心全年推出7,200㎡精裝中小戶型單元，去化率達82%；越秀金融大廈推出的1.4萬㎡帶裝修單元達成92%去化率；上海越秀大廈以9,900㎡新簽面積創2020年以來新簽面積紀錄；武漢越秀财富中心推出更多中小戶型産品，帶動全年新簽面積超過2.7萬㎡；财富廣場和城建大廈以貼心服務體繫，引入和續租多家優質租戶，期末出租率均超92%。

面對“非標商業”走紅，背後所反映的消費者對差異化商業内容的追求，越秀房産基金通過“品牌煥新+場景運營”組合拳，升級零售商場的招商力：廣州IFC國金天地通過引入烘焙、高端咖啡、潮流零食等商務配套品牌及城市獨家聯名活動，拉動全年客流量較去年同期增長7.4%、新引入品牌銷售額較原有品牌同比提升均超15%，出租率高達98.3%；廣州VT101維多利廣場聯動宜家睡眠中心、購書中心、信息時報等聯合舉辦多元化主題活動，全年客流和出租率同比分别增長5%和增加3.1個百分點，主力租戶「優衣庫」全年銷售額再登品牌全國門店榜首；武漢星匯維港購物中心則借勢新興品牌與兒童業态升級，達成全年21%客流增幅並完成6,600㎡新簽，出租率保持90%。

通過多業态精細化運營與數字化創新，越秀房産基金持續強化運營能力。例如，廣州四季酒店緊抓國際商品交易會和假日經濟釋放的市場需求，以靈活定價策略搶占高端市場，競争指數連續第十一年在主要競争群酒店中保持強優勢位置。廣州IFC雅詩閣服務公寓精準匹配長租與短租需求，長住續約率近五成，短租客群顯著增長，全年營收創歷史新高，並連續九年穩居雅詩閣集團中國區業績榜首。廣州白馬服裝市場通過深化定位、舉辦多元活動以及主動探索數字化新模式，引領中國專業市場轉型升級的創新風向。

在國家“雙碳”目標的指引下，越秀房産基金以國際領先的服務理念，持續将低碳、綠色、智能、健康理念融合至業務營運各個環節，致力于在多元資産組合中創造更健康、更可持續的空間。

報告期内，越秀房産基金ESG實踐成效顯著，30%租戶簽訂綠色租約、全年碳排放強度下降約20%、獲LEED鉑金級認證物業産權面積達68%，賦能租戶可持續發展與長期價值增長。

主動優化融資結構，降低匯率利率波動風險

融資市場方面，2024年1個月期HIBOR平均利率為4.38%，較2023年同期上漲11個基點。報告期内，基金管理人主動管理融資成本，實現全年平均付息率4.53%，較2023年同期下降7個基點，有效抵禦市場融資成本上升沖擊。

2024年，越秀房産基金以“穩”為底色、以“靈活”為關鍵動作，把握人民币利率優勢窗口期，期末人民币融資占比從年初的39%提升至60%，有效降低基金總體融資成本，弱化匯率波動風險，管理外匯敞口。

面對利率環境的波動，為進一步發揮财務“靈活性”，管理人決定部分減免管理人費用，以減緩經濟下行對基金表現的影響；另外，2024年下半年越秀房産基金将分派比率調整為90%，全年整體分派率約為96%，将余下可分派資金用于2025年内投入資本性改造工程或償還部分借款本金等事宜，為資産的可持續增長和增強風險抵禦力進一步夯實“内功”。

結語：

面對這一份來之不易的成績單，越秀房産基金董事長及行政總裁林德良先生總結道：“2024年中國宏觀經濟面臨諸多挑戰，有效需求不足、消費疲弱。在經營壓力面前，管理人堅定信心，強化風險管理，審時度勢地制定資産管理策略，竭力穩定經營基本面。通過行之有效的資産管理策略成功抓住政策紅利和市場機遇，有效支撐了基金全年經營收入。”

展望2025年，在國家明确GDP增速預期目標為5%的穩增長基調，以及“擴内需、穩增長、促轉型”的主線下，市場信心持續夯實，基金旗下商辦、零售、酒店多元業态有望深度受益，在服務實體經濟與擴大内需戰略中，持續釋放資産價值，與城市高質量發展同頻共進，為投資者持續創造穩健的業績回報。

【越秀房産基金】

越秀房産基金（00405.HK）于2005年在香港聯交所上市，是全球首只投資于中國内地物業的香港上市房地産投資信托基金，旗下十項物業分布于廣州、上海、武漢、杭州和香港的核心地段，業态涵蓋寫字樓、零售商場、專業市場、酒店和服務式公寓。截至2024年12月末，物業産權總面積約118.4萬平方米，物業估值約423.1億元。

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